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2013年即將成為過去，房地產(chǎn)市場的諸多紛擾也將成為回憶。對于今年房地產(chǎn)的回憶，筆者與絕大多數(shù)普通民眾一樣，感到很失望，年初的《新國五條》如一聲驚雷，響徹神州大地，在驚醒了很多地產(chǎn)人美夢的同時，也令很多民眾對于未來燃起了希望。可在其后，接踵而至的失望在一次次痛擊著民眾的心：地方政府消極執(zhí)行《新國五條》、各地房價持續(xù)上漲、地方政府的調(diào)控目標落空、住建部的問責制形同虛設。

一、后調(diào)控時代，政策以完善房地產(chǎn)供應體系為主

新的領導集體履新后試圖采取逐步淡化房地產(chǎn)調(diào)控的冷處理方法來化解房地產(chǎn)市場矛盾，與此同時，通過切實增加供應滿足民眾普遍住房需求，近期的諸多高級別會議不提房地產(chǎn)調(diào)控即為明證。

可見，我國已告別房地產(chǎn)調(diào)控時代，2014年，房地產(chǎn)政策將現(xiàn)三個趨勢：一是中央層面出臺的政策將很少，更多的是地方政府依據(jù)當?shù)貙嶋H情況出臺針對性政策；二是無論是中央還是地方，出臺的政策都不會強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，而是強調(diào)完善房地產(chǎn)體系；三是出臺的政策，將以完善房地產(chǎn)市場秩序為主，比如，完善房地產(chǎn)稅收制度、完善商品房預售制度、完善二手房交易制度等。

二、雙軌制時代，政府與房企將共同成為房地產(chǎn)市場主體

在10月29日中共中央政治局集體學習時，習近平強調(diào)，從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。

可見，我國房地產(chǎn)已迎來雙軌制時代，2014年及以后相當長一段時間，在房地產(chǎn)市場充當重要角色的主體將是政府和房企。具體表現(xiàn)為：一是在棚戶區(qū)改造及廉租房建設方面，由政府主導；二是在公租房、自住型商品房的建設與供應方面，政府與房企協(xié)作；三是在中高端商品房市場，由房企主導，政府承擔服務及監(jiān)管職能。

三、地產(chǎn)下半場，房地產(chǎn)分化將成主要特征并在相當長的時期存在

房改以來，在政府的大力扶持下，中國房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展?？呻S著房價的不斷上漲，社會矛盾日益激化，房地產(chǎn)上升動能已經(jīng)日漸疲弱。如果將房地產(chǎn)發(fā)展歷程看做一場比賽的話，現(xiàn)在已經(jīng)到了下半場時間。

房地產(chǎn)下半場，最大的特點應該是分化，并且，房地產(chǎn)分化將在相當長的時期存在。具體體現(xiàn)在：一是產(chǎn)品分化，高端商品住宅日漸低迷，中、低端住宅逐步向好；二是區(qū)域分化，一、二線城市市場震蕩下降，三、四線城市市場穩(wěn)中有降，縣、鎮(zhèn)級市場逐步向好；三是戰(zhàn)略分化，大型房企將加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化步伐，中小型房企將更多地選擇與政府合作，進軍商業(yè)地產(chǎn)的房企將選擇跨產(chǎn)業(yè)的資源整合。

四、畸高狀態(tài)下，商品住宅價格將步入下行通道

國家統(tǒng)計局12月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個大中城市中，四個一線城市的房價漲幅全部同比超過20%。其中，上海11月新建商品住宅價格同比上漲21.9%，全國最高；北京同比上漲21.1%，深圳同比上漲21.0%，廣州同比上漲20.9%；另外，同比漲幅超過10%的城市超過20個。結(jié)合全年數(shù)據(jù)，2013年的房價幾乎呈單邊上揚的態(tài)勢。

不少地產(chǎn)人及專家都認為，2014年，房價將延續(xù)上漲態(tài)勢。對此，筆者的觀點是，房價即將步入下行通道，理由如下：一是目前房價已然畸高，遠遠超出民眾承受；二是政府加大保障房及自住商品房供應將在很大程度上稀釋商品房市場需求；三是中央穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)將令房地產(chǎn)市場資金吃緊；四是美國QE退出將在很大程度上降低海外熱錢進入房地產(chǎn)市場的可能；五是中央提出大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展各類服務業(yè)，將在很大程度上令囤積在房地產(chǎn)的資金流向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)及服務業(yè)。

當然，由于房價上漲的慣性猶在，房價或?qū)牡谌径乳_始步入下行通道。