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房地產(chǎn)市場近日政策頻現(xiàn)，出現(xiàn)近十年的“限外令”逐漸“松綁”。

8月27日，住建部、商務(wù)部以及發(fā)改委等六部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》規(guī)定，取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求?！锻ㄖ芬餐瑫r指出，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。

“限外令”調(diào)整后，外商投資房地產(chǎn)所需的外資注冊資本從投資總額的50%降至40%，同時也取消了外國人在中國境內(nèi)購房所需的學(xué)習(xí)和工作年限。但是，其中“境外個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定”這一限制也意味著，地方限購政策對于個人購房依舊未能放開。

“限外令”在此時松綁，象征意義重大。

應(yīng)運(yùn)而生

2006年，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》出臺，邁開了樓市“限外令”的第一步。與后期的政策相比，當(dāng)時的政策稍顯寬松，并未對境外及港澳臺人士的購房數(shù)量做出明確規(guī)定。

直到2009年再度出臺“加強(qiáng)版”，加入了“向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅”的規(guī)定。到了2010年11月，國家外匯局再度出臺“強(qiáng)化版”，規(guī)定境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，同時也規(guī)定在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

而樓市“限外令”的出臺，無疑是在順應(yīng)當(dāng)時那個“時代”的需要。

“當(dāng)時的房地產(chǎn)市場比較火爆，甚至有新聞?wù)f外資一次性購買幾十套房產(chǎn)，為了調(diào)控市場以及控制價格，國家宣布出臺了這個政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者介紹了當(dāng)時出臺的背景。

而當(dāng)時由于美元的貶值，中國的房產(chǎn)投資無疑成了重點(diǎn)關(guān)注對象，為了防止大量熱錢的沖擊，樓市“限外令”的出臺也是順勢而為。

中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時指出：“2010年樓市“限外令”出臺背景是人民幣(6.361,0.0061,0.10%)持續(xù)升值，以人民幣計(jì)價的資產(chǎn)在海外投資者和投機(jī)客眼中成了“香餑餑”。于此同時國內(nèi)房價一路飆升，為了防止國際熱錢進(jìn)入中國房產(chǎn)市場炒房使得中國房價被進(jìn)一步抬升，國家先后出臺了一系列限制境外資金在境內(nèi)購房的政策，這有利于防止房產(chǎn)市場的泡沫滋生，有助于維護(hù)市場的秩序與穩(wěn)定。”

實(shí)際上，施行多年以來的房地產(chǎn)“限外令”，其落實(shí)的實(shí)際效果并未達(dá)到想象中的樣子。許多海外基金購房，并沒有采用直接買房的方式，而是“暗度陳倉”地通過收購企業(yè)股權(quán)的形式來間接持有國內(nèi)物業(yè)。另外，也有通過地下錢莊，瞄準(zhǔn)國內(nèi)一、二線城市的房地產(chǎn)來進(jìn)行投資。

必要的“松綁”

時代在變化，樓市“限外令”存在的背景也悄然生變。

今年3月，國家發(fā)改委與商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2015修訂)》中，就刪除了“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中的外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款。國內(nèi)的一些地方部門也在嘗試放開“限外令”，直到六部委聯(lián)合下發(fā)《通知》，“松綁”樓市“限外令”的政策算是真正落地。

在許多業(yè)內(nèi)人士看來，隨著人民幣貶值預(yù)期增強(qiáng)，因而不會再重現(xiàn)當(dāng)年外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場所掀起的波瀾，現(xiàn)在正迎來了調(diào)整限外政策的好時機(jī)。

“現(xiàn)在進(jìn)入了樓市調(diào)控從以“限”為代表的樓市指令回歸到以財(cái)稅制度為代表的階段，因?yàn)楫?dāng)年采取的一些行政手段現(xiàn)在已經(jīng)顯得不合時宜，也不符合我國市場化改革目標(biāo)，政府選擇了一個合適的時間來調(diào)整不合適的制度。”張大偉說。

在郭凡禮看來，“限外令”的放開正面臨著很好的時機(jī)。“首先，人民幣正處于波段性的貶值周期，國內(nèi)房產(chǎn)對海外投機(jī)客的吸引力已大大減弱，放開外資不會引起國際游資大量涌入。”

“其次，房價已處高位，增速明顯放緩，放開外資不會對房價有大幅拉升作用；然后是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣，需要一些產(chǎn)業(yè)來帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而房地產(chǎn)是一個很好的選項(xiàng)。”郭凡禮說。

張大偉指出，現(xiàn)階段面臨樓市不景氣的狀況，房價漲幅放緩，這更需要來自政策層面的支持以提振房地產(chǎn)市場。

同時，郭凡禮也坦言，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著結(jié)構(gòu)性過剩的問題，需要更多的需求來幫助它消化產(chǎn)能。“限外令”的松綁既放開了行政化限制，也有助于釋放合理需求。

有業(yè)內(nèi)人士指出，外資管制的放松將是大勢所趨，隨著我國行政干預(yù)政策的陸續(xù)退出，“限外”的政策也需放開。通過逐步放開“限外”政策能夠不斷釋放出中國歡迎外來資本投資的信號，同時也將打通國內(nèi)住宅進(jìn)入全球資產(chǎn)估值的通道，這甚至比單獨(dú)從購房層面來講的意義更重要。

對市場實(shí)際影響不大

盡管樓市“限外令”的解綁將會打開部分外資置業(yè)的需求，但是在許多業(yè)內(nèi)人士看來，目前的放開并不會對國內(nèi)樓市產(chǎn)生過大影響。“限外令”松綁后，房地產(chǎn)市場也依然不容樂觀。

郭凡禮坦言，“限外令”將不會為房價的提升帶來動力。“‘限外令’的松綁取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、外匯借款結(jié)匯須繳付注冊資本金，簡化外商投資房地產(chǎn)程序等，有利于外資在國內(nèi)投資物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但對住宅市場的影響不大。由于中國房產(chǎn)對外資的吸引力已不如當(dāng)年，此次政策的放開只會釋放少許境外需求，不會對房價有大幅拉升作用。”

同時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀也很難通過“限外令”的放開而改變。“國內(nèi)樓市并沒有走出整體低迷的境況，此時投資很難獲取高額的回報(bào)，因此對外資的吸引力不大，釋放出的需求會相當(dāng)有限。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，當(dāng)下境外資金的離場動力已經(jīng)大于入場。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍如是說。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，“外資購房主要集中在一線城市和幾個熱點(diǎn)二線城市，而現(xiàn)在這類城市的房價已經(jīng)很高，短期內(nèi)升值空間小，投資回報(bào)率在降低，即使‘限外令’放開也不會出現(xiàn)大規(guī)模外資買房。”

在張大偉看來，“限外令”松綁對于一些僑鄉(xiāng)的影響可能比較大，因?yàn)橥赓Y購房很大一部分來自于僑民和僑鄉(xiāng)，因此廣州、深圳等一些地方可能會受到一些影響，但可能心理層面的影響會比市場層面的影響更大一些。

“真正對樓市起到改善的，應(yīng)該是其他一些政策產(chǎn)生出來綜合的影響。”張大偉補(bǔ)充道。

仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒也表示，“國內(nèi)住宅市場目前庫存量依然很大，因此房價很難像十年前那樣快速上漲。這兩年的數(shù)據(jù)卻顯示境外資金的投資動力正在減弱。”因此，在中房指數(shù)研究院院長陳晟看來，中國樓市正處于筑底回暖階段，主要還是要依靠中國國內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行投資。