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2013，鐵定又是讓樓市“唱空派”大失所望的一年，雖然3月上屆政府頒發(fā)了“新國五條”，并且后續(xù)有各種地方版調(diào)控政策出臺，如地方版公積金新政等。但是，就房價漲幅上看，剛需市場對房地產(chǎn)調(diào)控抗藥性增強，“限購、限貸、限價”等組合拳政策調(diào)控的邊際效應(yīng)正逐日遞減。被外媒視為“政策拐點”的18屆“三中全會”頂層設(shè)計的改革手術(shù)刀高舉，但今年其實本屆政府并無調(diào)控新政落地，更多是延續(xù)上屆政府的常規(guī)手段，這意味著樓市新政“空窗期”還將被延續(xù)到明年3月左右。高房價短周期內(nèi)難以“浪子回頭”。歲末，北上廣深一線城市及一部分二線城市的父母官們要為實現(xiàn)全年房價控制目標(biāo)而煞費苦心。

2013年中國樓市下半場，無疑是一場精彩絕倫的博弈。激烈的競爭格局下，地產(chǎn)廣告也從過往很文藝的時代漸變?yōu)椤熬葡阋惨獣汉取钡哪甏?，微博、微信營銷等自媒體挑戰(zhàn)傳統(tǒng)媒體地位?！敖夥艅傂琛眲蓊^在下半年更為生猛，雖然銀行貸款成本增加，但是剛需能量次第、有序釋放。而房地產(chǎn)營銷也在品牌房企的推盤節(jié)奏里演繹新手法，如高拓展百變戶型、低首付、大師明星開盤現(xiàn)場走穴等層出不窮；中小房企之間的“搶客大戰(zhàn)”、央企與品牌房企之間的“地王”暗戰(zhàn)此起彼伏。第一陣營的地產(chǎn)大咖們已開始涉足海外地產(chǎn)或金融行業(yè)，而一部分中小房企還在資金鏈上掙扎。特大城市、大城市與中小城市的房地產(chǎn)市場已顯分化?；厥走@風(fēng)風(fēng)火火的又一年，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)串燒的熱詞尤如龔琳娜的新神曲《金箍棒》變、變、變，變出了一大堆膾炙人口、風(fēng)行網(wǎng)絡(luò)的跨界和政策熱詞。筆者從中甄選十組，以饗眾網(wǎng)友。

一、我和我的小伙伴都驚呆了

小屁孩用逆天的想象力，寫了一篇關(guān)于“端午節(jié)”由來的奇葩式文章。如同“穿越劇”一般的碎碎念，無厘頭講述驚心動魄的故事，情節(jié)元素包括校園友情、屈原、國共大戰(zhàn)、毛主席萬歲等。之后在各類網(wǎng)聊工具的傳播與互動中，“我和我的小伙伴們都驚呆了”變成了熱氣騰騰的網(wǎng)絡(luò)熱詞。特別說明的是，這段熱詞雖然出現(xiàn)在6月底，但被引入房地產(chǎn)界人士廣泛推廣則在6月之后的下半年。我們感謝這位@蘇隱衡的神奇發(fā)現(xiàn)，但對這段光怪陸離的行文我們更多的應(yīng)是揶揄而不是表揚。現(xiàn)在的有些小屁孩真的顛覆了你的想象。但是我們還是要學(xué)會用正常人的思維和邏輯去表達自己的情感和訴求。

“我和我的小伙伴們都驚呆了”，意在表示對某件事情不可思議的驚訝?wèi)B(tài)度。原本還有諷刺之意。后來演變成讓人十分震驚的事情。如同裝上魔力發(fā)條，這句感官上引起強烈反應(yīng)的詞組，在互聯(lián)網(wǎng)上一天天發(fā)酵，迅即成為跨界傳播的網(wǎng)絡(luò)流行語。很多城市的樓盤在宣傳推廣中，把這組詞借以發(fā)揮，起到了良好的宣傳效果。譬如深圳某個樓盤宣傳時稱“65平米LOFT5房驚呆世界”。全國利用這個熱詞作推廣的樓盤也不少?？梢娖鋵Ψ康禺a(chǎn)傳播也有一定的影響。

