“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

以各種形式在集體土地上違法違規(guī)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)或變相進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，未依法取得相關(guān)建設(shè)、規(guī)劃審批手續(xù)，并違法違規(guī)向土地所屬農(nóng)村集體組織成員以外銷(xiāo)售的房屋，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。

“由于對(duì)政策不了解，很多人將農(nóng)村集體土地上建設(shè)的所有房屋都視為小產(chǎn)權(quán)房，這是不對(duì)的。”農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋大體可分為以下五種：一是農(nóng)民利用自有宅基地合法建造的住房(不含超過(guò)三層違規(guī)建設(shè)的房屋)；二是農(nóng)村各級(jí)集體組織合法建設(shè)的辦公用房、農(nóng)村中小學(xué)等教育用房、農(nóng)村文化及醫(yī)療設(shè)施用房、商業(yè)用房；三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等合法建造的廠房等；四是部分農(nóng)民和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織嚴(yán)重違反規(guī)劃建造的房屋；五是以各種形式在集體土地上違法違規(guī)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)或變相進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，未依法取得相關(guān)建設(shè)、規(guī)劃審批手續(xù)，并違法違規(guī)向土地所屬農(nóng)村集體組織成員以外銷(xiāo)售的房屋，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。

前三種房屋屬于農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)登記發(fā)證的方式予以保護(hù)。后兩種是為了非法謀取不正當(dāng)利益而建的，《暫行辦法》明確規(guī)定不會(huì)給這類(lèi)房屋辦理房產(chǎn)證，讓違法者謀取利益...... 　

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首先應(yīng)當(dāng)明確的是小產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。

既然是合法的，那么小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)�而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換......

1、沒(méi)有房產(chǎn)證：這類(lèi)住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷(xiāo)售，沒(méi)有法律保證。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。

2、拆遷難補(bǔ)償：除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

3、質(zhì)量難保證： 房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)也容易出現(xiàn)問(wèn)題。

4、遺贈(zèng)也麻煩：由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不干了，給我們退房款，十幾萬(wàn)、二十多萬(wàn)買(mǎi)了兩年的房子，什么說(shuō)法也沒(méi)有，這不是忽悠人嗎？”近日，一些邯鄲市民向記者反映他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”過(guò)程中遇到的鬧心事。

接到反映后，記者趕到位于邯鄲市光明大街上的宏程·九里庭院售房處，數(shù)十位購(gòu)房市民正聚集在此焦急地等待開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法。邯鄲市民梁先生告訴記者，2008年他看中了位于邯鄲市中華大街與成峰路交叉口西南角的宏程·九里庭院小區(qū)，當(dāng)時(shí)該處樓盤(pán)由邯鄲市龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，每平方米的價(jià)格在1600元至2000元不等。經(jīng)過(guò)和家人商議，梁先生一家決定購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)的住房，并預(yù)付了近20萬(wàn)元的購(gòu)房預(yù)付款。雙方約定交房日期為2009年5-6月份。

然而，讓梁先生一家沒(méi)有想到的是，2009年，開(kāi)發(fā)商不知何故將整個(gè)小區(qū)項(xiàng)目轉(zhuǎn)給了邯鄲市鑫祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，雙方約定的交房日期也被推遲到了2010年5月份。當(dāng)時(shí)，對(duì)于雙方購(gòu)房合同里約定的推遲交房的違約金沒(méi)有給出任何說(shuō)法。到了二次約定的交房日期，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有交付梁先生新房。梁先生多次找開(kāi)發(fā)商交涉，得到的回答是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在面臨資金周轉(zhuǎn)困難，小區(qū)建設(shè)無(wú)法按期交工�！�詳情】

針對(duì)近期出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房信訪、投訴升溫態(tài)勢(shì)，邯鄲市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布緊急消費(fèi)警示，提醒廣大購(gòu)房者小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，購(gòu)買(mǎi)存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，未辦理土地、規(guī)劃、施工、銷(xiāo)售等手續(xù)，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，屬于違法建筑。我國(guó)法律明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不能直接在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，也存在一系列風(fēng)險(xiǎn)。比如無(wú)法辦理房產(chǎn)證，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、交易、抵押等，入戶(hù)、孩子上學(xué)都存在后遺癥；缺乏政府監(jiān)管，房屋質(zhì)量得不到保證；開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行監(jiān)管，一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾樓。  

據(jù)國(guó)土資源部估算，2007年全國(guó)的“小產(chǎn)權(quán)”房共約66億平方米。如果按人均30平方米計(jì)算，能住下2.2億人。相當(dāng)于當(dāng)年城市人口的37%；如果考慮到“小產(chǎn)權(quán)”房多是低收入的遷徙工人和剛畢業(yè)的大學(xué)生居住，人均面積較低，比如20平方米，則可住下3.3億人；相當(dāng)于當(dāng)年城市人口的56%。幾乎可以完全解決全國(guó)城市的住房問(wèn)題。如果廢止對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的錯(cuò)誤政策，這些房子就會(huì)正常涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，一方面會(huì)抬高“小產(chǎn)權(quán)”房的價(jià)格，但在另一方面則會(huì)顯著抑低整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果限制“小產(chǎn)權(quán)”房，被政府承認(rèn)的房地產(chǎn)———“大產(chǎn)權(quán)”房的價(jià)格就會(huì)比不限制時(shí)高出許多

小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)本身是非法的，脫離相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管，因此，小產(chǎn)權(quán)房的不穩(wěn)性、偶然性因素很多。從表面上看，交易雙方似乎是各取所需，都是利益既得者。其實(shí)不然。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，雖然能以低于房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格獲得房源，但它的產(chǎn)權(quán)歸屬、合法性、質(zhì)量、安全、物業(yè)服務(wù)等方面卻都得不到保障。而對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，由于出售的房源價(jià)格低，最終影響的恰恰是該小產(chǎn)權(quán)房使用土地的所屬集體或個(gè)人。之前，由于沒(méi)有一套有效的法律法規(guī)作依托，相關(guān)部門(mén)在監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題上面臨不少困難。隨著這次國(guó)家14部委制定具體措施，聯(lián)手行動(dòng)、“嚴(yán)打”小產(chǎn)權(quán)房，相信只要地方政府能如實(shí)、及時(shí)、徹底貫徹執(zhí)行，海南清理整治小產(chǎn)權(quán)房一定能取得一些實(shí)效。

小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于一個(gè)“毒瘤”，它的存在勢(shì)必影響海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范、健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。剔除這個(gè)“毒瘤”，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極促進(jìn)作用。

“小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的合法性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房并不是商品房。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益無(wú)法得到法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)手續(xù)不齊全，無(wú)法獲得房管等部門(mén)頒發(fā)的相關(guān)證照，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后不能合法辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，也未在房管部門(mén)登記備案。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)和使用小產(chǎn)權(quán)房的過(guò)程中，一旦遇到一些問(wèn)題，自身權(quán)益將無(wú)法得到保障。因此，購(gòu)房者最好不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。 

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