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趙進(jìn)京:從土地供給側(cè)改革看房地產(chǎn)去庫(kù)存
樓市快遞 2016年03月06日 來(lái)源:樓市氣象 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

根據(jù)中央精神,房地產(chǎn)去庫(kù)存是今年重點(diǎn)抓的五大任務(wù)之一。如何通過(guò)供給側(cè)改革,有效消化商品房庫(kù)存,對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展非常重要。

當(dāng)前,各地政府陸續(xù)出臺(tái)了一些政策,一些專家學(xué)者也提出了自己的建議。在我看來(lái),這些措施和建議在創(chuàng)新上仍有進(jìn)一步突破的空間。

如今,各地出臺(tái)的房地產(chǎn)去庫(kù)存舉措,主要包括:鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,稅費(fèi)減免,入學(xué)、就業(yè)等配套服務(wù)的改善,購(gòu)買市場(chǎng)上的商品房改成公租房,安置房分配鼓勵(lì)貨幣化,鼓勵(lì)開發(fā)商把房源轉(zhuǎn)售為租等;也包括鼓勵(lì)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù),土地供應(yīng)“有保有壓”等;再者,出臺(tái)降房貸首付比例、減稅、公積金貸款門檻降低等。

這些政策措施的出臺(tái),符合買房者的愿望和需求,能夠推動(dòng)一部分剛性需求和改善型需求消費(fèi)者入市買房,減輕他們的購(gòu)房負(fù)擔(dān),有助于去庫(kù)存。

但是,各地政策的思路大多比較傳統(tǒng),樓市領(lǐng)域的供給側(cè)改革怎么落地,還需要進(jìn)一步解放思想。否則,政策效應(yīng)會(huì)逐步減弱。所謂的供給側(cè)改革,通俗地說(shuō),就是調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),具體落實(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng),就是科學(xué)地優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

根據(jù)我們商會(huì)對(duì)政府、企業(yè)等各方面的了解,和他們的實(shí)際需求和難處,我提出以下觀點(diǎn),供各方商榷。

探討從供給側(cè)改革方面推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存,我認(rèn)為,需要從三方面重點(diǎn)著手:一是開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)需求,推出適銷對(duì)路、符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品;二是政府要為項(xiàng)目開發(fā)提供綜合全面的配套服務(wù);三是政府在土地出讓時(shí)要注意把握節(jié)奏,科學(xué)供地。

從影響來(lái)看,后兩者對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存更為重要,而且能防止新的庫(kù)存量增加,對(duì)去庫(kù)存有著更深遠(yuǎn)的影響。

舉例來(lái)說(shuō),有的項(xiàng)目是因?yàn)橹苓叺牡缆?、水電氣等配套服?wù)沒(méi)跟上,造成項(xiàng)目滯銷;有的是因?yàn)橹苓厸](méi)有規(guī)劃或者沒(méi)有同步開工建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等配套項(xiàng)目,造成項(xiàng)目銷售難或者入住率低等。

去年,中央多次提出,當(dāng)前的去庫(kù)存形勢(shì)很嚴(yán)峻。如何因勢(shì)利導(dǎo),著眼長(zhǎng)遠(yuǎn),從土地供給側(cè)改革的角度,我建議相關(guān)部門做好謀劃和政策落實(shí)。

一是科學(xué)供地,把握節(jié)奏。庫(kù)存量過(guò)大,既有企業(yè)的原因,也有前些年政府土地供應(yīng)過(guò)大或者供地節(jié)奏沒(méi)有把握好的原因。以當(dāng)前鄭東新區(qū)商業(yè)、寫字樓庫(kù)存量較大的情況來(lái)說(shuō),五年前我就提出,該區(qū)域商業(yè)、寫字樓用地供應(yīng)過(guò)快、供應(yīng)時(shí)間過(guò)于集中,導(dǎo)致如今商業(yè)、寫字樓集中入市,從而造成庫(kù)存量短期急劇放大,與住宅價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。

二是土地供應(yīng)要依法依規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行。近年來(lái),一些地方經(jīng)常發(fā)生土地出讓時(shí)政府部門承諾的“五通一平”“七通一平”等配套設(shè)施建設(shè)不能按時(shí)跟上,造成企業(yè)投入大量的資金后,項(xiàng)目無(wú)法及時(shí)銷售或者滯銷,既影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn),也新增了庫(kù)存量,甚至影響購(gòu)房群眾的利益,也會(huì)造成政府方面的損失,建議相關(guān)部門今后在供應(yīng)土地時(shí)提前做好規(guī)劃,以免造成各方面的隱患和增加一些不穩(wěn)定因素。

總之,房地產(chǎn)去庫(kù)存是一個(gè)系統(tǒng)工程,牽涉到多方利益和政策調(diào)整、完善。從土地供給側(cè)改革的角度考慮,一開始就要做好這方面的規(guī)劃,能更多地從根本上解決當(dāng)前和今后庫(kù)存量去化和新增的問(wèn)題,從而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)水平的提高。

[責(zé)任編輯:王世揚(yáng)]
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