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房地產(chǎn)市場(chǎng)近日政策頻現(xiàn)，出現(xiàn)近十年的“限外令”逐漸“松綁”。

8月27日，住建部、商務(wù)部以及發(fā)改委等六部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

《通知》規(guī)定，取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求。《通知》也同時(shí)指出，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對(duì)于實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市，境外個(gè)人購(gòu)房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。

“限外令”調(diào)整后，外商投資房地產(chǎn)所需的外資注冊(cè)資本從投資總額的50%降至40%，同時(shí)也取消了外國(guó)人在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)房所需的學(xué)習(xí)和工作年限。但是，其中“境外個(gè)人購(gòu)房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定”這一限制也意味著，地方限購(gòu)政策對(duì)于個(gè)人購(gòu)房依舊未能放開(kāi)。

“限外令”在此時(shí)松綁，象征意義重大。

應(yīng)運(yùn)而生

2006年，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》出臺(tái)，邁開(kāi)了樓市“限外令”的第一步。與后期的政策相比，當(dāng)時(shí)的政策稍顯寬松，并未對(duì)境外及港澳臺(tái)人士的購(gòu)房數(shù)量做出明確規(guī)定。

直到2009年再度出臺(tái)“加強(qiáng)版”，加入了“向境外投資方出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)征稅”的規(guī)定。到了2010年11月，國(guó)家外匯局再度出臺(tái)“強(qiáng)化版”，規(guī)定境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房，同時(shí)也規(guī)定在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

而樓市“限外令”的出臺(tái)，無(wú)疑是在順應(yīng)當(dāng)時(shí)那個(gè)“時(shí)代”的需要。

“當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火爆，甚至有新聞?wù)f外資一次性購(gòu)買(mǎi)幾十套房產(chǎn)，為了調(diào)控市場(chǎng)以及控制價(jià)格，國(guó)家宣布出臺(tái)了這個(gè)政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者介紹了當(dāng)時(shí)出臺(tái)的背景。

而當(dāng)時(shí)由于美元的貶值，中國(guó)的房產(chǎn)投資無(wú)疑成了重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，為了防止大量熱錢(qián)的沖擊，樓市“限外令”的出臺(tái)也是順勢(shì)而為。

中投顧問(wèn)研究總監(jiān)郭凡禮在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出：“2010年樓市“限外令”出臺(tái)背景是人民幣(6.361,0.0061,0.10%)持續(xù)升值，以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)在海外投資者和投機(jī)客眼中成了“香餑餑”。于此同時(shí)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路飆升，為了防止國(guó)際熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)炒房使得中國(guó)房?jī)r(jià)被進(jìn)一步抬升，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列限制境外資金在境內(nèi)購(gòu)房的政策，這有利于防止房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫滋生，有助于維護(hù)市場(chǎng)的秩序與穩(wěn)定。”

實(shí)際上，施行多年以來(lái)的房地產(chǎn)“限外令”，其落實(shí)的實(shí)際效果并未達(dá)到想象中的樣子。許多海外基金購(gòu)房，并沒(méi)有采用直接買(mǎi)房的方式，而是“暗度陳倉(cāng)”地通過(guò)收購(gòu)企業(yè)股權(quán)的形式來(lái)間接持有國(guó)內(nèi)物業(yè)。另外，也有通過(guò)地下錢(qián)莊，瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資。

必要的“松綁”

時(shí)代在變化，樓市“限外令”存在的背景也悄然生變。

今年3月，國(guó)家發(fā)改委與商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2015修訂)》中，就刪除了“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中的外商投資房地產(chǎn)的全部限制類(lèi)條款。國(guó)內(nèi)的一些地方部門(mén)也在嘗試放開(kāi)“限外令”，直到六部委聯(lián)合下發(fā)《通知》，“松綁”樓市“限外令”的政策算是真正落地。

在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著人民幣貶值預(yù)期增強(qiáng)，因而不會(huì)再重現(xiàn)當(dāng)年外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所掀起的波瀾，現(xiàn)在正迎來(lái)了調(diào)整限外政策的好時(shí)機(jī)。

“現(xiàn)在進(jìn)入了樓市調(diào)控從以“限”為代表的樓市指令回歸到以財(cái)稅制度為代表的階段，因?yàn)楫?dāng)年采取的一些行政手段現(xiàn)在已經(jīng)顯得不合時(shí)宜，也不符合我國(guó)市場(chǎng)化改革目標(biāo)，政府選擇了一個(gè)合適的時(shí)間來(lái)調(diào)整不合適的制度。”張大偉說(shuō)。

