久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

事實(shí)上，判斷房地產(chǎn)形勢是一個(gè)非常不討好的事，我覺得真正的判斷形勢在中國就是摸著石頭過河，從來都是。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的6條，實(shí)際上跟我要講的東西是完全相對(duì)應(yīng)的，而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議很可能是判斷未來一個(gè)基本的要點(diǎn)。為什么這么說呢？判斷中國房地產(chǎn)形勢有“四個(gè)凡是”：

第一，凡是簡單說中國房地產(chǎn)這個(gè)事的不能信。比如說明年泡沫要爆，這個(gè)就不能信。我們發(fā)現(xiàn)在過去一兩個(gè)月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武甚至包括前央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵，都對(duì)未來下了一個(gè)基本結(jié)論，就是未來泡沫要破，甚至給出了時(shí)間，這個(gè)堅(jiān)決不能信。第一個(gè)凡是，太簡單了。

第二個(gè)凡是，凡是用一個(gè)地區(qū)的事說全國的不能信。用溫州來說深圳，用鄂爾多斯(600295,股吧)來說武漢，這個(gè)不能信。而這種事在中國房地產(chǎn)判斷市場經(jīng)常會(huì)發(fā)生，為什么呢？來自前線，會(huì)更有說服力。

第三個(gè)凡是，凡是上來就批判政府的，不能信。上來就批判政府，說政府怎么怎么樣。這個(gè)就別信，因?yàn)樗麄儚膩頉]有成功過。

第四個(gè)凡是，凡是上來就批判市場的，說市場不好的，也不能信。那么信誰呢？我也不知道，但是我一定說不能信誰。

我還要跟大家說判斷中國房地產(chǎn)市場：第一，不能看老外怎么說，老外從來沒有說對(duì)過，包括國外媒體和國外經(jīng)濟(jì)學(xué)家從來沒有說對(duì)過。我們都可以翻查他們說過的那些話，他們都是不用多長時(shí)間都改了預(yù)測，而且老外改自己的預(yù)測從來不臉紅。

第二，不能看微博上公共知識(shí)分子怎么說，他們也沒成功過。微博上的公共知識(shí)分子（任志強(qiáng)不算，他是商人），也沒成功過。

這兩個(gè)不看，那看什么呢？寧高寧說看新聞聯(lián)播，新聞聯(lián)播從來都說對(duì)了。大家仔細(xì)想想是不是，這十年新聞聯(lián)播說中國形勢沒錯(cuò)過。為什么呢？中國的經(jīng)濟(jì)不是完全的市場經(jīng)濟(jì)，中國經(jīng)濟(jì)也不是完全的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，如果用一句話說，中國的經(jīng)濟(jì)是被管制的市場經(jīng)濟(jì)。

什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是說跟中央工作會(huì)議說的是一樣，說要防范明年的地方債風(fēng)險(xiǎn)。中央說了就一定能防范得了，因?yàn)樗潜豢刂频?、被管制的。而防范地方債風(fēng)險(xiǎn)最大的是誰呢？就是中國房地產(chǎn)。

改革開放走到今天，中國房地產(chǎn)確實(shí)不能用一句話來說事了。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)站在了全新的起點(diǎn)。2013年“調(diào)控”這個(gè)字眼從中央新聞聯(lián)播消失了，變成各個(gè)地方政府的事了。各個(gè)地方政府采取的措施是完全不同的。這意味著2014年的宏觀調(diào)控整體上一個(gè)城市生病全國吃藥這件事徹底消失了，也就是說這種政策的差別化已經(jīng)成為常態(tài)。

2013年到年底了，我們總結(jié)成績的話，我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)取得了歷史性的突破，我們到了7萬億住宅銷售總額，不包括其他的，就光住宅我們就有萬億級(jí)別的增幅，萬億是什么概念？

馬云在雙十一光棍節(jié)竭澤而漁，結(jié)果馬云特別驕傲說300億，他用300億來打房地產(chǎn)市場、調(diào)房價(jià)。然后任志強(qiáng)在我微博上轉(zhuǎn)了一下，任志強(qiáng)說300億不過是幾塊地的錢。我們又看雷軍跟董明珠打賭，董明珠說別賭一塊錢，咱們賭十個(gè)億。

為什么實(shí)體經(jīng)濟(jì)這么有底氣呢？就是因?yàn)樽≌?萬億，取得了7萬億也意味著很多很多事。中國房地產(chǎn)已經(jīng)到了這樣一個(gè)規(guī)模，7萬億是因?yàn)橹伴_工量高，但是2011年開工量已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，因此也就是說未來住宅成交面積進(jìn)入了高位平臺(tái)，但隨著房價(jià)的上漲，7萬億還有增長的空間。但是由于新開工拐點(diǎn)，也就是說增速開始出現(xiàn)放緩了。

