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北京萬(wàn)科是猴年首家傳出整體統(tǒng)一上調(diào)樓盤售價(jià)消息的房企。不過(guò)，此消息傳出后不久便被辟謠。去年銷售額達(dá)2614.7億元的萬(wàn)科，相對(duì)其他房企，確實(shí)存在提高售價(jià)、修復(fù)利潤(rùn)的可能。

春節(jié)之后，契稅、營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效果立竿見影。北京、上海等一線城市的購(gòu)房盛況甚至可以用“搶”來(lái)形容，南京、杭州等二線城市也不容小覷。那么，在樓市如此火爆的情況下，萬(wàn)科會(huì)上調(diào)銷售價(jià)格嗎？

毛利率在中等偏上位置

根據(jù)萬(wàn)科發(fā)布的2014年業(yè)績(jī)報(bào)告，其營(yíng)業(yè)收入約1463.88億元，同比增長(zhǎng)8.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約157.46億元，同比增長(zhǎng)4.15%。其中，98.6%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.76%。

根據(jù)2015年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，截至12月31日，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.43%；銷售金額2614.7億元，同比增長(zhǎng)21.54%。其中，2015年12月份單月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積247.0萬(wàn)平方米，銷售金額332.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.44%、32.8%。

2016年1月4日，萬(wàn)科上海公司總經(jīng)理孫嘉在上海萬(wàn)科翡翠系品牌發(fā)布會(huì)上透露，2015年上海萬(wàn)科銷售283億元，其中萬(wàn)科翡翠系總銷售額達(dá)108億元。翡翠系是上海萬(wàn)科2012年制定的高端住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略，貢獻(xiàn)了較大的銷售額和銷售利潤(rùn)。

2015年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.04%，從數(shù)據(jù)上看，較2014年同期減少0.84個(gè)百分點(diǎn)。優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，基于這個(gè)行業(yè)的毛利總體是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的，因此萬(wàn)科的毛利率在行業(yè)內(nèi)還是能排中等偏上的位置。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為，萬(wàn)科2014年和2015年上半年的毛利是不錯(cuò)的，“有些房企的項(xiàng)目算下來(lái)，毛利都不到10%的，萬(wàn)科的毛利不錯(cuò)主要是因?yàn)槟玫乜刂票容^好，又趕上市場(chǎng)行情不錯(cuò)，所以價(jià)格上去了，毛利也跟著上去了。”

市場(chǎng)行情決定價(jià)格？

據(jù)《北京商報(bào)》報(bào)道，萬(wàn)科總裁郁亮在出席活動(dòng)時(shí)表示，2016年萬(wàn)科的理想目標(biāo)是銷售額3000億元，利潤(rùn)300億元。

日前，萬(wàn)科也公布了其在2016年1月的銷售業(yè)績(jī)，該公司1月實(shí)現(xiàn)銷售面積186.4萬(wàn)平方米，較上年同期196萬(wàn)平方米同比下降4.9%，銷售金額達(dá)到255.9億元，較上年同期的232.1億元同比增長(zhǎng)10.3%。

根據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2016年1~2月，萬(wàn)科地產(chǎn)銷售金額達(dá)405億元，銷售面積達(dá)295萬(wàn)平方米。由此來(lái)計(jì)，萬(wàn)科在2016年3000億元的銷售目標(biāo)已完成近14%。

在回應(yīng)大家都很關(guān)心的“是否會(huì)上調(diào)售價(jià)”這個(gè)問(wèn)題時(shí)，萬(wàn)科表示，價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，“我們公司始終堅(jiān)持積極銷售的策略，積極加強(qiáng)庫(kù)存去化。在此原則下，各地公司會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況制定相應(yīng)的銷售策略，具體采用什么方式促進(jìn)銷售由一線公司決定。”

專家表示，出于盈利目的，各個(gè)公司的基本工作很可能就是保障毛利，而當(dāng)一個(gè)新項(xiàng)目因?yàn)槌杀靖呤沟迷摴镜睦麧?rùn)變薄了、盈利掉下來(lái)之后，不可避免地會(huì)迫使該公司在漲價(jià)方面投入更多的關(guān)注度。

據(jù)了解，在公布1月銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，萬(wàn)科也在公告中披露了新增項(xiàng)目情況，其中有兩個(gè)受關(guān)注度較高的項(xiàng)目分別位于上海和北京。

一個(gè)為上海徐涇地鐵上蓋項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于上海青浦區(qū)，地鐵凈用地面積約26萬(wàn)平方米，容積率1.8，計(jì)容積率建筑面積約45.4萬(wàn)平方米，萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目50%的權(quán)益，須支付地價(jià)款約30.25億元。另一個(gè)為北京門頭溝S1線05地塊項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于北京市門頭溝沙石坑?xùn)|路東側(cè)，長(zhǎng)安街西延南側(cè)，項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e約6.6萬(wàn)平方米，容積率3.8，計(jì)容積率建筑面積約25.2萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有50%的權(quán)益，須支付地價(jià)款23億元。

綜合地價(jià)成本可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論上海還是北京的綜合拿地成本相較于這些地區(qū)目前的新房?jī)r(jià)格水平都是比較低的，以青浦徐涇為例，目前當(dāng)?shù)氐淖≌N售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米，由于緊靠大虹橋商務(wù)區(qū)核心，又是地鐵上蓋物業(yè)，在未來(lái)17號(hào)線通車后，這一項(xiàng)目的銷售價(jià)格還有可能進(jìn)一步提高。這些相對(duì)低成本地塊的取得，讓萬(wàn)科有望在不提價(jià)的情況下依然有望上調(diào)毛利。

但薛建雄表示，萬(wàn)科不可能不上調(diào)價(jià)格，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)很好、房?jī)r(jià)都在漲。這似乎可以理解為“價(jià)格由市場(chǎng)決定”。