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中國經(jīng)濟進入換擋期，正在影響房地產(chǎn)資金的投資方向。其中，國內(nèi)資金配置海外房產(chǎn)的規(guī)模越來越大，體現(xiàn)出資金外流趨勢。

仲量聯(lián)行近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年中國房地產(chǎn)海外投資規(guī)模約為250億美元，較2014年增長46%。其中美國仍是首選地，歐洲和澳洲吸納的資金規(guī)模也在加大。2015年中國資本在美國樓市的投資額為60億美元，在澳大利亞市場的投資規(guī)模為45億美元。

從投資主體來看，投資海外房地產(chǎn)主要包括，主權(quán)財富基金、大型開發(fā)商、投資資金和保險公司以及超高凈值人群4類主體。仲量聯(lián)行指出，近幾年，大型開發(fā)商和險資的海外投資愈發(fā)迅速，成為帶動海外投資增長的主要動力。一些大型開發(fā)商的項目已經(jīng)進入運營和銷售階段。

世邦魏理仕的報告指出，從投資方式來看，以保險資金為代表的國內(nèi)機構(gòu)投資者已不限于門戶城市的商業(yè)地產(chǎn)，同時也在嘗試通過股權(quán)合作等模式介入包括物流設(shè)施等其他投資類型，及以資產(chǎn)包形式出現(xiàn)的房產(chǎn)投資標(biāo)的。

仲量聯(lián)行駐英中國業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東表示，對外投資已經(jīng)成為很多中國機構(gòu)投資者和房地產(chǎn)公司的長期戰(zhàn)略。這與近年來中國經(jīng)濟形勢的變化密不可分。

龐樹東表示，2015年中國GDP增速跌至6.9%，創(chuàng)近25年來最低增幅；上證指數(shù)全年下跌15%；人民幣對美元匯率跌幅接近1.5%，已跌至五年來最低。盡管中國從2014年底連續(xù)降息釋放流動性，但資金的恐慌心態(tài)并未改變。

另一方面，人民幣進入貶值通道幾成共識，出于對沖匯率風(fēng)險的考慮，布局海外資產(chǎn)也成為一種選擇。

此外，多數(shù)機構(gòu)投資者青睞的投資標(biāo)的為寫字樓和酒店，上述物業(yè)的收益正隨著中國經(jīng)濟增速的放緩而變得不夠穩(wěn)定。與此同時，經(jīng)過前幾年的投資高潮后，很多二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱風(fēng)險，大型資本的投資標(biāo)的較為缺乏。因此，雖然住宅市場在2015年出現(xiàn)明顯升溫，但隨著國內(nèi)樓市進入過剩時代，投資房地產(chǎn)的收益開始受到明顯影響。

有觀點認(rèn)為，這種樓市資金外流的趨勢從2014年就開始出現(xiàn)。其中，李嘉誠出售內(nèi)地物業(yè)，并將目光投向歐洲的做法，被認(rèn)為在一定程度上起到了引導(dǎo)作用。

按照該機構(gòu)的觀點，無論是中國經(jīng)濟還是房地產(chǎn)市場，未來都將經(jīng)歷一段調(diào)整期。其中，短期內(nèi)中國經(jīng)濟很可能呈現(xiàn)“L型”發(fā)展態(tài)勢。因此，“成熟的中國投資者仍將繼續(xù)對全球門戶城市進行投資。”

最近的案例在于，春節(jié)前夕，海航投資宣布與美國房地產(chǎn)巨頭鐵獅門合作，共同投資并開發(fā)位于曼哈頓的兩宗地塊。其中，海航將以“LP”身份介入，并在第一階段投入約2.7億美元。

世邦魏理仕的報告指出，預(yù)計未來將有更多大型機構(gòu)參與到市場中，包括社保、養(yǎng)老基金等。目前保險市場集中度高，可用于配置投資房地產(chǎn)的資金體量不容小覷。仲量聯(lián)行也認(rèn)為，保險公司已經(jīng)形成了成熟的對外投資模式和戰(zhàn)略，其中一些開始尋求合資和聯(lián)合投資等形式，并且開始拓展新的投資類別。

從投資類型上，仲量聯(lián)行預(yù)計，投資者在繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的同時，也會將目光轉(zhuǎn)向?qū)W生公寓和房地產(chǎn)基金產(chǎn)品。從區(qū)域上看，除英美澳等傳統(tǒng)熱點區(qū)域外，歐洲的巴黎、法蘭克福等市場也會引起投資者興趣。