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難怪有香港市民在接受媒體采訪時(shí)表示，經(jīng)歷下跌的房價(jià)仍然難以負(fù)擔(dān)，即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房價(jià)之下，香港市民的居住條件卻并不寬裕。

香港房屋委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公營永久性房屋中，其中有29.1%，也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。

即使你選擇購買由政府資助出售的房屋或私人永久性房屋，除了要面對超高的房價(jià)外，居住條件可能并不會得到根本性的改善。2011年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港居屋(即由香港房屋委員會興建并以廉價(jià)出售的公營房屋)與私營房屋的平均面積為49平方米，人均居住面積為15平方米，而只有不到9%的房屋的面積在60平方米以上。在香港熱鬧的樓市背后，高企的房價(jià)與并不與之相稱的居住條件始終是香港社會的癥結(jié)之一，而有不少人將此歸咎于賺得盆滿缽滿的華資地產(chǎn)商。

華資地產(chǎn)商的崛起之路：每次都能站在香港經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)口”

其實(shí)，香港的幾大家族財(cái)團(tuán)介入房地產(chǎn)業(yè)，并從中完成財(cái)富積累，無不暗合了香港的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，可謂幾次站上了“風(fēng)口”。

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，香港人口以每月10萬人的速度激增，到1950年時(shí)，香港人口已增至200萬。彼時(shí)，香港正逐漸成為制造業(yè)中心，勞動力的需求導(dǎo)致50到70年代人口的快速增長，同時(shí)推升了廠房與住房的需求。李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和已故的郭得勝等人都在60年代初大舉投資房地產(chǎn)市場。

面對需求的增長，港英政府于1972年開始實(shí)施十年建屋計(jì)劃，時(shí)任港督麥理浩提出，在1973年到1982年的10年內(nèi)，180萬香港居民只需支付其經(jīng)濟(jì)能力所及的租金，便可擁有環(huán)境合理的獨(dú)立住房。而隨著港島與九龍的市區(qū)可供開發(fā)的土地日益減少，港英政府開始在新界推行新市鎮(zhèn)開發(fā)。李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)曾在1978年以每平方尺1.5港元的價(jià)格買入天水圍約2500萬平方尺的土地，花費(fèi)近4000萬港元，而當(dāng)年長實(shí)的凈利潤為1.3億港元。彼時(shí)的天水圍還是一塊近5200萬平方尺的新界農(nóng)地，按照港英政府的規(guī)劃，全部建成后可容納50萬人居住。

除去長實(shí)外，華資公司如新地、永泰及新世界發(fā)展都在70年代把握住機(jī)會，大量增加土地儲備。此外，從70年代末至80年代中，擁有大量土地儲備的大型英資公司，如和記黃埔、青州英坭、港燈、九龍倉及會德豐等，其所有權(quán)紛紛落入李嘉誠、包玉剛等華資之手。

在把握住60到70年代的機(jī)會，介入地產(chǎn)業(yè)后，華資地產(chǎn)商在1984年站上了更大的“風(fēng)口”?！吨杏⒙?lián)合聲明》于這一年12月份簽署，其中規(guī)定，政府每年批出的新土地只限50公頃。土地供應(yīng)短缺推高了地價(jià)，同時(shí)也帶動了香港房價(jià)的上漲，此后的12年，香港房地產(chǎn)進(jìn)入牛市期，房價(jià)升幅高達(dá)9倍以上。

日后華資地產(chǎn)商的一些重要項(xiàng)目也紛紛于1984年開始啟動，當(dāng)年年底，長江實(shí)業(yè)與政府達(dá)成補(bǔ)地價(jià)協(xié)議，獲得黃埔花園的地皮。同年12月，新世界發(fā)展與香港貿(mào)易發(fā)展局達(dá)成協(xié)議，開始興建香港會議展覽中心。

而在此期間，本已領(lǐng)先的幾家大地產(chǎn)商日益壯大，使得較小型的地產(chǎn)商無法趕上。有資料顯示，1991年至1994年之間，70%新落成的私人樓宇來自7家地產(chǎn)商，55%來自其中4家。

