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2022年上半年，樓市依舊是“難”字當(dāng)頭，疫情不確定影響使得本就低迷的樓市“雪上加霜”，4-5月各地陸續(xù)出臺(tái)寬松政策“救市”，穩(wěn)地產(chǎn)主基調(diào)之下，整體供求開始有復(fù)蘇征兆，6月環(huán)比大增，同比降幅持續(xù)收窄，核心城市諸如南京、蘇州、佛山等市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，新政效果初顯。

預(yù)判后市，考量到疫情得以階段性控制和政策持續(xù)發(fā)力的正面效應(yīng)，整體供求仍有望穩(wěn)步復(fù)蘇，因去年下半年市場(chǎng)“急轉(zhuǎn)直下”基數(shù)較低，下半年成交同比降幅也會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢(shì)，全年成交規(guī)模預(yù)期高位回落，較2021年下降15%-20%。不同城市分化延續(xù)，核心一二線市場(chǎng)成交有望保持增勢(shì)，去化壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市。

總結(jié)

市場(chǎng)綜述：先跌后穩(wěn)、規(guī)模減半，區(qū)域、城市和項(xiàng)目分化加劇

2022年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從下行加劇到筑底趨穩(wěn)的過程。1-2月商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受國(guó)內(nèi)疫情沖擊明顯的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)新的下行壓力進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。

進(jìn)入5月行業(yè)主要指標(biāo)開始改善，單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%。商品房銷售均價(jià)、房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積分別環(huán)比上漲3%、20%和46%。行業(yè)到達(dá)“市場(chǎng)底”出現(xiàn)實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心開始恢復(fù)。

投資端，房企受困于自身資金壓力和融資困境，大幅放緩?fù)顿Y行為。隨著5月各地資金監(jiān)管放松，房企到位資金環(huán)比上漲。因此房企積極投入再投資中以加快房屋建造，并及時(shí)恢復(fù)施工強(qiáng)度。尤其亮眼的房屋新開工和土地購(gòu)置，兩項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比大漲重新成為整體投資的支撐力量。但仍需注意的是，開發(fā)投資規(guī)模5月仍為2022年次低。新房銷售尚未完全恢復(fù)，行業(yè)投資仍處于歷史較低點(diǎn)。

銷售端，居民購(gòu)房信心隨政策寬松而緩慢恢復(fù)，多城四限政策放開、降低首付首貸壓力后購(gòu)房需求陸續(xù)恢復(fù)釋放。截止至6月12日，2022年全國(guó)累計(jì)175個(gè)省市出臺(tái)了299次調(diào)控政策，共627條。同時(shí)，5月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9615元/平方米，環(huán)比上漲3%。因此5月商品房銷售實(shí)現(xiàn)觸底環(huán)比回升，主要原因是各省市的調(diào)控放松政策“應(yīng)出盡出”，頻率和力度有效地觸動(dòng)了購(gòu)房者，放棄觀望入市購(gòu)房。從銷售均價(jià)回升看，“以價(jià)換量”對(duì)銷售規(guī)?；厣暙I(xiàn)度較低。5月商品房銷售規(guī)模在年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，共銷售商品房10970萬平方米和10548億元，分別環(huán)比上漲26%和30%。同比分別下降31.8%和37.7%，降幅較4月收窄7.2pcts和8.9pcts。

細(xì)化到區(qū)域市場(chǎng)，長(zhǎng)三角、粵港澳、中西部、環(huán)渤海等市場(chǎng)差異顯著：長(zhǎng)三角樓市小陽(yáng)春曇花一現(xiàn)后復(fù)歸下行，3-4月新房成交同比降幅顯著走闊，5月雖略有復(fù)蘇，但單月同比下降67%，降幅居首?；浉郯拇鬄硡^(qū)成交低位運(yùn)行，1-4月同比跌幅在50%左右小幅波動(dòng)，5月跌幅顯著收窄至39%，主要得益于部分城市諸如深圳、佛山等成交持續(xù)放量，不過部分城市復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期。中西部地區(qū)市場(chǎng)明顯褪色，2月以來成交同比跌幅逐月擴(kuò)大，5月持穩(wěn)59%。環(huán)渤海地區(qū)局部轉(zhuǎn)暖，但其他區(qū)域市場(chǎng)依舊低迷，整體成交同比跌幅為44%。

新增供應(yīng)：上半年創(chuàng)3年同期新低，近乎“腰斬”，6月小幅回升

1.先降后平，低位波動(dòng)，單月和累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年1-5月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積9654萬平方米，同比下降48%，創(chuàng)2019年以來同期新低。

從月度表現(xiàn)來看，2月因傳統(tǒng)春節(jié)影響供應(yīng)顯著縮量，單月供應(yīng)量?jī)H733萬平方米，而“金三銀四”房企推貨積極性依舊不高，月供應(yīng)量基本在2200-2600萬平方米之間波動(dòng)，5月再度下探至1876萬平方米，而就同比數(shù)據(jù)變動(dòng)來看，無論是單月同比還是累計(jì)同比均呈現(xiàn)波動(dòng)下行走勢(shì)，目前已處階段性低位，5月分別持穩(wěn)在53%和48%。

通過對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月供應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，可以看出年中房企為沖業(yè)績(jī)，推貨節(jié)奏明顯加快，6月整體供應(yīng)繼續(xù)放量，30城新建商品住宅供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)37%。