二、土豪、土豪金

社會在進步、觀念在改變?！巴梁?、土豪金”這樣的詞搖身由貶義詞變成了人人樂當(dāng)?shù)闹行栽~。在“打土豪、分田地”的階級社會，“土豪”成了窮苦百姓人人喊打的過街老鼠！那個年代的“土豪”就是地主、惡霸的代名詞，是橫行鄉(xiāng)里、憑借財勢橫行霸道的壞人?！巴梁澜稹眲t是網(wǎng)友根據(jù)今年9月20日蘋果發(fā)布的一款香檳金色Phone5S手機而調(diào)侃的一個網(wǎng)絡(luò)熱詞。

現(xiàn)今，“土豪”洗腳上岸，賦予了更多新意，人們喜歡把比自己有錢的人稱為“土豪”；即有錢又喜歡炫耀的人也被稱為“土豪”?！巴梁馈笔侵妇W(wǎng)絡(luò)上無腦消費的人。在我們房地產(chǎn)項目銷售過程當(dāng)中，這種不經(jīng)過大腦太多考慮就爽快出手購房的主兒就是“土豪”。如果按消費金字塔來劃分，把中產(chǎn)以上客戶圈層定義為“土豪級”客戶，我么還可以把“土豪級”客戶，細(xì)分為基礎(chǔ)型、高檔型、頂級型、超級型土豪?！巴梁兰墶笨蛻粢话闶歉叨宋飿I(yè)的持有者。當(dāng)然這樣細(xì)分的局限型在于，中產(chǎn)以上圈層總還有一些受過良好高等教育的經(jīng)濟殷實的，或者是書香門第、世襲名門的“大富豪”、“大文豪”。

“土豪”已經(jīng)成為傳播熱度壓倒“高富帥”、“白富美”、“屌絲”等網(wǎng)絡(luò)流行語的群體標(biāo)簽。在房地產(chǎn)高端市場上，抓住更多“土豪”級客戶，就能漸入銷售佳境！

(((22[最新消息價格戶型點評])))三、以房養(yǎng)老

今年9月中旬，國務(wù)院提出的“以房養(yǎng)老”政策引起眾議，網(wǎng)站專門做了專題報道。政府倡導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”也叫住房反向抵押貸款(倒按揭)。簡言之即有意愿將房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)的老人，辦理抵押手續(xù)之后每月如同發(fā)工資一樣獲得固定資金。房主過世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息。

“以房養(yǎng)老”在國外很時髦、很流行，在中國則是難以扶起的“阿斗”！一方面，乃傳統(tǒng)觀念所致。中國式祖?zhèn)飨聛淼囊吕徲^念認(rèn)為，父輩辛辛苦苦積攢錢買下來的房產(chǎn)理所當(dāng)然是要留給子孫后代的。所謂的子承父業(yè)，又何必交給銀行；二方面，是一些實力派老投資客或是公務(wù)員家庭福利甚好，根本不需要參與其中“倒按揭”。比如在2006年甚至更早一些年份起我就發(fā)現(xiàn)，一些很有資金實力的老年人在投資市場購買多套公寓，他們一年下來的租金收益就可當(dāng)作未來的養(yǎng)老基金。而深圳的一些城中村村民蓋起來的多層或小高層自建房、還有添置海邊旅游景區(qū)的海景公寓用來出租等，一年租金收入也不菲。也即，通過買房、買鋪、買寫字樓收租是一種養(yǎng)老、防老方式。有多套房的老年投資客其實并不需要自找麻煩、辦理銀行抵押手續(xù)；三方面，即便老人簽訂“以房養(yǎng)老”倒按揭協(xié)議。但是誰能保證百年后房價總是漲勢，一旦資不抵債。風(fēng)險與經(jīng)濟負(fù)擔(dān)還是降臨到子孫肩上。四方面，由于兩級分化，有錢的老人有2套以上的大有人在，沒房的老人社會占比龐大，他們也沒房去作抵押。因此，“以房養(yǎng)老”倒按揭目標(biāo)客戶極其狹窄，推廣、執(zhí)行難度較大，故其在國內(nèi)操作的空間較小。

當(dāng)然，這種養(yǎng)老方式作為中國養(yǎng)老福利事業(yè)的一種輔助和補充，那是可以嘗試的，但絕不是唯一的養(yǎng)老選擇。據(jù)悉，9月24日，由民政部牽頭，保監(jiān)會等相關(guān)部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會，對“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實施細(xì)則進行討論；12月5日，中國政府網(wǎng)全文公布近日由國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。我國將有規(guī)劃地試點“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，具體操作辦法和實施計劃，有望2014年一季度出臺。

