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2022上半年樓市總結與展望——市場篇
樓市快遞 2022年06月25日 來源:克爾瑞地產研究 我要評論 掃描到手機

2022年上半年,樓市依舊是“難”字當頭,疫情不確定影響使得本就低迷的樓市“雪上加霜”,4-5月各地陸續(xù)出臺寬松政策“救市”,穩(wěn)地產主基調之下,整體供求開始有復蘇征兆,6月環(huán)比大增,同比降幅持續(xù)收窄,核心城市諸如南京、蘇州、佛山等市場熱度穩(wěn)步回升,新政效果初顯。

預判后市,考量到疫情得以階段性控制和政策持續(xù)發(fā)力的正面效應,整體供求仍有望穩(wěn)步復蘇,因去年下半年市場“急轉直下”基數較低,下半年成交同比降幅也會呈現(xiàn)穩(wěn)步收窄趨勢,全年成交規(guī)模預期高位回落,較2021年下降15%-20%。不同城市分化延續(xù),核心一二線市場成交有望保持增勢,去化壓力主要集中在前期需求透支嚴重,基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市。

總結

市場綜述:先跌后穩(wěn)、規(guī)模減半,區(qū)域、城市和項目分化加劇

2022年上半年房地產市場經歷了從下行加劇到筑底趨穩(wěn)的過程。1-2月商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%,增速降至近7年次低。至4月受國內疫情沖擊明顯的超預期影響,經濟新的下行壓力進一步加大。房地產行業(yè)銷售與投資雙雙進入負增長。

進入5月行業(yè)主要指標開始改善,單月新房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%。商品房銷售均價、房屋新開工面積和土地購置面積分別環(huán)比上漲3%、20%和46%。行業(yè)到達“市場底”出現(xiàn)實質好轉,市場信心開始恢復。

投資端,房企受困于自身資金壓力和融資困境,大幅放緩投資行為。隨著5月各地資金監(jiān)管放松,房企到位資金環(huán)比上漲。因此房企積極投入再投資中以加快房屋建造,并及時恢復施工強度。尤其亮眼的房屋新開工和土地購置,兩項指標環(huán)比大漲重新成為整體投資的支撐力量。但仍需注意的是,開發(fā)投資規(guī)模5月仍為2022年次低。新房銷售尚未完全恢復,行業(yè)投資仍處于歷史較低點。

銷售端,居民購房信心隨政策寬松而緩慢恢復,多城四限政策放開、降低首付首貸壓力后購房需求陸續(xù)恢復釋放。截止至6月12日,2022年全國累計175個省市出臺了299次調控政策,共627條。同時,5月全國商品房銷售均價為9615元/平方米,環(huán)比上漲3%。因此5月商品房銷售實現(xiàn)觸底環(huán)比回升,主要原因是各省市的調控放松政策“應出盡出”,頻率和力度有效地觸動了購房者,放棄觀望入市購房。從銷售均價回升看,“以價換量”對銷售規(guī)?;厣暙I度較低。5月商品房銷售規(guī)模在年內首次實現(xiàn)環(huán)比增長,共銷售商品房10970萬平方米和10548億元,分別環(huán)比上漲26%和30%。同比分別下降31.8%和37.7%,降幅較4月收窄7.2pcts和8.9pcts。

細化到區(qū)域市場,長三角、粵港澳、中西部、環(huán)渤海等市場差異顯著:長三角樓市小陽春曇花一現(xiàn)后復歸下行,3-4月新房成交同比降幅顯著走闊,5月雖略有復蘇,但單月同比下降67%,降幅居首?;浉郯拇鬄硡^(qū)成交低位運行,1-4月同比跌幅在50%左右小幅波動,5月跌幅顯著收窄至39%,主要得益于部分城市諸如深圳、佛山等成交持續(xù)放量,不過部分城市復蘇進程不及預期。中西部地區(qū)市場明顯褪色,2月以來成交同比跌幅逐月擴大,5月持穩(wěn)59%。環(huán)渤海地區(qū)局部轉暖,但其他區(qū)域市場依舊低迷,整體成交同比跌幅為44%。


新增供應:上半年創(chuàng)3年同期新低,近乎“腰斬”,6月小幅回升

1.先降后平,低位波動,單月和累計同比降幅持續(xù)收窄

據CRIC統(tǒng)計,2022年1-5月全國100個重點城市商品住宅新增供應面積9654萬平方米,同比下降48%,創(chuàng)2019年以來同期新低。

從月度表現(xiàn)來看,2月因傳統(tǒng)春節(jié)影響供應顯著縮量,單月供應量僅733萬平方米,而“金三銀四”房企推貨積極性依舊不高,月供應量基本在2200-2600萬平方米之間波動,5月再度下探至1876萬平方米,而就同比數據變動來看,無論是單月同比還是累計同比均呈現(xiàn)波動下行走勢,目前已處階段性低位,5月分別持穩(wěn)在53%和48%。