李稻葵、陳志武們說的有一個(gè)基本前提他們沒有說清楚，就是我們中國房地產(chǎn)成交面積終于逐步接近頂點(diǎn)了。這個(gè)是值得我們留意的。同時(shí)發(fā)生的就是城市的分化，三線城市占了銷售面積大多數(shù)，但是金額卻不對(duì)等，也就是說城市房價(jià)的級(jí)差在迅速地拉開，中國房地產(chǎn)城市分化是極其厲害的，已經(jīng)不能用一句話來說中國房地產(chǎn)的事了。

量在不在？在。房地產(chǎn)開發(fā)難不難？很難。50個(gè)城市占銷售金額50%，中國有多少個(gè)城市？含縣級(jí)市共有661個(gè)城市。600個(gè)城市分另外50個(gè)城市剩下來的餅，那有多困難？從一線的地價(jià)來看，漲得太兇，開發(fā)商招拍掛拿地的利潤會(huì)很低的?？峙露€城市是明年的未來，二線城市主導(dǎo)中國房地產(chǎn)明年的走勢。三線城市地價(jià)雖低，但房價(jià)絕對(duì)值不高，需求有問題其他剛性成本也下不來。

所以說未來中國房地產(chǎn)大家競爭在什么地方？說回歸一線，回歸得了嗎？地價(jià)太貴了，30個(gè)億拿一塊地都已經(jīng)很不容易了，可是你哪來30個(gè)億啊。目前一線城市整體地價(jià)水平意味著什么呢？大家總說一線城市未來沒有問題。有問題，不是消費(fèi)者的問題，是開發(fā)商的問題，是利潤率的問題，地價(jià)太高了。所以敢說明年二線城市，也就是以省會(huì)城市為主導(dǎo)的情況開始出現(xiàn)，一線城市扎堆的現(xiàn)象消減一些。

全國住宅的數(shù)據(jù)都還好，但商業(yè)和寫字樓，這是有非常大問題的。深圳的寫字樓太貴了，寫字樓租金沒有跟上，如果某些未來能跟上就無所謂。我們做房地產(chǎn)這個(gè)時(shí)候一定要小心，住宅居住需求就是剛需，何為商業(yè)和寫字樓的剛需？就是租金。租金沒跟上啥都是扯淡。

世聯(lián)本身的一些數(shù)據(jù)一定是可信的，我們今年突破3000億這個(gè)坎。什么叫3000億？我們占中國房地產(chǎn)一手樓銷售的4.3%。我們占全國4.3%，但是我們?nèi)サ某鞘杏稚?，有代理?duì)伍的大概不超過60個(gè)，我賣的面積是60個(gè)城市里的份額，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60個(gè)城市接近10%的話，我們這個(gè)數(shù)字是非常有效的，能反映出來這60個(gè)城市的真實(shí)狀況。

從我們自己已經(jīng)成交的客戶置業(yè)目的來看，投資客依然很少，沒有增加。明年投資客可能還要少，房地產(chǎn)去投資化的趨勢越加明朗。如果是這樣的話，以投資回報(bào)溢價(jià)為基礎(chǔ)的營銷可能明年非常麻煩，包括旅游地產(chǎn)。從面積段來看，90-144平米之間的改善型住宅占比的增長，還是給予了我們信心，我們世聯(lián)行成交的90-144平米占52%，超過一半。

這意味著未來中國房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟(jì)是由消費(fèi)升級(jí)來支撐的，只要消費(fèi)升級(jí)未來能支撐，中國房地產(chǎn)大問題是沒有的。中國消費(fèi)者所有改善生活平臺(tái)的入口是買房。他不買房，連他家窗簾都不換，只要一買房什么都開始換。這個(gè)成交意味著明年中國經(jīng)濟(jì)大問題也并不存在。

我在房地產(chǎn)里面講，大家可能感覺不到。有一天我到一個(gè)消費(fèi)行業(yè)講，他們極其關(guān)注成交的面積，他們就知道什么樣的東西明年就好賣了。因?yàn)榻衲瓿山?，可能明年入伙?/p>

從年齡段來看，我們看到現(xiàn)在這個(gè)年齡段非常有意思，如果中國房地產(chǎn)開發(fā)商策劃、定位現(xiàn)在還是以50歲以上的人作主導(dǎo)的話，它就必將完蛋。購房者在50歲以上的在市場上已經(jīng)越來越少，而35歲以下的客戶占比約為65%，這個(gè)是決定中國房地產(chǎn)戶型和策劃的未來。