四、自住型商品房

10月22日，北京住建委發(fā)布“今年推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右，套型建筑面積以90平方米以下為主”。此消息甫出，可謂“一石擊起千層浪”！專家大腕紛紛加一點評，有的說是“四不像”，有的人擔(dān)心會出現(xiàn)以前武漢保障房排隊搖號出現(xiàn)的“九連號”現(xiàn)象，有的人擔(dān)心這會成為“怪胎”。網(wǎng)友吐槽發(fā)出天問：現(xiàn)在的叫“自住型商品房”，那么以前人們買的商品房就不是“自住”型，那叫什么型，“投資型商品房？有些網(wǎng)友表達更直接：明擺著，這是漲價的限價房嘛！據(jù)悉，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上交財政。

從購買“自住型商品房”的準(zhǔn)入條件來看，兩類人可以成為購買對象。一類是名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭；另一類是連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社?；騻€稅，持有有效暫住證、且無房的非北京戶籍家庭。門檻雖高但是群體龐大，且容易引發(fā)“假離婚”騙購現(xiàn)象，北京購房資格審核系統(tǒng)未來亞歷山大。

筆者認(rèn)為，市場主流依然是保障房與商品房的“雙軌制”供應(yīng)體系，“自住型商品房”不是保障房的類型，但帶有讓利色彩，它更像是由商品房細(xì)分出的一類型限價商品房，從購房資格與準(zhǔn)入推出時間表看極像深圳上世紀(jì)90年代開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房，但開發(fā)利潤上又有明顯不同，經(jīng)濟適用房的開發(fā)利潤率受政府設(shè)限，開發(fā)商建設(shè)此類商品房利潤率被控制在5%以內(nèi)?！白宰⌒蜕唐贩俊眲t與商品房一樣，完全由市場來決定其利潤高低，政府沒有設(shè)限。只是多了一條5年上市轉(zhuǎn)賣30%收益上繳國庫的約定。盡管非議頗多，北京此舉仍是治理“高房價”的一把殺手锏，對剛畢業(yè)進入北京的工作5年以上的年輕人來說是好事。這將為其他一線城市在“限房價、競地價”方面起到積極示范效應(yīng)。像深圳這樣的一線城市2011年就曾經(jīng)推出多個限價商品房。這些舉措本質(zhì)都是在供應(yīng)市場，面向“夾心層”加大“平價房”供應(yīng)量，以此平抑民怨、緩解社會內(nèi)部矛盾，盡最大可能去實現(xiàn)本年度房價漲幅控制目標(biāo)。當(dāng)然這看起來如同“與虎謀皮”，因為接近10月底北京方面才出臺這樣的政策，為時有點晚，勢必“強弩未能穿魯縞”。但是，預(yù)計明年二季度大量上市的數(shù)萬套“自住型商品房”將會對北京的“高房價漲幅”其到一定的抑制作用。讓我們一起為進城的年輕人“住有所居”加油！

五、“383”改革方案

18屆“三中全會”召開前，被炒得沸沸揚揚的“383”改革方案，理所當(dāng)然入選今年下半年的網(wǎng)絡(luò)熱詞。官方智庫“七大門派”之一的國務(wù)院發(fā)展研究中心(以下簡稱“國研中心”)此前公布的改革方案，由于是專門為18屆“三中全會”議政治國而設(shè)立的研究課題，且覆蓋改革領(lǐng)域范圍之廣、深度之深，涉及到社會各個圈層利益再分配等若干重大事項。因此，它備受全國人民及海內(nèi)外政策研究人士強勢關(guān)注。作為地產(chǎn)從業(yè)者和地產(chǎn)新聞傳播者，若是不知道“383”改革方案那就“OUT”了。

“383”改革方案是我國未來7年深化改革的基本思路和行動綱領(lǐng)，因此關(guān)乎全民利益。由此曾經(jīng)專門立博撰文對之作了介紹和說明。在此有必要重溫一下“383”改革方案的大致框架?！?83”改革方案，譜寫出未來7年的包含中國新一輪改革戰(zhàn)略路線圖，其核心內(nèi)容是“三位一體改革思路、八個重點改革領(lǐng)域、三個關(guān)聯(lián)性改革組合”?！皣兄行摹比问皆O(shè)計出改革時間表，劃定2013年至2014年為近期改革、2015年至2017年是中期改革、2018年至2020年為遠期改革。

