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三部門調(diào)整房地產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，繼續(xù)寬松，繞開限購城市

財政部發(fā)布關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，2月22日起執(zhí)行。個人購買家庭唯一住房90平方米及以下減按1%稅率征收契稅。家庭唯一住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：

首先：從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響改善需求，在過去的政策中，大部分城市針對首套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

這種情況下，舉例來說，南京王先生要買一套改善性住房，如果在90平米以內(nèi)，如果總價在200萬，在過去需要交納6萬契稅、現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬。

如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬，新政后只需要4萬。

第二：營業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)是非普通住房，針對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅，在新政策未明確，如果各地落地細節(jié)中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

第三：政策繼續(xù)繞開了一線城市，整體看，一線城市不存在庫存的問題，預計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。

第四：這些政策針對二手房影響比新房更大，因為二手房實時交稅。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。

第五:中央部委接力地方出政策救市，預計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會頻繁出現(xiàn)。

各地在密集發(fā)布去庫存政策，預計兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

但整體政策的力度將不同，分城施策是未來政策放松的主要特點

經(jīng)濟缺乏動力，導致房地產(chǎn)依然是最重要的引擎，房地產(chǎn)新常態(tài)下，需求上漲乏力，這種情況下，樓市各地市場分化，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流。

重慶作為2016年第一個系列發(fā)布刺激引導房地產(chǎn)企業(yè)走出低谷、激發(fā)房地產(chǎn)活力的城市，將會有更多城市跟隨。

江西提及去庫存不力的將問責，也表明了房地產(chǎn)庫存壓力對地方經(jīng)濟的影響非常大。

整體看，各地方省市出臺的系列政策力度依然各異，依然需要中央財稅信貸政策的配合。

2015年，是樓市政策從逐步放松向全面利好轉變的一年。政策的利好推動全國房地產(chǎn)市場銷售企穩(wěn)復蘇。在“穩(wěn)定住房消費”的大方針指導下，從全國到地方的各類托市政策輪番出臺，“330新政”引發(fā)二手房市場井噴，“930新政”令年末市場暖冬再現(xiàn)。雖然銷售情況表現(xiàn)良好，但房地產(chǎn)市場自身依然存在嚴峻的庫存問題?；鈳齑鎻亩蔀槟昴┲醒敫邔雨P注的焦點，也料將成為下個年度政策制定的核心目標。

2015年，我國宏觀經(jīng)濟運行壓力巨大，2015年GDP同比增長6.9%，20多年來首次跌破7%。投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟增長的兩大主因，全國固定資產(chǎn)投資增速回落，進出口總額同比下降。而固定資產(chǎn)投資之所以增長緩慢，主要受到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大影響，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來持續(xù)下滑。

此外，房地產(chǎn)業(yè)不僅對宏觀經(jīng)濟造成較大負面影響，而且由于房企整體購地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。

分城市來看，一線城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉。房價從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。三四線因為庫存絕對值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)：

2016年的上半年房地產(chǎn)救市政策依然會持續(xù)出現(xiàn)，說明了房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的影響較大，樓市政策繼續(xù)寬松。

但分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高，未來的2016年房地產(chǎn)市場二線城市將成為市場熱點。