憑借有限的土地供應(yīng)而一路看漲的香港樓市在1997年迎來拐點(diǎn)。當(dāng)年10月，時(shí)任香港特首董建華在施政報(bào)告中提出“八萬五”房屋政策，即每年供應(yīng)不少于8.5萬個(gè)住宅房屋，希望10年內(nèi)全港七成的家庭可以自置住房，輪候租住公屋的平均時(shí)間由6.5年縮短至3年。在“八萬五”政策增加房屋供應(yīng)、亞洲金融危機(jī)等因素的沖擊下，1998年的房價(jià)相比于1997年的高位曾一度下跌65%，香港樓市步入5年淡市。

在香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的背景下，港府放棄了“八萬五”政策，并于2002年底出臺了“救市九招”，此后從2003年開始，香港樓市再次迎來一個(gè)上漲周期，如前所述，直至2015年9月達(dá)到頂點(diǎn)，其漲幅已超過4倍。

跨行業(yè)并購成就地產(chǎn)霸權(quán)

香港消費(fèi)者委員會從2012年6月至2013年6月，曾以匿名方式向43家供應(yīng)商進(jìn)行問卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)表在《雜貨零售市場研究報(bào)告》中。報(bào)告顯示，香港兩大超市巨頭百佳和惠康，利用自身競爭優(yōu)勢，用多種手段向供應(yīng)商施壓，限制了公平商業(yè)行為。

根據(jù)消委會的報(bào)告，當(dāng)時(shí)百佳和惠康在香港食品零售市場占有率分別為28.6%及33.9%，兩者相加市場占有率高達(dá)62.5%。而在這兩家香港市民經(jīng)常光顧的超市背后都可以看到地產(chǎn)商的身影，當(dāng)時(shí)百佳隸屬于屈臣氏集團(tuán)旗下的食品零售部，屈臣氏是李嘉誠長實(shí)集團(tuán)旗下的公司；惠康則歸屬牛奶公司旗下，牛奶公司又隸屬怡和集團(tuán)，集團(tuán)轄下有香港置地多個(gè)大商場，不難發(fā)現(xiàn)許多惠康超市都位于香港置地的發(fā)展項(xiàng)目中。

由此不難看出，華資地產(chǎn)商不僅對香港的房地產(chǎn)市場有著舉足輕重的影響，其影響力甚至已經(jīng)滲透進(jìn)香港經(jīng)濟(jì)的方方面面，觸及市民生活的多個(gè)層面，而他們實(shí)現(xiàn)這樣的影響力的重要途徑便是利用從房地產(chǎn)市場積累的財(cái)富進(jìn)行跨行業(yè)并購。

2010年，曾任新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)辦人郭得勝私人助理達(dá)8年，其后加入嘉里建設(shè)，任策劃發(fā)展經(jīng)理的潘慧嫻撰寫的《地產(chǎn)霸權(quán)》一書在香港出版。她在書中直指，香港的經(jīng)濟(jì)其實(shí)由依靠地產(chǎn)業(yè)發(fā)家的六大家族(即李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭氏家族、包氏及吳氏家族、嘉道理家族)所操縱。

“地產(chǎn)霸權(quán)”這一概念隨之升溫，不少評論都將高昂生活成本導(dǎo)致的富者愈富、貧者愈貧，歸結(jié)于在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)跡，并于其后不斷進(jìn)行跨行業(yè)并購的幾大家族財(cái)團(tuán)。

潘慧嫻曾在書中引述港交所的數(shù)據(jù)，2010年5月，由香港七大家族財(cái)團(tuán)操控的主要上市公司，占香港股市總市值的14.7%。而這些家族財(cái)團(tuán)往往涉足至少兩個(gè)競爭不激烈的行業(yè)來積累財(cái)富，其中又有不少財(cái)團(tuán)涉足公用/公共服務(wù)為主。

除了長江實(shí)業(yè)在1979年通過收購和記黃埔將百佳超市歸于旗下的例子外，類似的跨行業(yè)并購還有不少案例：新鴻基地產(chǎn)自1980年開始逐步控制香港最大的巴士公司——九龍巴士；恒基兆業(yè)在1981年上市前，主席李兆基逐步買入香港最大的能源供應(yīng)商之一——香港中華煤氣有限公司的股份；長江集團(tuán)1985年收購了香港電力行業(yè)的巨頭——香港電燈集團(tuán)有限公司；新世界發(fā)展在1998年投得香港巴士路線專營權(quán)，2000年從恒基兆業(yè)控制的香港小輪渡收購輪渡服務(wù)牌照等等。