筆者認(rèn)為，“383”改革方案之所以被廣泛關(guān)注，不僅是因為它是為黨會準(zhǔn)備的一個提報，更因為其頂層設(shè)計的改革思路與人民切身利益息息相關(guān)。其中影響中國房地產(chǎn)未來7年發(fā)展的關(guān)鍵性舉措赫然其里。方案最聚焦群眾眼球的信息爆炸點是“8大重點改革領(lǐng)域”里面的金改、土改、財稅政策，如第5大改革領(lǐng)域提到的“啟動新一輪財稅體制改革”、“積極推進房產(chǎn)稅、消費稅為主的地方主體稅建設(shè)，加快建立不動產(chǎn)登記制度，擴大房產(chǎn)稅試點范圍”等；去年3月國務(wù)院批準(zhǔn)的金改實驗區(qū)溫州取得新進展，歷經(jīng)兩年探索之路，11月22日《溫州市民間融資管理條理》獲立法通過，這對當(dāng)?shù)刭Y金鏈偏緊的中小房企是一大利好；再來看一下“三個關(guān)聯(lián)性改革組合”里面的第3條也提到“深化土地改革，集體土地入市交易”。這些都是令市場反響很大的重大改革舉措。一旦實施對市場將產(chǎn)生深遠的影響。但是，我們期待新一輪的改革紅利能夠惠及普羅大眾。雖然在有階級劃分的社會主義初級階段，這個想法過于理想化，但是，這代表著草根圈層的一種期待和宏愿。

六、“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”

“小產(chǎn)權(quán)房”顯身江湖由來已久，其前世可以上溯到2000年之前。記得2005年之后，在高房價節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢之下，一、二線城市“城中村”借勢城鎮(zhèn)化建設(shè)、巧打“插邊球”，“小產(chǎn)權(quán)房”野蠻生長！其背后有著一張大“溫床”。首先，政策存在一些漏洞，換言之在城中村大批量被城市化的當(dāng)年，地方政府沒有及時頒布妥善解決一些遺留痼疾的配套政策；其次，地方監(jiān)管不夠嚴(yán)格，或者有些城中村村委“過于強悍”，地方政府根本拿它沒辦法，故此對違建、搶建的集資房“睜一只眼閉一只眼”；第三，在價格杠桿及暴利驅(qū)使下，一些投機客和投資商“賭博”心理膨脹，敢于“冒天下之大不韙”。據(jù)調(diào)查，僅在“十一五”期間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積就達2.83億㎡。以深圳為例，粗略估算“小產(chǎn)權(quán)房”就占到了45%以上。過往有些夾心層客戶、甚至炒家抱著“法不責(zé)眾”的心理，購買了相對商品房價格便宜1/8甚至價格更低廉的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、“村產(chǎn)權(quán)房”、“軍產(chǎn)房”。這些所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”并無法理依據(jù)。本身沒有完全產(chǎn)權(quán)。而“小產(chǎn)權(quán)房”中違規(guī)、搶建的一部分建筑更是應(yīng)該嚴(yán)格取締。正如任大炮所言：允許小產(chǎn)權(quán)房入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣！

上世紀(jì)80年代實物分配公務(wù)員自住的福利房、90年代某些城市的經(jīng)濟適用房。這些類型的商品房由于沒有完全的物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃等處置權(quán)，因此，按規(guī)定須在使用若干年后補交地價款(也即土地出讓金)方能上市交易。而在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，這類產(chǎn)權(quán)房只能叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。后來被市場誤讀為“小產(chǎn)權(quán)房”。其實它只有一定年限的租賃使用權(quán)。有些城市，比如深圳的某些新區(qū)軍產(chǎn)房的占比較大。軍產(chǎn)房，其本質(zhì)是作為部隊的營房存在，其產(chǎn)權(quán)屬于軍委所有，這是軍產(chǎn)房的性質(zhì)所決定的。也就是說，軍產(chǎn)房的性質(zhì)決定了他不可能讓產(chǎn)權(quán)歸于個人名下，無論部隊發(fā)給你何種產(chǎn)權(quán)證明，無論如何說明房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬你個人所有，這都是沒有法律所支持的。依據(jù)《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。購買軍產(chǎn)房的客戶獲得的其實是沒有法律保障的租賃權(quán)。