在郭凡禮看來(lái)，“限外令”的放開(kāi)正面臨著很好的時(shí)機(jī)。“首先，人民幣正處于波段性的貶值周期，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)對(duì)海外投機(jī)客的吸引力已大大減弱，放開(kāi)外資不會(huì)引起國(guó)際游資大量涌入。”

“其次，房?jī)r(jià)已處高位，增速明顯放緩，放開(kāi)外資不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有大幅拉升作用；然后是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣，需要一些產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而房地產(chǎn)是一個(gè)很好的選項(xiàng)。”郭凡禮說(shuō)。

張大偉指出，現(xiàn)階段面臨樓市不景氣的狀況，房?jī)r(jià)漲幅放緩，這更需要來(lái)自政策層面的支持以提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)，郭凡禮也坦言，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題，需要更多的需求來(lái)幫助它消化產(chǎn)能。“限外令”的松綁既放開(kāi)了行政化限制，也有助于釋放合理需求。

有業(yè)內(nèi)人士指出，外資管制的放松將是大勢(shì)所趨，隨著我國(guó)行政干預(yù)政策的陸續(xù)退出，“限外”的政策也需放開(kāi)。通過(guò)逐步放開(kāi)“限外”政策能夠不斷釋放出中國(guó)歡迎外來(lái)資本投資的信號(hào)，同時(shí)也將打通國(guó)內(nèi)住宅進(jìn)入全球資產(chǎn)估值的通道，這甚至比單獨(dú)從購(gòu)房層面來(lái)講的意義更重要。

對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響不大

盡管樓市“限外令”的解綁將會(huì)打開(kāi)部分外資置業(yè)的需求，但是在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前的放開(kāi)并不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)樓市產(chǎn)生過(guò)大影響。“限外令”松綁后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也依然不容樂(lè)觀。

郭凡禮坦言，“限外令”將不會(huì)為房?jī)r(jià)的提升帶來(lái)動(dòng)力。“‘限外令’的松綁取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、外匯借款結(jié)匯須繳付注冊(cè)資本金，簡(jiǎn)化外商投資房地產(chǎn)程序等，有利于外資在國(guó)內(nèi)投資物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但對(duì)住宅市場(chǎng)的影響不大。由于中國(guó)房產(chǎn)對(duì)外資的吸引力已不如當(dāng)年，此次政策的放開(kāi)只會(huì)釋放少許境外需求，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有大幅拉升作用。”

同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀也很難通過(guò)“限外令”的放開(kāi)而改變。“國(guó)內(nèi)樓市并沒(méi)有走出整體低迷的境況，此時(shí)投資很難獲取高額的回報(bào)，因此對(duì)外資的吸引力不大，釋放出的需求會(huì)相當(dāng)有限。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，當(dāng)下境外資金的離場(chǎng)動(dòng)力已經(jīng)大于入場(chǎng)。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍如是說(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“外資購(gòu)房主要集中在一線(xiàn)城市和幾個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，而現(xiàn)在這類(lèi)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，短期內(nèi)升值空間小，投資回報(bào)率在降低，即使‘限外令’放開(kāi)也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模外資買(mǎi)房。”

在張大偉看來(lái)，“限外令”松綁對(duì)于一些僑鄉(xiāng)的影響可能比較大，因?yàn)橥赓Y購(gòu)房很大一部分來(lái)自于僑民和僑鄉(xiāng)，因此廣州、深圳等一些地方可能會(huì)受到一些影響，但可能心理層面的影響會(huì)比市場(chǎng)層面的影響更大一些。

“真正對(duì)樓市起到改善的，應(yīng)該是其他一些政策產(chǎn)生出來(lái)綜合的影響。”張大偉補(bǔ)充道。

仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)周志鋒也表示，“國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)目前庫(kù)存量依然很大，因此房?jī)r(jià)很難像十年前那樣快速上漲。這兩年的數(shù)據(jù)卻顯示境外資金的投資動(dòng)力正在減弱。”因此，在中房指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，中國(guó)樓市正處于筑底回暖階段，主要還是要依靠中國(guó)國(guó)內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行投資。