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迫于高房價的壓力，一些低收入者為了安居紛紛選擇購買小產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律概念，通常是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”或“集體產(chǎn)權(quán)”，而不屬于嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。正因?yàn)槿绱耍o購房者帶來了諸多隱患。以下幾起典型案例，值得意欲購買小產(chǎn)權(quán)房的市民引以為戒。

輕信廣告讓她錢房兩空

【案例】今年1月29日，李小姐偶然從當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站上看到了一則剛剛發(fā)布的二手房銷售廣告，該房不僅價格便宜，118平方米只需要38萬元，而且對方一再保證包辦過戶手續(xù)，這對于急需買房的李小姐來說無疑極具誘惑力，于是她馬上與對方取得了聯(lián)系，并先支付了15萬元，答應(yīng)余款在辦理變更產(chǎn)權(quán)登記后付清。三天后，當(dāng)李小姐依約去房管局辦證時，左等右等對方就是不來。之后李小姐將這套房子的相關(guān)情況告訴了工作人員，工作人員明確告訴李小姐，根據(jù)她的描述，該房子如果真的存在也是村集體開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，業(yè)主只享有50%的產(chǎn)權(quán)，沒有土地使用權(quán)證，因此根本不能過戶。如夢初醒的李小姐趕緊去找對方，但對方已下落不明，這事至今沒有了結(jié)。

【點(diǎn)評】購房者在簽訂購房合同前，切忌輕信口頭介紹和承諾，務(wù)必查驗(yàn)對方是否具有“五證”，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證和房產(chǎn)證，其中最重要的是房產(chǎn)證。在簽訂合同時，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會制訂的合同示范文本，并應(yīng)仔細(xì)閱讀，確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并持簽訂的商品房買賣合同到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同登記備案后方可付款。當(dāng)初李小姐若能這樣做，她就能避免上當(dāng)受騙。

一房二賣讓他勞神破財

【案例】今年4月初，祁先生收到了一紙廣告，廣告稱近郊有商品房出售，不僅價格比同類地域低了近一半，而且首付10萬元便可拿到鑰匙。正準(zhǔn)備結(jié)婚又苦于囊中羞澀的祁先生看了十分高興，他馬上與對方取得了聯(lián)系。開發(fā)商告訴他，之所以如此便宜和優(yōu)惠，是因?yàn)楫?dāng)?shù)卮寮w組織為了獲得實(shí)際利益而讓其以新農(nóng)村建設(shè)的名義開發(fā)、建造、出售，屬“小產(chǎn)權(quán)房”。對于這一說法祁先生雖然有些擔(dān)心，但想到購房者肯定不止他一人，且結(jié)婚急需房子，所以還是與開發(fā)商簽訂了合同并交了首付。祁先生萬萬沒有想到的是，當(dāng)他領(lǐng)著裝修人員準(zhǔn)備去裝潢房子時，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有人在搞裝修了。原來，他遭遇了房產(chǎn)商的“一房二賣”，這起糾紛至今未了。

【點(diǎn)評】盡管祁先生購房在先，但該合同依法無效。一方面，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！绷硪环矫妫祟愰_發(fā)商是無法辦理國有土地使用證、商品房預(yù)售(銷售)許可證的，而沒有這些證件，就不能辦理房產(chǎn)證，購房者的房產(chǎn)權(quán)利益自然無法得到法律保護(hù)。雖然類似案件的處理是雙方依合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還，過錯方應(yīng)賠償對方所受損失，但祁先生畢竟因此惹上了官司，花費(fèi)了許多時間、精力和不必要的費(fèi)用。

違規(guī)購房讓她難以安居

【案例】早在六年前，熊女士退休后便想到要去農(nóng)村居住，這時適逢老家村民李某想將其一棟“小產(chǎn)權(quán)”兩層土坯房屋出售，熊女士看過后非常滿意，隨即與李某簽訂了《買賣房屋及宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并請當(dāng)?shù)?0位村民作見證。熊女士付款后，便一直在此居住。不料，今年初由于當(dāng)?shù)乇粐艺魇沼糜陂_發(fā)，房主能得到大筆補(bǔ)償費(fèi)，因此李某要求熊女士歸還房屋。對于李某的要求熊女士表示拒絕，理由是當(dāng)初雙方已經(jīng)簽訂了協(xié)議，李某無權(quán)單方面毀約，為此最終雙方鬧上了法庭，法院的判決是該協(xié)議無效，雙方各自退還房、款。

【點(diǎn)評】《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2007年12月11日國務(wù)院常務(wù)會議再次重申：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。同時《合同法》也已明確規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。由此可見，熊女士依法無權(quán)購買該房。