當(dāng)我們最大的成交、最大的年齡段比例在18到25歲的時(shí)候，你就知道我們的設(shè)計(jì)、我們的營銷定位的那個(gè)主腦人物應(yīng)該是多大年齡，我今年50，我就說我再也不參加房地產(chǎn)定位討論，因?yàn)槲抑牢艺f的一點(diǎn)都不對(duì)，我的感覺也是錯(cuò)，因?yàn)椴皇俏疫@種年齡的人買房子。

在這樣的大背景下，我們可以看到前20名開發(fā)商占房地產(chǎn)份額快速上升，上升的幅度超過以往，前十上升的速度也很快。所以說不要以為人家說小公司調(diào)頭容易，增長速度快，大公司增長速度慢。不是。中國房地產(chǎn)份額正在發(fā)生深刻的變化，就是大者恒大，越來越大，能力越來越強(qiáng)。比如萬科，萬科一個(gè)廣深公司，他可能比一般房地產(chǎn)公司大多了。

對(duì)房地產(chǎn)公司一定要再認(rèn)識(shí)。房企的競爭，如果說大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和A股，而港股上市的這些開發(fā)商能拿到更便宜的錢。非上市公司中小融資渠道和成本是個(gè)問題，這就是為什么大者恒大的原因。我們把1000、300億、100億和50億以下，我們列一列就知道大家玩法不一樣，而且大家未來進(jìn)入的領(lǐng)域和競爭力也會(huì)不一樣。

有人說中國房地產(chǎn)小公司沒得玩，也不是這樣，有的玩，但是在一線城市、二線城市、2.5線、三線、四線玩法、開發(fā)模式、制勝原因、主要公司、主要競爭對(duì)手不一樣了。在這個(gè)時(shí)候如果中國房地產(chǎn)還走上半場那種不合作、獨(dú)立開發(fā)、機(jī)會(huì)型，你沒什么機(jī)會(huì)。

中國房地產(chǎn)下半場拍地將會(huì)出現(xiàn)非常有意思的情況，就是說整個(gè)拍賣現(xiàn)場也沒像以前那么多人了，整個(gè)拍賣會(huì)幾家公司現(xiàn)場達(dá)成合作。這個(gè)沒有辦法，因?yàn)榈貎r(jià)太貴了。

達(dá)成合作的原因是什么呢？因?yàn)槟汩_放、因?yàn)槟銏?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、因?yàn)槟阃该?，這個(gè)很不容易，很多中國房地產(chǎn)商太不透明了。展望2014年，貨幣環(huán)境是緊的，不是松的。我曾經(jīng)說過中國房價(jià)跟開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有，第一跟貨幣相關(guān)，第二跟規(guī)劃相關(guān)，第三跟政府的配套相關(guān)。

利率，目前中國開發(fā)商已經(jīng)明顯感覺到銀行給你的按揭貸款開始緊張，取消所有的優(yōu)惠利率。尤其是到年底，資金特別緊。如果這樣的話，我覺得明年確實(shí)會(huì)開始出現(xiàn)真正的壓力。房價(jià)高位和通脹壓力，都意味著明年貨幣政策將中性偏緊。

貨幣偏緊，意味著我們房地產(chǎn)最起碼投資開始出現(xiàn)問題。也就是說房地產(chǎn)商分化繼續(xù)持續(xù)?？垂?yīng)，2014年待去化的面積依然會(huì)同比增長10%?？墒勖娣e在增加，需求在放緩，如果是這樣的話，我們認(rèn)為明年市場要著陸，硬著陸就是最不希望發(fā)生的。

什么叫軟著陸？就是全國商品房均價(jià)還在增長，但是銷售金額增長幅度已經(jīng)大幅回落了，2011、2012年就是軟著陸，沒出大事，但是已經(jīng)很難受了。2014年出現(xiàn)的事情跟這個(gè)差不多了。

什么叫硬著陸？2008年四萬億出臺(tái)之前當(dāng)時(shí)是硬著陸，多少開發(fā)商在2008年那個(gè)時(shí)候遇上麻煩？2011、2012年的軟著陸也夠嗆，那個(gè)時(shí)候的價(jià)格怎么出臺(tái)的？就是照著原先的價(jià)格砍一截，否則就沒有成交。

現(xiàn)在好一點(diǎn)的是，上市公司的錢沒有問題。但是上市公司在房地產(chǎn)開發(fā)商里面是少的，所以主流上市的這些大的對(duì)抗周期的能力是有的，那么中小開發(fā)商怎么辦？就是要提前快速回籠資金，馬上跟人家談合作，避免出現(xiàn)問題。這個(gè)對(duì)明年中小開發(fā)商是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