2.一線韌性較強(qiáng)同比微降，三四線波動(dòng)下行降幅超50%居首

從不同能級(jí)城市供應(yīng)占比變化來看，一線波動(dòng)上行趨勢(shì)因疫情“戛然而止”，2022年1-3月供應(yīng)占比基本在10%左右波動(dòng)，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%；二線城市表現(xiàn)“中規(guī)中矩”，供應(yīng)占比持穩(wěn)在50%左右，5月增至55%，三四線則延續(xù)小幅下行走勢(shì)，供應(yīng)持續(xù)縮量，5月占比降至38%。

圖：2021年1月至2022年5月全國(guó)不同能級(jí)城市新建商品住宅

具體來看，一線城市前5月新增供應(yīng)面積1027萬平方米，同比回落2%，與2019年同期基本持平，較2020年同期增長(zhǎng)22%。二線城市整體供應(yīng)面積4537萬平方米，同比增下降49%，較2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四線城市整體供應(yīng)面積4090萬平方米，同比下降53%，較2020年和2019年同期分別下降39%和51%。

值得關(guān)注的是，通過對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月供應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，6月一線城市因疫情得以階段性控制，整體供應(yīng)穩(wěn)步回升，環(huán)比增長(zhǎng)85%，同比下降11%，上半年同比微降4%。而二三線環(huán)比回升31%，同比下降45%，累計(jì)同比下降48%，不同城市分化持續(xù)加劇。

3.成都榜首累計(jì)同比回正，北上疫后復(fù)蘇位列供應(yīng)面積TOP10

成都2022年前5月供應(yīng)面積475萬平方米穩(wěn)居榜首，同比增9%，橫向?qū)Ρ葋砜?，成都?021年甚至都未入榜，彼時(shí)入榜門檻為468萬平方米。由此可見，成都供應(yīng)有自身節(jié)奏，在多數(shù)城市供應(yīng)疲軟的情況下，成都的優(yōu)勢(shì)便開始凸顯。

值得注意的是，一線表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，即便遭遇疫情不確定性影響，廣州、上海、北京推盤積極性不減，依舊位列供應(yīng)面積TOP10。武漢、青島、惠州排名有所下降，重慶、徐州、佛山、天津跌出榜單。

聚焦6月成交數(shù)據(jù)，一線城市中，上海、深圳全面發(fā)力，供貨量環(huán)比“翻番”，上海迎來了靜態(tài)管控后的推盤高峰期；北京、廣州供應(yīng)環(huán)比增幅也在三成左右；二三線城市中，合肥、重慶、鄭州、?？?、廈門等供應(yīng)顯著升級(jí)，環(huán)比漲幅超120%，而蘇州、無錫、徐州、東莞、福州等東南沿海城市供應(yīng)量不增反降；值得關(guān)注的還有成都，6月供應(yīng)量達(dá)224萬平方米，累計(jì)同比已達(dá)36%，顯著好于2021年同期。

新房成交：利好政策疊加下6月放量，累計(jì)同比降幅持穩(wěn)

1.月均成交2300萬平低位波動(dòng)，單月同比降幅持續(xù)收窄

CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)100個(gè)典型城市2022年1-5月商品住宅成交面積合計(jì)11578萬平方米，同比下降51%，較之2020年和2019年同期降幅分別達(dá)到24%和38%。

從月度走勢(shì)來看，年初受春節(jié)影響成交慣性回落，3月雖邊際復(fù)蘇，但4月再度回落，5月微增至2325萬平方米，同比收窄至55%，不過累計(jì)降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)至51%。

通過對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月成交數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，不難發(fā)現(xiàn)因供應(yīng)放量，利好政策疊加之下購(gòu)房信心穩(wěn)步恢復(fù)，樓市整體表現(xiàn)為環(huán)比持增，同比降幅收窄，6月單月30個(gè)典型城市總成交面積達(dá)1716萬平方米，環(huán)比上揚(yáng)21%，同比下降43%，累計(jì)同比降幅收窄至49%。

2.一線占比波動(dòng)下行，二線“半壁江山”，三四線小幅微降

從不同能級(jí)城市成交占比變化來看，一線因疫情不確定影響，自2月以來整體成交占比便由升轉(zhuǎn)降，至5月末已降至7%；二線城市始終占據(jù)成交“半壁江山”，走勢(shì)穩(wěn)中微增，三四線呈小幅微降，5月占比41%。

分能級(jí)來看，一線城市前5月成交面積1026萬平方米，同比下降39%，較2019年同期僅下降10%，好于2020年同期。二線城市商品住宅成交面積共計(jì)5731萬平方米，同比下降51%，較2020年同期和2019年同期分別下降27%和38%。三四線城市共計(jì)成交4821萬平方米，同比降幅與二線城市相仿。

值得關(guān)注的是，通過對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市6月成交數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，6月一線城市迎來集中放量期，成交環(huán)比增長(zhǎng)55%，同比下降30%，上半年同比下降37%。而二三線環(huán)比回升17%，同比下降44%，累計(jì)同比下降50%，整體成交的復(fù)蘇程度不及供應(yīng)，購(gòu)房信心恢復(fù)程度尚未達(dá)到預(yù)期。