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“有人說我是中國REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）之父，但是至今這父親還沒看到‘孩子’。”談到REITs，中房集團(tuán)理事長、匯力基金董事長孟曉蘇稍顯無奈。畢竟，從2005年開始至今的9年間，“房地產(chǎn)證券化”走過彎路、走進(jìn)過誤區(qū)，至今離開花落地也仍然隔著一層捅不破的窗戶紙。

從2009年開始REITs試點(diǎn)雖走走停停，但孟曉蘇始終沒有失去耐心。但令他比較困惑的是，基于我國的基本國情，各界對于舶來品REITs的基本認(rèn)識(shí)，至今仍在迷霧中徘徊。

針對近日北京、上海、廣州、深圳四城市重啟REITs試點(diǎn)的消息，孟曉蘇接受《中國建設(shè)報(bào)·中國住房》記者專訪時(shí)表現(xiàn)出欣喜，但也有擔(dān)憂。對于新的試點(diǎn)，孟曉蘇并不太樂觀：“如果選錯(cuò)方向，可能還做不起來。”

從被誤解到被休眠

2005年孟曉蘇最早引入REITs，隨后他率先在天津設(shè)立“領(lǐng)銳基金”，寓意“領(lǐng)跑REITs”。2007年他又提出，從政府的租賃型保障房和城市基礎(chǔ)設(shè)施等公共資產(chǎn)起步REITs。但很快發(fā)現(xiàn)所需要的政策難于得到。“我沒有死守在REITs的領(lǐng)域，因?yàn)楦械秸咴诙唐趦?nèi)難于開閘。”

其中原因之一是來自政府層面的猶豫，多達(dá)9個(gè)部門后來增加到11個(gè)部門的“多龍治水”導(dǎo)致進(jìn)度緩慢，但更重要的原因是在起步階段誤解了用REITs做資產(chǎn)證券化的目標(biāo)。

2008年底，國務(wù)院在《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中要求，“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。這一表述在各地掀起了以REITs作為房地產(chǎn)融資的研討會(huì)熱潮，但孟曉蘇認(rèn)為政策的誤讀導(dǎo)致了REITs接下來躑躅不前的困局：“本來國外海外都對REITs有明確要求，就是不能夠用于房地產(chǎn)投資開發(fā)，即使規(guī)模足夠大的，也僅允許不超過10%的比重用于原項(xiàng)目的配套完善。REITs并不是房地產(chǎn)開發(fā)的融資工具，而只能用于有穩(wěn)定租金收入的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。”

更巧的是，上述意見出臺(tái)后的一年后，2010年開始“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控”。從2010年4月開始，住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)“投資與投機(jī)”。銀監(jiān)會(huì)先是叫停房地產(chǎn)信托的銀信合作模式，又在當(dāng)年年底發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管和監(jiān)控。在這種情況下，被譯為“房地產(chǎn)信托投資基金”的REITs當(dāng)然遭到抵觸。此后“REITs試點(diǎn)”基本“被休眠”。

在缺乏上位支持和指導(dǎo)的前提下，沒有規(guī)矩則不成方圓。“無論是各國各地，REITs都有國家法律法規(guī)或是行業(yè)規(guī)定來約束和指導(dǎo)。我們國家在沒有相關(guān)法規(guī)的情況下，光是空喊‘REITs’是不行的。”孟曉蘇強(qiáng)調(diào)，即使是在不久后可能推行的試點(diǎn)，即使沒有成體系的法規(guī)條文，也需要有明確的試點(diǎn)要求，這牽扯到基金設(shè)立、上市流通、按期分紅、免除稅收等多個(gè)具體環(huán)節(jié)。

無免稅，不REITs

孟曉蘇所說的當(dāng)時(shí)“做不成”，還有更深層含義：當(dāng)時(shí)國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)并不以持有型作為主要運(yùn)營模式，缺乏有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)主體；更重要的是，多項(xiàng)課稅使物業(yè)收益率難以達(dá)到REITs的要求。

雖然在2009年，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委成立“REIT試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”，明確信托基金投向已經(jīng)使用且具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)，但根據(jù)孟曉蘇對于收益率的估算，離REITs的需要差距不小。

按照全球幾百只REITs的6%8%年凈收益率為標(biāo)桿，加上我國商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產(chǎn)稅等，粗略統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)REITs的收益率需要1315%才能達(dá)到REITs收益的基本要求。這也說明，我國若沒有相應(yīng)的免稅政策出臺(tái)，REITs將無法得到規(guī)模化發(fā)展。