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未來10年，中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)如下的發(fā)展趨勢(shì)：

1、城市之間房價(jià)差距將更大

政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中，實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

過去5年里，中國形成了三大三小6個(gè)人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價(jià)將獲得人和錢的雙重支撐。

2、大城市房屋日益資產(chǎn)化

一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國人來說，房子最令人痛苦的時(shí)代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。

3、小戶型將機(jī)械化

在大城市中心區(qū)，機(jī)械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商，越來越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

4、逆城市化很難出現(xiàn)

很多國家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊硕啵厣?，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

5、大城市很難“去中心化”

歐美絕大多數(shù)城市，都出現(xiàn)了去中心化的趨勢(shì)。目前中國特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個(gè)城市擁有多中心成為很多人的夢(mèng)想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。相反，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，正讓交通發(fā)生新的變局：如果北京這樣的城市，有150萬輛出租車和專車，私人就沒有必要擁有汽車。這樣，城市的交通死結(jié)就被打開了，去中心化意義就不大了。

6、商鋪面臨價(jià)值重估

商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費(fèi)”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”（餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場）。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

7、寫字樓跟住宅價(jià)格將長期倒掛

在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓（含商務(wù)公寓），住宅更貴。為什么？原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口；第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。

網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對(duì)住宅面積的需求是多多益善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

8、房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場影響不大

由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，為了穩(wěn)增長，國家不太可能出臺(tái)嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會(huì)因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響不大。

9、計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對(duì)樓市影響不大

全面放開二胎，已經(jīng)沒有任何懸念，只是時(shí)間問題。未來，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。否則，中國在幾十年之后，將面臨嚴(yán)峻的人口危機(jī)（過度老齡化，勞動(dòng)力不足）。這對(duì)樓市構(gòu)成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因?yàn)樯鷥河某杀驹絹碓礁撸贻p人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢(shì)。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布：多生一個(gè)孩子，獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。

10、大城市的房價(jià)：漲漲漲！

中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個(gè)牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房價(jià)只能不斷上漲。

以美元計(jì)價(jià)，中國大城市的房價(jià)或許會(huì)在未來幾年出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù)，甚至下跌。但以人民幣計(jì)價(jià)，房價(jià)的大趨勢(shì)是不斷上漲。換句話說，這里面有很大的因素是貨幣貶值。

11、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型

2014年2月，我寫過一篇文章，題目是《2014：開發(fā)商的“逃命年”》。逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外。現(xiàn)在看來，都應(yīng)驗(yàn)了。未來10年，這種趨勢(shì)將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個(gè)行業(yè)另謀出路。

12、“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破

   移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來的新一波網(wǎng)絡(luò)熱，如今在中國和美國同時(shí)達(dá)到了頂點(diǎn)。隨著美元加息臨近，美國股市大調(diào)整已經(jīng)開始。在中國，IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后，讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑，卻不會(huì)停止。