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結(jié)合中央和地方下發(fā)的各項(xiàng)刺激政策，今年上半年，一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。下半年的情況則存在變數(shù)。按照2009年的經(jīng)驗(yàn)，在上半年信貸天量“放水”后，下半年的信貸規(guī)模將明顯萎縮，隨之而來的隱患不可忽視。

1月份令人驚訝的信貸投放數(shù)據(jù)，似乎預(yù)示著今年的房地產(chǎn)市場并不平靜。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1月當(dāng)月，人民幣貸款增加2.51萬億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元，中長期貸款部分增加4783億元。也就是說，即使不算房地產(chǎn)開發(fā)貸款，1月新增貸款中，已有1/5流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

信貸的放量是低利率環(huán)境、穩(wěn)增長導(dǎo)向和季節(jié)性因素的綜合結(jié)果，但在沒有類似“四萬億”重磅的刺激下，如此天量的信貸投放仍然讓人吃驚。且至少在上半年，“放水”的慣性被認(rèn)為還將持續(xù)。

從數(shù)據(jù)分析不難看出，房地產(chǎn)已然成為資金的主要流向之一。結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，不免會引發(fā)這種疑問：信貸資金的沖擊，究竟會助力“去庫存”的大趨勢，還是繼續(xù)吹漲樓市泡沫？

大量信貸入樓市

央行公布的2016年1月金融數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月新增人民幣貸款2.51萬億元，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高；M2增速上升到14%，創(chuàng)18個月新高。社會融資規(guī)模增量為3.42萬億元，分別比上月和去年同期多1.61萬億元和1.37萬億元。

根據(jù)信貸結(jié)構(gòu)分析，個人住房按揭貸款、保障房開發(fā)貸、土地一級開發(fā)貸、政府平臺貸款、交通運(yùn)輸業(yè)及批發(fā)零售業(yè)，是新增貸款的主要投向。其中，前三者均和房地產(chǎn)直接相關(guān)。

具體來看，居民中長期貸款4783億元，占比接近20%。非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加1.94萬億元，其中亦有相當(dāng)部分以開發(fā)貸的形式流入房地產(chǎn)業(yè)。雖然后者的規(guī)模不易估算，但大量的新增信貸資金流入房地產(chǎn)業(yè)，已是不爭的事實(shí)。

此前最大規(guī)模的一次信貸投放發(fā)生在2009年。在“四萬億”投資的刺激下，2009年全年，人民幣各項(xiàng)貸款增加9.59萬億元，其中，居民中長期貸款增加1.70萬億元。

兩者相比，僅2016年1月，“放水”規(guī)模就相當(dāng)于2009年全年的26.8%。其中，房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模相當(dāng)于2009年全年的28.1%。

1月份信貸的海量投放，由多重因素促成。分析人士指出，大批穩(wěn)增長項(xiàng)目在去年最后兩個月間推出、“穩(wěn)增長”過程中的信貸護(hù)航，以及商業(yè)銀行存貸比取消，都是重要的刺激因素。加之年初本就是信貸投放高峰，更加促發(fā)了這種情況。

就房地產(chǎn)而言，季節(jié)性因素的影響更為明顯。某銀行界人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，銀行每年給予的按揭貸款額度有限，一旦遇到房地產(chǎn)銷售“大年”，年末往往出現(xiàn)額度不夠用的情況，需要集中到次年年初來集中審批。而2015年，恰恰就是房地產(chǎn)銷售的“大年”。

在這背后，有著更深層次的因素。自2014年年末以來，央行共6次降息，使得購房和開發(fā)貸款成本不斷降低。此外，在“去庫存”的宗旨下，監(jiān)管層在去年出臺“3·30新政”和“9·30新政”，今年年初又發(fā)文降低非限購城市首付比例，首付比例、貸款利率等降至2009年之前的低水平。這不僅刺激了市場成交，也進(jìn)而促使房地產(chǎn)按揭貸款和開發(fā)貸款大量發(fā)放。

或吹漲房價泡沫

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，信貸投放與房地產(chǎn)市場走勢有著明顯的正相關(guān)性。就最近一次的案例來看，M2增速在2013年4月見頂，此后波動下行，至2015年4月觸底反彈。這種變化與房地產(chǎn)市場的“U”型走勢頗為吻合。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，就1月的數(shù)據(jù)來看，在信貸爆發(fā)的同時，M2走勢相對平穩(wěn)，說明信貸的發(fā)放剛好彌補(bǔ)了外匯占款的流失（央行數(shù)據(jù)顯示，1月央行外匯儲備下降994.69億美元）。因此，除改善市場對全年經(jīng)濟(jì)基本面的預(yù)期外，真正能夠帶來的作用并不如預(yù)期明顯。

具體體現(xiàn)為，今年1月，多家房企紛紛提前贖回美元債，并通過定增等方式在國內(nèi)融資。這些動作并未明顯增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款總規(guī)模，卻放大了信貸數(shù)據(jù)。

但就房地產(chǎn)按揭貸款而言，“放水”帶來的刺激作用仍然明顯。張大偉認(rèn)為，結(jié)合中央和地方下發(fā)的各項(xiàng)刺激政策，今年上半年，一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。

下半年的情況存在變數(shù)。按照2009年的經(jīng)驗(yàn)，在上半年天量“放水”后，下半年的信貸規(guī)模明顯萎縮，這使樓市的表現(xiàn)受到影響。

張大偉認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場與2009年有兩項(xiàng)明顯不同。其一，市場出現(xiàn)明顯的供過于求現(xiàn)象，內(nèi)生動力缺乏；其二，持續(xù)多年的貨幣超發(fā)，對房地產(chǎn)市場的邊際刺激作用正在減弱。這些都決定了，本輪信貸“放水”給市場帶來的影響可能很快消退。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，大量“放水”帶來的隱患不可忽視。國土部一位不愿具名的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，貨幣超發(fā)的最直接影響，就是資產(chǎn)價格上漲。如同“四萬億”的作用一樣，若持續(xù)“放水”，可能帶來新一輪的房價上漲。

他表示，我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征，決定了信貸資金將主要流向一線城市和核心二線城市。這樣一來，一二線城市的房價泡沫可能繼續(xù)吹漲，三四線城市的大量庫存也很難得到有效去化。