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日前，由世聯(lián)地產(chǎn)主辦的“深圳下一個(gè)黃金年代—前海起航”高峰論壇在深圳落幕，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松發(fā)表演講認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入城市分化下半場(chǎng)。

如果說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)的上半場(chǎng)是個(gè)單邊上揚(yáng)的利好市場(chǎng)，那么下半場(chǎng)意味著什么？盡管各種房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，但國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商們這些年來(lái)依舊賺得盆滿缽滿，2013年整個(gè)行業(yè)銷售額上升30%?？闪硪环矫?，A股地產(chǎn)指數(shù)下跌11.75%。為什么高速增長(zhǎng)的行業(yè)，股票如此大跌呢？很多市場(chǎng)言論認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了拐點(diǎn)，之前單邊上揚(yáng)的行情已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了下跌趨勢(shì)，甚至可能崩盤(pán)。但陳勁松認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)最主要的特點(diǎn)就是分化。他在世聯(lián)地產(chǎn)的報(bào)告中提出：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了高位平臺(tái)的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代具有4個(gè)基本特征：一是總量在高位震蕩，即銷售額和銷售面積在高位震蕩；二是開(kāi)工量的增速急劇下滑；三是待區(qū)劃量維持增長(zhǎng)；四是結(jié)構(gòu)分化。也就是說(shuō)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)總量增速下滑和震動(dòng)階段，這個(gè)階段的市場(chǎng)具有不確定性，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)都非常大。他同時(shí)提出，2014年，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入了準(zhǔn)金融行業(yè)，同樣具備幾個(gè)特征：一是金融開(kāi)始開(kāi)放，利率市場(chǎng)化浮動(dòng)大幕拉開(kāi)；二是房地產(chǎn)的債、信托、基金上市，房地產(chǎn)金融交易所有可能出現(xiàn)；三是配套商成熟了，中國(guó)房地產(chǎn)各類配套開(kāi)始成熟；四是地價(jià)的增長(zhǎng)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)的急劇增長(zhǎng)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)主要在于資金的周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)進(jìn)入準(zhǔn)金融行業(yè)之后，城市分化將非常明顯。

據(jù)世聯(lián)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)50個(gè)大中城市的房產(chǎn)銷售額占全國(guó)的50%，而全國(guó)另600多個(gè)城市占另外50%。其中，這50個(gè)大中城市中，前22個(gè)城市的銷售額占其總量的40%。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征、可持續(xù)收入、收入增長(zhǎng)、GDP等因素綜合考慮，全國(guó)具有投資價(jià)值的100個(gè)城市可分為領(lǐng)跑型、潛力型、脆弱型、風(fēng)險(xiǎn)型。其中，北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）是領(lǐng)跑型城市，深圳、重慶（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）等為領(lǐng)先型城市。

“領(lǐng)先型城市就是房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展很匹配。而脆弱型城市就是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，但城市人口和經(jīng)濟(jì)沒(méi)有跟上。人口經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，房地產(chǎn)發(fā)展總量不匹配的，則劃分為潛力型城市。風(fēng)險(xiǎn)類城市則房地產(chǎn)市場(chǎng)特征不明顯，人口經(jīng)濟(jì)也不好?！标悇潘烧J(rèn)為，海口、呼和浩特（樓盤(pán)）、溫州（樓盤(pán)）等就是屬于風(fēng)險(xiǎn)型城市。針對(duì)不同類型的城市，陳勁松認(rèn)為，一線城市未來(lái)是資產(chǎn)的故事，高位整理、富裕社會(huì)、房地產(chǎn)金融化，一線城市在這種情況下已經(jīng)度過(guò)了城市危機(jī)期?！吧钲谑侵袊?guó)的紐約，是財(cái)富和底層保障兼顧的城市，內(nèi)部也在分化，未來(lái)深圳還有進(jìn)一步分化的空間。城市分化最基本的結(jié)論，國(guó)際都市核心區(qū)一般平均是93平方公里，都市核心區(qū)的均價(jià)是國(guó)際級(jí)的，人均8萬(wàn)美元，每平方米大概是9000美元?，F(xiàn)在，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)接近國(guó)際水平。國(guó)際都市邊緣區(qū)房?jī)r(jià)是中心區(qū)的40%左右，中國(guó)一線大概50%左右，略微偏高，也就是說(shuō)中國(guó)的都市核心區(qū)的潛力隨著資產(chǎn)故事的來(lái)臨可能會(huì)進(jìn)一步分化?！标悇潘山榻B說(shuō)。