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房企堅持暴利未來必死

鳳凰財經(jīng)：黃總，我們先想從最近一個您的新的觀點說起，當(dāng)時您在2013的觀察家年會上曾經(jīng)表示說，中國和西班牙一樣，都過度依賴于房地產(chǎn)，下一步倒下的最大的一定是房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)時這個觀點也是引起了廣泛的關(guān)注和軒然大波，在這能不能跟我們解釋一下，你是怎么能得出這個判斷的？

黃怒波：因為西班牙是過度依賴于地產(chǎn)，因為我最近看了，他的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)太單一，所以來了金融危機以后，他最新倒下，就是他最大的房地產(chǎn)，西班牙是像中國一個省，跟中國沒法比，這個觀點也對，也不對，西班牙他的實際上地產(chǎn)市場跟中國還不一樣，中國我們大多數(shù)很多人買了為了投資，有二套房，三套房在一線城市，但是在西班牙，他是剛需，什么叫剛需？主要是他房子買給歐洲的，比如說他可能賣給北歐，但是恰恰就是單一的形式帶來了問題就是，如果世界上經(jīng)濟發(fā)生了大的變化，歐洲購買力的人的能力急速下降，所以西班牙第一倒的就是他的地產(chǎn)市場，所以這有一個前提，當(dāng)然你說跟中國能不能比，我說也能比，因為我們現(xiàn)在看到的問題，誰都知道地產(chǎn)市場是有問題的。大家都說他的泡沫要破，但什么時候破？誰也判斷不出來，但是對我來說，我認(rèn)為不管怎么樣，中國的房地產(chǎn)這個市場已經(jīng)到了從政府從社會從行業(yè)各個角度都是高度關(guān)注的，到了他不解決不可能的地步，所以某種意義上，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)在中國他逐漸成為一種高危行業(yè)，你看最近整個的政策的出臺，調(diào)控不調(diào)控，還有銀行的按揭貸款的轉(zhuǎn)向，房產(chǎn)稅的出臺就是對著這個行業(yè),這么多聚焦點在這個行業(yè)上你想這個行業(yè)風(fēng)險是不是很大。

黃怒波：一線城市的房價上漲是肯定的，為什么呢？因為他確實，我們從供給的制度上來決定的，就是市場的需求和土地的供給是有差距的，但這個上漲不一定有利潤，利益能夠落到房地產(chǎn)企業(yè)，這是一個巨大的一個概念，不能把這個概念忘掉。下一步房地產(chǎn)稅出來了，會從這個市場里面拉走一部分，再可能土地的價格控制的越來越緊缺了，土地價格更高了，又從這個行業(yè)拿走一部分，再一個政府可能會限價，或者說對你這個超出的一定的利潤，暴利，現(xiàn)在很多地方城市已經(jīng)開始了，他就會收取你的暴利稅，又拿走一部分。就房價的上漲在一線城市是一個趨勢的，我剛才講了他這個城市的擴張還有土地的被政府控制，供給有限，但是問題就出在上漲的空間的這個利潤要被社會各個層次把他消化掉，未必落到你的房地產(chǎn)行業(yè)上來，比如說你要去倫敦也好，去美國也好，房價都可能上漲的很高，但房地產(chǎn)行業(yè)永遠就會個普通的行業(yè)，為什么？他的利潤會被消化掉，他不會像中國房價行業(yè)是個暴利行業(yè)，因為他有他的壟斷性，特殊性。再下一個十年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一定是跟西方一樣，就是個正常的行業(yè)，利潤的空間就是平均化，跟其他行業(yè)比較，在這個時候，房地產(chǎn)行業(yè)，你想如果說你還抱著一個房價必然上漲，我的企業(yè)肯定利潤還是必然上漲，你這個企業(yè)就必死無疑。

鳳凰財經(jīng)：你得出的這個結(jié)論，聽您的論述，應(yīng)該是說接下來的十年，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無法再成為暴利企業(yè)了。

黃怒波：一定是十年是房地產(chǎn)行業(yè)向正常的行業(yè)回歸的一個趨勢，全世界就中國這么特殊，因為中國的發(fā)展有特殊性，土地供給的這個特殊性。

