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2003-2013,是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年,也是政府對房地產(chǎn)密集調(diào)控的十年.

十年來，國務(wù)院及相關(guān)部委共計出臺70余項重要的宏觀調(diào)控政策，主要集中在金融、財稅、土地、行政四個方面，政策出臺之多、密度之高、力度之大前所未有。

十年來,,調(diào)控政策體現(xiàn)出了階段性、頻繁性、綜合性的特點。

十年的房地產(chǎn)調(diào)控，帶給我們五個反思：

一、房地產(chǎn)調(diào)控與長效機制有共存空間

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中強調(diào)了市場在資源配置中的決定性作用。新一屆政府在近期的重要文件中，基本上沒有提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，更多強調(diào)“建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”。意味著，未來政府會把保障房建設(shè)提到一個新高度，商品住宅建設(shè)和樓價問題，將主要交由市場來解決。

短期行為特征明顯的“限購、限貸、限價、限售、限簽”等調(diào)控政策扭曲了真實的市場，影響了資源配置。副作用非常明顯。呼吁用長效機制取代“限購”的呼聲一直沒有停過。

然而，十年調(diào)控讓我們認(rèn)識到，中國的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場來實現(xiàn)住房資源的配置，是不現(xiàn)實的。在一定的時期，在一定的階段，政府對市場的干預(yù)還是必要的。

“限購”應(yīng)該成為中國房地產(chǎn)的特色而在一定時期內(nèi)存在。在地價、樓價非理性上升的階段，國內(nèi)一線城市在2014到2015年并不具備退出“限購“的條件。

二、短期行為特征明顯的調(diào)控政策屢屢達(dá)不到預(yù)期效果，帶給我們啟示：必須有長效的住房供應(yīng)體系和穩(wěn)定長期的住房供應(yīng)計劃。

保障房的建設(shè)，一直缺乏穩(wěn)定的的計劃和方案。市場和保障之間的比重一直沒有穩(wěn)定。

本屆政府提出，到2020年，保障房的覆蓋率要達(dá)到20%。目前國內(nèi)一線城市距離這個目標(biāo)，差距非常明顯。探索新的保障房建設(shè)模式和投資、管理方式勢在必行。

三、要想調(diào)房價，必須調(diào)結(jié)構(gòu)，要想調(diào)結(jié)構(gòu)，必須改變運行機制。10年調(diào)控，已經(jīng)指明了出路。

十年房地產(chǎn)調(diào)控，有一個重大失誤，就是沒有從源頭上控制房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

2013年，國內(nèi)一線城市的地價、房價出現(xiàn)了近似瘋狂的非理性上升。以廣州為例，市場量價齊升，一手住宅真實的售價平均上漲近20%，二手住宅平均上漲17-18%。土地市場“地王”頻出，南洲路住宅用地，拍出了3.4萬元/平方米的“天價”。地價與房價形成了難以破解的互動式上升。

未來幾年，廣州房價面臨更大的結(jié)構(gòu)性上漲壓力。在2006年實施的“7090政策”，現(xiàn)在已經(jīng)基本失靈。2013年廣州房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題突出，表現(xiàn)在住宅、商業(yè)、寫字樓結(jié)構(gòu)比例不合理。住宅產(chǎn)品中，高端物業(yè)、大戶型物業(yè)比例偏高，中小戶型和普通商品房的比例偏低。如，144平方米以上大戶型比例不斷上升，已達(dá)到在售物業(yè)套數(shù)比例30%，面積50%左右。廣州存量住房的平均住房面積為83平方米，2013年在售住宅面積達(dá)到113平方米，市場結(jié)構(gòu)問題突出。

十年房地產(chǎn)調(diào)控，一直圍繞短期的房價控制而制定政策。相反，在住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃和住房供應(yīng)上，則完全交由市場來自住決定。造成了當(dāng)前國內(nèi)一線城市普遍存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題。需要政府提前在土地供應(yīng)和項目規(guī)劃報建階段，就要提前布局。

要想調(diào)房價，必須調(diào)結(jié)構(gòu)，要想調(diào)結(jié)構(gòu)，必須改變運行機制。

四、差異化的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策作用更明顯，對市場的副作用更少。

“北京、上海生病，全國吃藥”。全國幅員遼闊，房地產(chǎn)市場差異性很大。全國政策一刀切，這是房地產(chǎn)調(diào)控最為人所詬病的一條。

2013年底，繼北上廣深四大一線城市頒布多條地方樓市調(diào)控舉措后，以武漢為首的二線城市也開始為調(diào)控政策“加碼”。截至年底，共有18個城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。這些地方調(diào)控政策結(jié)合了本地實際，作用更明顯，對市場的副作用更少。

2014年的中國房地產(chǎn)市場，將進一步分化?！暗赝躅l出”與{“鬼城頻現(xiàn)”共存。房地產(chǎn)調(diào)控政策必須體現(xiàn)更多的差異化。

2014以后地方調(diào)控政策應(yīng)有更大空間，更具靈活性和針對性。

五、加稅并不是抑制房價上漲的長效秘方

十年房地產(chǎn)調(diào)控，有一個長期堅持的做法，就是每當(dāng)遇到樓市過熱，房價上升過快時，就不斷增加交易成本和房貸成本，來試圖抑制投資性需求。

從2006年開始，在交易環(huán)節(jié)，開征了營業(yè)稅、個人所得稅和提高了第二套以上契稅稅率。在房貸首付和利率上，不斷嚴(yán)格對二套以上置業(yè)的要求。樓市投資者的購房成本和交易成本，在過去10年不斷在上升。但并沒有令樓價下降，反而在另一方面，讓房屋的終端使用者，包括二手房買家和租客，承擔(dān)了額外的費用。

為了抑制投資需求，現(xiàn)在又在探索加快房地產(chǎn)稅的立法，為地方增加長期穩(wěn)定的稅源，同時通過增加房屋的持有成本，來抑制住房的投資需求。

十年房地產(chǎn)調(diào)控，讓我們認(rèn)識到，加稅和增加成本，無論是在交易環(huán)節(jié)還是持有環(huán)節(jié)，都只會讓房價進一步增加上升的壓力。房地產(chǎn)稅等的出臺，政府應(yīng)該慎之又慎。

本屆政府在三中全會等重大會議文件中沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，并不意味著現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策退出或未來幾年沒有新房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺。

長效機制的建立仍然需要一個不可預(yù)知的較長的時間。在新機制未形成前的過渡期，應(yīng)采取更具長遠(yuǎn)性和目標(biāo)性的調(diào)控政策，并實施差異化的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策。