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僅靠降低首付比例還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，特別是在那些嚴(yán)重供大于求的三四線城市，降低門檻導(dǎo)致的購(gòu)房增量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化“巨量”庫(kù)存。

在2016年春節(jié)前，房地產(chǎn)去庫(kù)存的刺激政策鳴響第一槍。

2月2日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)文下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例，央行和銀監(jiān)會(huì)的動(dòng)作總是很快的，及時(shí)地響應(yīng)了去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的去庫(kù)存要求，這是2016年出臺(tái)的首個(gè)利好政策，為房地產(chǎn)去庫(kù)存注入一針強(qiáng)心劑。

從政策角度出發(fā)，不難看出，政府已經(jīng)將去庫(kù)存已經(jīng)成為政治任務(wù)，如果完不成這個(gè)任務(wù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑仍難見(jiàn)底，換句話說(shuō)，將無(wú)法實(shí)現(xiàn)L型的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

去年，我在多個(gè)論壇上提到去庫(kù)存要降門檻，在新城歐陽(yáng)捷個(gè)人微信公眾號(hào)（現(xiàn)更名為《歐陽(yáng)先聲》）中也幾次提到，降首付就是降門檻，對(duì)于刺激需求釋放會(huì)有很大助推（詳見(jiàn)10月25日文“全球量化寬松，看得見(jiàn)的利好、看不見(jiàn)的隱憂”、11月15號(hào)文“去庫(kù)存，最有效的六條政策”等）。

從此次政策影響面來(lái)說(shuō)，下調(diào)首付比例避開(kāi)了“限購(gòu)”一線城市，使得二線城市成為政策的最大受益者，特別是目前供求基本平衡的南京、蘇州、杭州、南昌、合肥、武漢等城市，會(huì)因?yàn)橘?gòu)房門檻降低而放大需求，導(dǎo)致供求失衡進(jìn)而抬升房?jī)r(jià)、甚至引起追漲而推升房?jī)r(jià)，從而使得布局二線城市的房企大為受益。

但是，僅靠降低首付比例還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，特別是在那些嚴(yán)重供大于求的三四線城市，降低門檻導(dǎo)致的購(gòu)房增量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化“巨量”庫(kù)存，而且越是中小城市居民住房自有率越高，新增外來(lái)人口越少甚至常住人口凈減少，去化周期依然漫長(zhǎng)。

那么，我們還能怎么做？

第一，必須要厘清庫(kù)存量究竟有多少？

事實(shí)上，庫(kù)存決不止是我們平時(shí)所說(shuō)的7億平方米的待售面積，真正的存量還要計(jì)入在建施工面積中未銷售的部分，以及房企未開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備面積。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2000年至今，新開(kāi)工面積累計(jì)達(dá)到171億平方米，銷售面積累計(jì)為115億平方米，差額部分就是未銷售的庫(kù)存，有56億平方米，其中主要是住宅；再加上全國(guó)所有房企未開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備面積，預(yù)計(jì)至少10-20億平方米（其中僅30家上市房企年報(bào)顯示就有6.59億平方米未開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備面積），按照容積率2換算，可建面積20-40億平方米（包括住宅和其它），這就意味著庫(kù)存合計(jì)至少達(dá)到83億平方米甚至100億平方米，按照近三年年均銷售13億平方米，很多城市哪怕不再出讓一畝土地，至少可以銷售5年。

第二，必須要厘清去庫(kù)存主要依靠誰(shuí)？

我們匯總了全國(guó)一二三四線76個(gè)城市地方政府的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有63個(gè)城市常住人口增長(zhǎng)率下降了，有的還是負(fù)增長(zhǎng)。背后的邏輯是：一方面我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，缺乏容納勞動(dòng)人口的新增產(chǎn)業(yè)，另一方面農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移已經(jīng)接近尾聲，除了流動(dòng)人口，農(nóng)村已經(jīng)很少有青壯年了。

因此，關(guān)鍵是要抓住人口增量，就是要把流動(dòng)人口轉(zhuǎn)化為城市常住人口，哪個(gè)城市地方政府能夠率先出臺(tái)政策，吸引這些流動(dòng)人口留在當(dāng)?shù)爻鞘?，哪個(gè)城市就有機(jī)會(huì)率先走出庫(kù)存困境。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確給出了去庫(kù)存的路徑：那就是讓農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房租房，擔(dān)當(dāng)去庫(kù)存的白衣騎士。

