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對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年是坎坷的、曲折的。繼去年8月23日以來，房地產(chǎn)融資“三道紅線”，房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地相繼落地，隨著三大重磅政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，行業(yè)格局也迎來重塑。

這些政策對行業(yè)帶來的改變不可逆轉(zhuǎn)，如果房企不從根本上改變傳統(tǒng)開發(fā)模式，最終出路或?qū)⑹亲呦蛳觥?

我們選取了11位房企大佬關(guān)于政策、投資拿地策略以及對未來市場的判斷等核心觀點，其中包括碧桂園莫斌、萬科祝九勝等行業(yè)內(nèi)舉足輕重的一群人，在面對復(fù)雜的外部形勢、政府調(diào)控、市場端、融資端等各個方面的壓力下，大部分行業(yè)大佬比想象中更為積極。

???????????未來3年，碧桂園的目標(biāo)是復(fù)合增長率10%左右，對于實現(xiàn)這一點，我有信心，信心來源于國家希望行業(yè)健康發(fā)展，行業(yè)是肯定永遠存在的，這也是企業(yè)愿意看到的。 與此同時，到2035年我國城鎮(zhèn)化率將會達到70%，雖然未來10年城鎮(zhèn)化速度會減慢非常多，但整體進程肯定是平穩(wěn)健康繼續(xù)推進的，共同富裕非常重要。 我相信未來幾年中國經(jīng)濟增長仍然是很好的，因此，在大環(huán)境下，要靠自身的管理提升企業(yè)競爭力。

至于當(dāng)前政策、融資形勢嚴(yán)峻的問題，我認(rèn)為政策目的其實是讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而整體市場的健康發(fā)展其實是對碧桂園最有利的市場，自2018年以來，碧桂園的競爭力已經(jīng)得到長足進步，因此我們也有信心為股東和投資者帶來穩(wěn)健的回報。

很多人都在提今年以來房地產(chǎn)市場多項調(diào)控的問題，其實2017年的時候就已經(jīng)開始強調(diào)“房住不炒”、“租購并舉”，萬科的解讀能力不一定比金融機構(gòu)強，對企業(yè)來說政策是拿來遵守的，主基調(diào)越明顯、越一致，對從業(yè)的企業(yè)來說就更好安排一些，萬科把不突破紅線，長期處于綠檔放在優(yōu)先考慮。求穩(wěn)，穩(wěn)中求進是我們的基本前提，不去預(yù)測天氣，老老實實種地，盡可能地讓收成可以得到各方滿意。

“雙集中”對市場、對萬科來說都是新生事物，是一種挑戰(zhàn)，萬科目前也處于適應(yīng)和磨合的過程，可以確信的是未來需要堅持穩(wěn)健的投資，量入為出，需要堅持投資紀(jì)律，關(guān)注投資質(zhì)量和效益。 萬科一再說不預(yù)測天氣、也沒辦法解讀政策，其實不是托詞，越短期的預(yù)測越難做，長期還可以做預(yù)測，短期很難預(yù)測準(zhǔn)。對萬科而言，全年壓力還在，從更長遠的推斷來說，整個行業(yè)的毛利下降是大家都看得到的，什么時候能回升？隨著精細管理、產(chǎn)品、服務(wù)，回報水平的提高，肯定就會高一些。 萬科是戰(zhàn)略導(dǎo)向非常清晰的公司，多年來萬科一直堅持長期主義，行穩(wěn)致遠，沒有把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待，在規(guī)模和效益、短期和長期、風(fēng)險和收益之間權(quán)衡。規(guī)模超5000億之后，在規(guī)模與能力之間，要擔(dān)起責(zé)任，先能力后規(guī)模。

公司自2017年開始加大了拿地力度，持續(xù)補充土地儲備，其中71%布局在一二線城市。有質(zhì)量的投資為未來的銷售和結(jié)算利潤打下了堅實的基礎(chǔ)。公司秉持“平衡發(fā)展觀”，努力追求規(guī)模和利潤的持續(xù)均衡增長，在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實現(xiàn)均衡發(fā)展的目標(biāo)。