比短期的市場波動(dòng)更重要的是，我們覺得城市開始明顯分化。我們說公司在分化，但城市分化可能比公司更加明顯。城市分化最基本的根源就在于人口流動(dòng)、收入分化、產(chǎn)業(yè)聚集、服務(wù)水準(zhǔn)，這些東西使得中國城市大家以為是均等的發(fā)展，完全不是，中國的城市開始向兩極發(fā)展。

當(dāng)你落入一些沒有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘邢葳鍟r(shí)，你唯一的辦法是迅速逃跑，沒有別的辦法。如果你還在這些城市里面說我的產(chǎn)品好，我的成本低，事實(shí)上明年可能你就跑不出來。不是因?yàn)槟愕乃降停瑢?shí)在是因?yàn)檫@些城市它沒有市場。

我們認(rèn)為一線城市將是資產(chǎn)的故事，其現(xiàn)金流折現(xiàn)的要求促使一線城市的租金長期持續(xù)的上漲。一線城市會(huì)不會(huì)房價(jià)有問題？只要租金持續(xù)上漲，時(shí)間換空間，一線城市是沒有大問題的。但是一線城市的區(qū)域也在分化。比如深圳，不同區(qū)域分化也是蠻厲害的，取決于政府的規(guī)劃和政府的公共服務(wù)。

未來一線城市將是財(cái)富和底層保障兼?zhèn)涞某鞘?，這種城市非常有意思，例如紐約，它是財(cái)富的集中地，同時(shí)也是貧民窟的集中地，這是相輔相成的。一線城市這樣一種局面，它并不是中產(chǎn)階級(jí)天堂，中產(chǎn)階級(jí)天堂不在這兒，但是財(cái)富的天堂在這兒，資產(chǎn)的天堂在這兒，所以一線城市的開發(fā)商逐步進(jìn)入大資管時(shí)代。

二三線城市總量大，潛力巨大，分化也嚴(yán)重。具有一定規(guī)模的二三線城市會(huì)出現(xiàn)什么呢？未來全國661個(gè)城市（含縣級(jí)市）把中產(chǎn)階級(jí)天堂能夠劃出大概50個(gè)左右，這50個(gè)左右意味著未來這就是中國房地產(chǎn)開發(fā)商的主戰(zhàn)場。

在美國也一樣，比如像西雅圖，它是中產(chǎn)階級(jí)天堂，激勵(lì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和提供更多的工作機(jī)會(huì)給不同的人群，擁有可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃和完善的公共空間，提供便利的生活設(shè)施和更方便的遷徙方式，可以承擔(dān)的房價(jià)、有吸引力的生活方式和擁有良好的生活環(huán)境。

總的來說，第一，明年房地產(chǎn)市場軟著陸；

第二，行業(yè)總成交面積進(jìn)入中期高位平臺(tái)，因?yàn)橄M(fèi)升級(jí)我們認(rèn)為依然可以維持平臺(tái)整理。

第三，50個(gè)城市是關(guān)注重點(diǎn)，二線城市比一線城市表現(xiàn)更好。

第四，投資客不會(huì)明顯增加。

第五，35歲以下是絕對(duì)的需求的主力，占比會(huì)持續(xù)提升。144平米以上大戶型滯銷依然不會(huì)改變。

第六，一線城市房價(jià)屬于資產(chǎn)的故事，現(xiàn)金流折現(xiàn)要求帶動(dòng)租金長期持續(xù)上漲。

第七，二三線城市商業(yè)泡沫凸顯，價(jià)格回調(diào)，商業(yè)土地進(jìn)入寒冬。

第八，利率市場化加速，行業(yè)集中度迅速提升。邁入主流開發(fā)商的門檻越來越高，追趕龍頭的難度越來越大。

第九，上市開發(fā)商財(cái)務(wù)穩(wěn)健，加杠桿相對(duì)理性，對(duì)抗行業(yè)周期波動(dòng)能力提升，銷售回款質(zhì)量比較差、高位加杠桿這些過于激進(jìn)中小開發(fā)商將面臨短期償付危機(jī)。

第十，開發(fā)商利潤和ROE趨勢是下滑的，高地價(jià)和資金成本是利潤最大殺手，粗放式發(fā)展一去不復(fù)返，開發(fā)商經(jīng)營、競爭面臨嚴(yán)酷的精細(xì)化考驗(yàn)。

最后，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型新時(shí)代，整個(gè)行業(yè)將會(huì)誕生新的服務(wù)的內(nèi)容。中國房地產(chǎn)到今天，我認(rèn)為2014年是進(jìn)入下半場開始的元年。