我們說(shuō)過(guò)，“城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下“。去庫(kù)存要靠農(nóng)民工，就要先解決農(nóng)民工的痛點(diǎn)，不然農(nóng)民工是擔(dān)當(dāng)不了這個(gè)白衣騎士的。

農(nóng)民工進(jìn)城安居落戶有“3+1”的痛點(diǎn)：沒(méi)有進(jìn)城安居的資本，缺乏子女公平的教育機(jī)會(huì)，缺乏無(wú)憂的社會(huì)保障，更沒(méi)有合適的充分的就業(yè)機(jī)會(huì)。

要解決這“3+1”的痛點(diǎn)，一方面要推進(jìn)農(nóng)村土地改革，讓農(nóng)民的住房和宅基地可以變現(xiàn)為資本，最好的辦法是設(shè)立住房保障銀行或農(nóng)村土地銀行，收購(gòu)農(nóng)民的宅基地和房屋，再把這些資產(chǎn)打包成為資產(chǎn)包出售，未來(lái)隨著農(nóng)村土地改革的推進(jìn)，這些資產(chǎn)包就會(huì)獲得極大的升值，這樣就可以使農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住房變現(xiàn)成農(nóng)民進(jìn)城安居的的資本。

另一方面，地方政府要給予農(nóng)民工子女就地入學(xué)的機(jī)會(huì)和農(nóng)民工加入社會(huì)保障的權(quán)利（包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)以及公積金等），讓農(nóng)民工及其家庭在城市里安居無(wú)后顧之憂。人口增加了，就需要消費(fèi)，就需要服務(wù)，就會(huì)增加服務(wù)業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)。有了工作，解除了后顧之憂，再有落戶的資本，農(nóng)民工及其家庭當(dāng)然就會(huì)安居下來(lái)了。

地方政府再出臺(tái)一些吸引市民和農(nóng)民工購(gòu)房的優(yōu)惠政策，包括降低普通商品房標(biāo)準(zhǔn)并降低契稅、給予購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼、停建并貨幣化保障房（用購(gòu)房、租房補(bǔ)貼的辦法而不是政府建造、購(gòu)買商品房再以成本價(jià)出售給被保障人群）等，進(jìn)一步拉動(dòng)庫(kù)存去化。我們知道其實(shí)已經(jīng)有一些地方政府已經(jīng)這樣做了，效果很好。

第三，必須要減少新增供應(yīng)量。

去庫(kù)存其實(shí)很簡(jiǎn)單，一方面是增加需求，另一方面是減少供應(yīng)。

另一方面，地方政府應(yīng)當(dāng)減少土地供應(yīng)，甚至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)，直至供求關(guān)系達(dá)到基本均衡。

以江蘇省常州市為例，政府早就開(kāi)始了去庫(kù)存的工作，2013年的土地出讓面積是2012年的一半，2014年又是2013年的一半，政府還宣布從2015年起連續(xù)三年不供地，目前去化周期已經(jīng)從過(guò)去的28個(gè)月下降到目前的14個(gè)月。常州市政府的保障房貨幣化也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于全國(guó)。

第四，開(kāi)發(fā)商也要主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)。

在那些庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市，特別是四五年都看不到供求關(guān)系翻轉(zhuǎn)的城市和板塊，退出是最好的結(jié)果，絕不蹲守！

開(kāi)發(fā)商一方面應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)促銷，哪怕降價(jià)虧損、甩貨提現(xiàn)也比就地臥倒的好！畢竟住宅只要降價(jià)總是有人買的。奢望政府救市的祥云很快籠罩在自己的頭上肯定是不靠譜的。

另一方面，減少供應(yīng)也是積極地應(yīng)對(duì)之策，緩開(kāi)工、不拿地、促聯(lián)合是目前最佳策略。如果現(xiàn)金流能夠支撐，減少在建施工面積既可以減少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也可以減少成本開(kāi)支和庫(kù)存壓力，而且目前利率正在下行，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)影響也在減弱；全國(guó)房企去年土地購(gòu)置面積下降31.7%，其中30強(qiáng)房企在一線、二線城市拿地分別占到21.2%和51.5%，三四五線城市拿地已經(jīng)很少，當(dāng)然退地也是不得已之策。同時(shí)，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可以調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、減少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位錯(cuò)時(shí)交叉銷售，也不失為一個(gè)較好的權(quán)宜之計(jì)。