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繼２月初降低非限購城市首付比例后，財(cái)政部等三部門日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收……去年以來，中央連續(xù)出臺(tái)推進(jìn)“去庫存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等２０多個(gè)省份的１００多個(gè)城市也密集出招，從供需兩端入手出臺(tái)“去庫存”政策。專家分析認(rèn)為，這些政策短期內(nèi)將對(duì)樓市去庫存形成實(shí)質(zhì)利好，但從中長(zhǎng)期看，還需做好產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

哪些區(qū)域“出招”最多？因城施策“招數(shù)”有多少？

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從目前已出臺(tái)去庫存政策的地方來看，二線城市占比約為５％，三四線城市占比高達(dá)９５％。從區(qū)域分布看，中部城市最多，占比超過一半；西部次之，占比約４０％；東部目前僅有山東省。出臺(tái)政策的省市與庫存高企的區(qū)域分布重合度較高。“目前絕大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大，房?jī)r(jià)下跌壓力也大。”

專家分析和記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地去庫存“招數(shù)”雖有異同，但主要可分為以下五類：

【招數(shù)一：活用公積金杠桿】

目前，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。江西、甘肅等省份推進(jìn)公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，四川省表示今年將積極推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

【招數(shù)二：降低稅費(fèi)】

多地政府采取降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購房者負(fù)擔(dān)，提高購買能力。甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)３３％，寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出１％的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼，新疆將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算……

與此同時(shí)，多地還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施減稅優(yōu)惠。南昌市全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率；寧夏將簡(jiǎn)化、合并和下放房地產(chǎn)行政審批事項(xiàng)，改革規(guī)費(fèi)繳納方式。

【招數(shù)三：鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房】

山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策；甘肅加大實(shí)施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策，并擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。

【招數(shù)四：打通商品房和保障房通道】

甘肅計(jì)劃今年把４．６萬套保障房中的３．３萬套保障房用于從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于５０％，山西要求商品房庫存較大的市要達(dá)到８０％以上。河南出臺(tái)新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購買所租住公租房。

【招數(shù)五：實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革】

山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

有的省份嚴(yán)把土地放量和新增開發(fā)關(guān)口。寧夏對(duì)閑置面積超過批準(zhǔn)總面積１０％的地區(qū)，不再新增用地指標(biāo)；江西提出將對(duì)履行去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，進(jìn)行約談和追責(zé)。

“組合拳”效果怎樣？后市還需細(xì)化落實(shí)政策

仲量聯(lián)行分析師認(rèn)為，地方政府相繼出臺(tái)政策提高購房者的可支付能力，短期內(nèi)將對(duì)樓市去庫存形成實(shí)質(zhì)性利好。

今年春節(jié)期間，在福州東區(qū)某樓盤售樓部里，記者遇到了來自福州的郊縣長(zhǎng)樂的“購房團(tuán)”。“平時(shí)大家都奔波于上海、北京等地，趁著過年放假來福州看看，想買房置業(yè)。”看房的周先生告訴記者。

不過，記者也注意到，在一些三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)并沒有預(yù)料中的火爆。在外務(wù)工的８５后小孫說：“煙臺(tái)的新房均價(jià)在６０００元左右，而自己的月收入也不過３０００元左右，若買一套８０平方米的房子，大約需要４８萬左右，算上稅費(fèi)和首付，需要一次性拿出將近１５萬元，這是我不吃不喝４年多的工資。”

在山東淄博市從事房地產(chǎn)行業(yè)的中介王經(jīng)理說：“春節(jié)期間我只接待了三位顧客，不少人期待樓市還有利好政策，觀望情緒比較重。”

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理盧文曦說，各地出臺(tái)的去庫存組合拳給市場(chǎng)帶來了好的預(yù)期，但效果還需政策的細(xì)化落實(shí)。

還有哪些發(fā)力點(diǎn)？產(chǎn)城融合、戶籍制度……

如何更加有效推進(jìn)“去庫存”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從中長(zhǎng)期看，三四線城市地方政府下一步應(yīng)在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下大力氣。

記者近期在多地調(diào)查了解到，很多城市在公積金貸款方面都有連續(xù)繳存等規(guī)定，但這些規(guī)定對(duì)工作不穩(wěn)定的農(nóng)民工來說，在實(shí)際操作中難度不小。

來自四川的新生代農(nóng)民工梁博說：“我們流動(dòng)性太大，在這個(gè)工地交了，去另一個(gè)工地不一定給交，就算給交也會(huì)間隔一段時(shí)間、無法接續(xù)。換個(gè)城市就更麻煩了，公積金賬戶不但要轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，時(shí)間接續(xù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。”

首付比例降低后，在滬打工的農(nóng)民工羅旭輝想回老家安徽縣城買房。“問題是在縣城要找到一份月薪幾千元的穩(wěn)定工作難度挺大，收入不穩(wěn)定，哪敢貸幾十年的款？”

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，應(yīng)加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引入新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而帶給城市更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而產(chǎn)生大規(guī)模的置業(yè)需求。小城市則更應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)及資源優(yōu)勢(shì)，明確城市定位，主動(dòng)承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)人口吸附力。

“政策要與市場(chǎng)相結(jié)合，落實(shí)戶籍制度改革，真正推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)民工市民化進(jìn)程，這才是未來推動(dòng)住房等城市消費(fèi)最重要的發(fā)動(dòng)機(jī)。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵說。