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2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存政策頻出。昨日，沈陽(yáng)市、河北省、內(nèi)蒙古自治區(qū)三地同一天出臺(tái)樓市新政。“零首付”三個(gè)字，讓沈陽(yáng)占據(jù)了各大媒體的頭條。

昨天發(fā)布的《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》，共22條意見(jiàn)。該《意見(jiàn)》第十四條提出，支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房。對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買(mǎi)商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。

這條規(guī)定的出爐，意味著“零首付”和鼓勵(lì)在校生買(mǎi)房政策首次出現(xiàn)在地方救市措施中。不過(guò)，昨日夜間，沈陽(yáng)市委宣傳部官方微博“沈陽(yáng)發(fā)布”稱，相關(guān)“零首付”還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件。

1“零首付”當(dāng)“王炸”是決策者的短視

最近全國(guó)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的新政，發(fā)揮地方的積極性，從實(shí)際情況出發(fā)，通過(guò)一系列的途徑加快消化庫(kù)存并無(wú)不妥。但是如果一味地跟風(fēng)，想在政策上尋求“突破”和打擦邊球，重現(xiàn)房?jī)r(jià)普漲的局面，這種想法不僅危險(xiǎn)，更嚴(yán)重的是，不斷擴(kuò)大的金融杠桿在助長(zhǎng)著房地產(chǎn)泡沫，聚積著一環(huán)扣一環(huán)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

“零首付”的做法在2007年美國(guó)出現(xiàn)次貸危機(jī)之前曾經(jīng)用過(guò)，這基本上等同于允許那些不夠條件的人來(lái)買(mǎi)房。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)非常嚴(yán)重，因?yàn)闆](méi)有任何來(lái)自購(gòu)房者的承諾。美國(guó)次貸危機(jī)給我們的教訓(xùn)是：必須要加強(qiáng)金融監(jiān)管，將房貸與個(gè)人責(zé)任擔(dān)保掛鉤。

2“救世良方”不會(huì)立竿見(jiàn)影

中央的去庫(kù)存政策不是強(qiáng)化地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴，不是重新把房地產(chǎn)轟起來(lái)，而是希望通過(guò)減少庫(kù)存，以時(shí)間換空間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來(lái)可持續(xù)的發(fā)展，消除房地產(chǎn)過(guò)度下滑對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。治理三四線城市的高庫(kù)存狀況，要防止兩種傾向：既要防止防止力度不夠，影響去庫(kù)存的效果，也要防止防止頭腦發(fā)熱，一哄而上，追求快戰(zhàn)快決。

多年來(lái)堆積起來(lái)的大量庫(kù)存不可能一蹴而就。拿沈陽(yáng)為例：數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，沈陽(yáng)房地產(chǎn)庫(kù)存2874萬(wàn)平方米，在全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市排第一，預(yù)期需要20個(gè)月左右才能消化完庫(kù)存。

三四線城市去庫(kù)存，行政手段是輔助性的，更多的是要培育市場(chǎng)機(jī)制，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，重新布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，那么老百姓有了就業(yè)，有收入，就有能力購(gòu)買(mǎi)住房，這才是良性循環(huán)。

3救市政策要有底線

救市不能只靠情緒。個(gè)別開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷作秀，個(gè)別不良中介的哄抬炒作，個(gè)別購(gòu)房者的盲從心理，只能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性的“虛火”蔓延。而虛火太旺，價(jià)格的大幅度的飆升會(huì)誤導(dǎo)社會(huì)資源的合理流動(dòng)。你不用勞動(dòng)買(mǎi)房賣房就可以一夜暴富，賣房套現(xiàn)、假離婚……老百姓的逐利沖動(dòng)逐漸傾向于瘋狂。

一線城市樓市瘋長(zhǎng)，三四線城市去庫(kù)存艱難——兩個(gè)極端的局面，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是牽一線而動(dòng)全身，對(duì)制造業(yè)、股票市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)都有相互的影響，所以整體上保護(hù)、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)上的穩(wěn)定運(yùn)行，特別是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期至關(guān)重要。

基于此，提出兩點(diǎn)建議：一、差異化的宏觀調(diào)控，特別是對(duì)一線城市的投機(jī)性需求，虛假的操縱的行為采取嚴(yán)格的管制措施，傳統(tǒng)的限購(gòu)限貸手段還是有必要實(shí)施。只有這樣才能保證一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，否則整個(gè)供給側(cè)改革會(huì)受到很大的影響。二、對(duì)于地方去庫(kù)存新政，要進(jìn)行嚴(yán)格的審查把控，不計(jì)后果的去庫(kù)存的政策必須嚴(yán)令禁止。