通過對30個重點城市6月供應數據進行估算,可以看出年中房企為沖業(yè)績,推貨節(jié)奏明顯加快,6月整體供應繼續(xù)放量,30城新建商品住宅供應環(huán)比增長37%。

2.一線韌性較強同比微降,三四線波動下行降幅超50%居首

從不同能級城市供應占比變化來看,一線波動上行趨勢因疫情“戛然而止”,2022年1-3月供應占比基本在10%左右波動,4月小幅回升至14%,5月再度回落至8%;二線城市表現(xiàn)“中規(guī)中矩”,供應占比持穩(wěn)在50%左右,5月增至55%,三四線則延續(xù)小幅下行走勢,供應持續(xù)縮量,5月占比降至38%。

圖:2021年1月至2022年5月全國不同能級城市新建商品住宅

具體來看,一線城市前5月新增供應面積1027萬平方米,同比回落2%,與2019年同期基本持平,較2020年同期增長22%。二線城市整體供應面積4537萬平方米,同比增下降49%,較2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四線城市整體供應面積4090萬平方米,同比下降53%,較2020年和2019年同期分別下降39%和51%。

值得關注的是,通過對30個重點城市6月供應數據進行估算,6月一線城市因疫情得以階段性控制,整體供應穩(wěn)步回升,環(huán)比增長85%,同比下降11%,上半年同比微降4%。而二三線環(huán)比回升31%,同比下降45%,累計同比下降48%,不同城市分化持續(xù)加劇。

3.成都榜首累計同比回正,北上疫后復蘇位列供應面積TOP10

成都2022年前5月供應面積475萬平方米穩(wěn)居榜首,同比增9%,橫向對比來看,成都在2021年甚至都未入榜,彼時入榜門檻為468萬平方米。由此可見,成都供應有自身節(jié)奏,在多數城市供應疲軟的情況下,成都的優(yōu)勢便開始凸顯。

值得注意的是,一線表現(xiàn)可圈可點,即便遭遇疫情不確定性影響,廣州、上海、北京推盤積極性不減,依舊位列供應面積TOP10。武漢、青島、惠州排名有所下降,重慶、徐州、佛山、天津跌出榜單。

聚焦6月成交數據,一線城市中,上海、深圳全面發(fā)力,供貨量環(huán)比“翻番”,上海迎來了靜態(tài)管控后的推盤高峰期;北京、廣州供應環(huán)比增幅也在三成左右;二三線城市中,合肥、重慶、鄭州、???、廈門等供應顯著升級,環(huán)比漲幅超120%,而蘇州、無錫、徐州、東莞、福州等東南沿海城市供應量不增反降;值得關注的還有成都,6月供應量達224萬平方米,累計同比已達36%,顯著好于2021年同期。

新房成交:利好政策疊加下6月放量,累計同比降幅持穩(wěn)

1.月均成交2300萬平低位波動,單月同比降幅持續(xù)收窄

CRIC數據統(tǒng)計顯示,全國100個典型城市2022年1-5月商品住宅成交面積合計11578萬平方米,同比下降51%,較之2020年和2019年同期降幅分別達到24%和38%。

從月度走勢來看,年初受春節(jié)影響成交慣性回落,3月雖邊際復蘇,但4月再度回落,5月微增至2325萬平方米,同比收窄至55%,不過累計降幅擴大1個百分點至51%。

通過對30個重點城市6月成交數據進行估算,不難發(fā)現(xiàn)因供應放量,利好政策疊加之下購房信心穩(wěn)步恢復,樓市整體表現(xiàn)為環(huán)比持增,同比降幅收窄,6月單月30個典型城市總成交面積達1716萬平方米,環(huán)比上揚21%,同比下降43%,累計同比降幅收窄至49%。

2.一線占比波動下行,二線“半壁江山”,三四線小幅微降

從不同能級城市成交占比變化來看,一線因疫情不確定影響,自2月以來整體成交占比便由升轉降,至5月末已降至7%;二線城市始終占據成交“半壁江山”,走勢穩(wěn)中微增,三四線呈小幅微降,5月占比41%。

分能級來看,一線城市前5月成交面積1026萬平方米,同比下降39%,較2019年同期僅下降10%,好于2020年同期。二線城市商品住宅成交面積共計5731萬平方米,同比下降51%,較2020年同期和2019年同期分別下降27%和38%。三四線城市共計成交4821萬平方米,同比降幅與二線城市相仿。

值得關注的是,通過對30個重點城市6月成交數據進行估算,6月一線城市迎來集中放量期,成交環(huán)比增長55%,同比下降30%,上半年同比下降37%。而二三線環(huán)比回升17%,同比下降44%,累計同比下降50%,整體成交的復蘇程度不及供應,購房信心恢復程度尚未達到預期。

[責任編輯:小戀]
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