鳳凰財經(jīng)：您覺得接下來房地產(chǎn)企業(yè)的這個利潤率可以回歸到多少？

黃怒波：他這么說，您也不能規(guī)定個數(shù)，你主要跟其他的行業(yè)比，在美國你只有像互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)或者創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)能有暴利，在所有的行業(yè)都有傳統(tǒng)行業(yè)，你不管零售業(yè)也好，你不管建設(shè)業(yè)也好，傳統(tǒng)制造業(yè)也好，他這個都差不多，為什么？如果你這個行業(yè)出現(xiàn)了高利潤，所有的投資資金立刻會聚集到這個行業(yè)里來，在美國為什么房地產(chǎn)永遠不可能出現(xiàn)暴利，土地供給是有限的，如果說你這個現(xiàn)在地產(chǎn)市場上來了，利潤空間大，立刻各個行業(yè)的資金就會進到這里，對他不存在障礙，他就可以直接買土地，直接可以干，立刻就把這個運營，所以在中國下一步也是這樣，他這個房地產(chǎn)行業(yè)回歸到一個普通的正常的行業(yè)，跟別的行業(yè)利潤區(qū)別不大，就這么一個行業(yè)。

過快放開土地市場將帶來社會動蕩

鳳凰財經(jīng)：您提到的里面有個關(guān)鍵因素就是土地，其實說到土地的話，我們也注意到，十八屆三中全會的決議出臺之后，關(guān)于整個改革的布局當(dāng)中有一點非常重要的就是關(guān)于土地的問題，其實現(xiàn)在大家都說進一步好像說要給農(nóng)民更多的獲得財產(chǎn)刑的收入，您覺得是不是未來土地的布局已經(jīng)可以看到些什么？

黃怒波：我覺得這個問題還不能太樂觀，這是一個長遠的問題，一般中國就是土地問題決定社會的穩(wěn)定問題，過快的放開土地市場，比如說農(nóng)民的宅基地，或者是集體建設(shè)用地可以上市交易的時候，我們不太認(rèn)為中國的農(nóng)民現(xiàn)在有能力運營他的資產(chǎn)和保護他的資產(chǎn)他會非常，快的被買掉，你現(xiàn)在比如說一萬塊錢一畝，可能一百萬一畝，農(nóng)民一算這個核算，一百萬就賣了吧，但是他賣掉地以后，農(nóng)民怎么辦？這是個巨大的問題。經(jīng)濟好的時候，你可能在建筑市場做搬磚的工人，一天也掙個比如說一百塊錢，經(jīng)濟不好的時候，你就失業(yè)了，導(dǎo)致大量的社會動蕩，所以在阿根廷，我就看到了，他們在公路上拿汽車輪胎點著了，我說干什么？這是抗議的手段，就是抗議失業(yè)，所以在這樣的話，我們也看到在中國，如果農(nóng)民過快的失去土地，你又沒有解決新的就業(yè)的手段，謀生的技能的話，立刻給中國這個社會帶來巨大的動蕩。

所以這個不能寄希望于大家都是像吸血鬼一樣，都盯著新興城鎮(zhèn)化，都盯著農(nóng)民那點地，所以這是一個，第二個問題，我覺得這是一個長遠的、政策性的問題，怎么放開？怎么把這個扭轉(zhuǎn)是一個需要時間來探討的，當(dāng)然目前我看這個政策我比較同意，不管怎么樣扭轉(zhuǎn)，土地的成功權(quán)還是在農(nóng)民的價值上，你在扭轉(zhuǎn)幾道，這個土地承包權(quán)不能走。你就意味著你不管扭轉(zhuǎn)了誰，你還得給扭轉(zhuǎn)的費用，租金，農(nóng)民還有有土可依，否則的話，我覺得中國的經(jīng)濟會帶來極大的問題，新興城鎮(zhèn)化，如果照著把農(nóng)民地拿走的思路來做，這個社會就真正的不會穩(wěn)定的。