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春節(jié)期間的樓市異常熱鬧。關(guān)注的焦點(diǎn)包括各地政府的政策有沒(méi)有力度、返鄉(xiāng)的農(nóng)民工有沒(méi)有購(gòu)房的動(dòng)力、開(kāi)發(fā)商到底有沒(méi)有降價(jià)的誠(chéng)意等等。

從政策力度看，130余個(gè)城市紛紛出招去庫(kù)存，過(guò)時(shí)的限制性措施逐漸解除。但就目前來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，二三四線城市觀望情緒濃厚，此外由于戶籍改革仍在推進(jìn)之中，針對(duì)農(nóng)民的信貸政策也剛剛啟動(dòng)，農(nóng)民工買房不夠積極在情理之中。而按照去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，除了在農(nóng)民工市民化、落實(shí)戶籍制度改革方案、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等方面需要攻堅(jiān)克難之外，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格是題中應(yīng)有之意。

如何降低房地產(chǎn)價(jià)格？開(kāi)發(fā)商整合資源、加強(qiáng)內(nèi)控是一方面，更重要的還是要降低成本。但就此次百余城市出臺(tái)的去庫(kù)存新政中，關(guān)于土地出讓金和銷售稅金等針對(duì)供給側(cè)的“利好”頗為罕見(jiàn)，唯獨(dú)重慶將企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率從20%下調(diào)至15%——據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入該市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較早的開(kāi)發(fā)商，在新的計(jì)稅制度下稅費(fèi)成本甚至可降低六七成。

然而，總體看來(lái)，土地供應(yīng)是越來(lái)越緊了——不僅一線城市的土地“貴得離譜”，寧夏、江西等部分省份也開(kāi)始嚴(yán)把土地放量和新增開(kāi)發(fā)關(guān)口。反觀消費(fèi)端，政策是越來(lái)越松了——隨著2月以來(lái)中央有關(guān)部門個(gè)人信貸和稅收優(yōu)惠政策，樓市實(shí)質(zhì)性利好已經(jīng)形成。這“一緊一松”，正是要逼迫開(kāi)發(fā)商往一條路上走：轉(zhuǎn)型升級(jí)。

實(shí)際上，樓市目前的巨大庫(kù)存單靠政策刺激已經(jīng)難以為繼。雖然短期可能有回暖跡象，但長(zhǎng)期看，矛盾依舊是結(jié)構(gòu)性的。如果房地產(chǎn)不能在規(guī)劃、建設(shè)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)形成創(chuàng)新盈利模式，隨著資金流出樓市速度加快，房?jī)r(jià)普跌并非無(wú)稽之談，開(kāi)發(fā)商兼并重組也將異常殘酷，唯有創(chuàng)新者“獨(dú)立潮頭”。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)會(huì)伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程一路前行，而那些無(wú)法適應(yīng)變局的公司或?qū)⒈惶蕴?/p>