目前來看，部分第二輪集中供地城市出讓中止，主要原因是競買規(guī)則出現(xiàn)了調(diào)整，大部分城市競買規(guī)則主要出現(xiàn)以下三個方面的調(diào)整：第一，參加宅地競拍企業(yè)需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；第二，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查；第三，單宗地溢價率不得超過15%，在達到溢價率上限的時候，主要通過搖號等方式確定競得人。

政策意圖是通過調(diào)整競買規(guī)則，避免土地市場過度非理性競爭，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，促進土地市場的平穩(wěn)運行。土拍規(guī)則的調(diào)整，或有助于土地市場進一步回歸平穩(wěn)，在今年三四季度的二三批次集中供地中，我司將結(jié)合不同城市集中供地的具體情況，合理安排投資節(jié)奏，選擇符合投資標(biāo)準(zhǔn)、有潛力的標(biāo)的，努力做好投資工作。

對于整體市場來看，房地產(chǎn)行業(yè)體量大、韌性強，旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)業(yè)。我們認(rèn)為，在長效機制作用下房地產(chǎn)業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路，目前在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期政策作用下，局部過熱的土地市場正在降溫。對此，房企應(yīng)該主動采取各種方式去杠桿、降負債，房企財務(wù)更加穩(wěn)健。

目前來看，行業(yè)集中度的減緩符合行業(yè)發(fā)展階段，之前集中度提升較快主要因為大型企業(yè)容易獲得更高杠桿，現(xiàn)在主要依靠企業(yè)的融資成本、精益管理、數(shù)字化能力等內(nèi)功，不會像杠桿那樣快。未來2-3年內(nèi)市場份額還是會向大企業(yè)集中，10-20年后會剩下不多的大企業(yè)以及一大批專精的小型開發(fā)商。

旭輝目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)1500億元左右，毛利率在20%左右，未來應(yīng)該能保持行業(yè)以上的毛利率。今年有信心進入綠檔，未來三年希望權(quán)益后銷售金額保持每年15%的增長，每年銷售權(quán)益比在55%以上，2024年向70%努力，保持35%的派息率，租金收入保持50%的復(fù)合增長率，凈負債率維持在65%以下。

我們認(rèn)為，未來房企需要轉(zhuǎn)變增長方式，加快變革，注重經(jīng)營效益、財務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品服務(wù)、精益管理、可持續(xù)發(fā)展，加快向數(shù)字化企業(yè)轉(zhuǎn)型。旭輝的數(shù)字化管理包括經(jīng)營提效、決策賦能、創(chuàng)新發(fā)展，在“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)方面也起到了很大的作用，這兩年旭輝的數(shù)字化在行業(yè)內(nèi)屬于第一梯隊的，在前10以內(nèi)。

今年多個管控的鋪排，甚至在二手房、服務(wù)方面都涉及，可以看到監(jiān)管期望到2024年完成行業(yè)清晰秩序的出現(xiàn)。龍湖更加關(guān)注企業(yè)社會責(zé)任，更加關(guān)注ESG等方面，龍湖將保證每年核心凈利潤15%，甚至達到20%。我們將用兩個策略來保證。

拿地方面，龍湖70%拿地在“兩集中”城市，89%在一二線，龍湖會繼續(xù)堅持這個策略，主要在于龍湖有穩(wěn)健財務(wù)的底氣。

融資方面，“三道紅線”比較清晰，當(dāng)前又加入了幾個輔助的紅線，包括拿地和簽約的關(guān)系，凈現(xiàn)金流為正的判斷。龍湖比較慶幸自己堅持主動融資，不去碰危險的品種。

龍湖財務(wù)的主動策略在拿地端越來越顯現(xiàn)出戰(zhàn)略的主動性，我們可以等，可以保持定力尋找更好的土地。我們有息債增長的上限是15%，目前基本上已經(jīng)用滿了，下半年我們將尋找替換和迭代，將結(jié)構(gòu)做得更好，獲取更長的賬期，更低的成本。