2013年下半年“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”呼聲再次風(fēng)囂塵上。誘因在于18屆“三中全會”前“383”改革放案里面的提到的“集體土地入市交易”“土改”訊息；還有18屆“三中全會”《決定》中提到的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。這些敏感字眼給機會主義者很大的想象空間。也由此引起市場一些異動。北京投資客、投資商率先聞風(fēng)而動，“小產(chǎn)權(quán)房”每平方米上漲千元。但是農(nóng)村集體經(jīng)營性用地與純粹國有土地何以做到“同權(quán)同價”引廣泛爭議！

現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”能否轉(zhuǎn)正的懸念已不再。11月22日起，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部3天兩次隔空喊話，叫停在建在售小產(chǎn)權(quán)房。兩部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》，否定了“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的可能性，國土部領(lǐng)導(dǎo)表示小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是對《決定》的誤讀。各地媒體紛紛暴光了一些在建在售小產(chǎn)權(quán)房，一場關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的世紀(jì)之爭就此也該“壽終正寢”了。

七、“單獨二胎”

眾所周知，計劃生育是我國的一項基本國策。諾大一個發(fā)展中國家，不控制好人口總量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)比例，也是難以圓其世界級“中國夢”。33年前曾有人口專家預(yù)言：30年后，我國特別緊張的人口增長問題將得以緩和，人口政策必將隨之調(diào)整。另有專家推測：我國勞動力規(guī)模大幅度下降的拐點將出現(xiàn)在2025至2030年前后。由此判斷，現(xiàn)在正是我國計劃生育政策調(diào)整的良機。

按照國際慣例，世界銀行和聯(lián)合國近幾年的總和生育率(TFR)均值是1.6，也即世界各國每名成年婦女平均的生育子女?dāng)?shù)為1.6。而我國第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，我國的總和生育率(TFR)只有1.18，低于世界平均水準(zhǔn)。面對我國人口出現(xiàn)的老齡化現(xiàn)象，國家計生委專門開展分類調(diào)研。在2011年就開始著手對“單獨二胎”的試點探索。據(jù)調(diào)查，2011年60歲以上人口比例約占14%；2012年我國15-59歲勞動年齡人口在相當(dāng)長時期里首次出現(xiàn)了負(fù)增長。這意味著“人口紅利”漸失。若不及時調(diào)整人口可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，中國經(jīng)濟將步入“減速帶”、甚至倒退。

今年年初，市場傳出“計劃生育政策”將調(diào)整，同時媒體也頻頻放大“單獨二胎”政策信號。18屆“三中全會”發(fā)布《決定》一錘定音，“單獨二胎”政策“呱呱墜地”。這也是“三中全會”本屆政府拍板的最大亮點政策之一。11月15日中央發(fā)布的《決定》明確指出：堅持計劃生育的基本國策，啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進人口長期均衡發(fā)展。有人口專家分析，符合“單獨二胎”政策的“單獨一胎”家庭約2000萬個，如果2014年底或是2015年初落實“單獨二胎”政策，我國新生兒在2015-2019年五年內(nèi)新增750萬人。這將帶來上萬億消費規(guī)模，如母嬰醫(yī)療、奶粉、嬰兒用品、兒童玩具、幼兒教輔、家政保姆、幼兒保險、醫(yī)院擴建、電商物流、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)將十分受益。

“單獨二胎”政策塵埃落定之后各地反響不一。比如深圳這樣的一線城市，大齡剩女占一定比例，她們夫婿未定更無暇想及“二胎”；而符合“單獨二胎”條件的部分家庭可能也會考慮養(yǎng)育和教育的成本過高而放棄“二胎”，特別是“高房價”下想改善改善換大房養(yǎng)兒也實屬不易。深圳作為年輕的國際大都市，工作與生活節(jié)奏均較快，上班族中已婚的女青年要為生活忙碌、奔波，從而傷失了生“二胎”的時間與精力。當(dāng)然公務(wù)員家庭相對好許多。也不排除有人趕在政策前“搶生二胎”的現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查，受西方觀念影響，越潮的大都市婚姻觀念也越潮?；楹蟆岸】俗濉奔彝ピ谏钲谝舱家欢ū壤?。相反內(nèi)地二線城市，對“單獨二胎”政策的熱衷度和影響面要寬泛許多。內(nèi)地二、三線城市舒緩的生活節(jié)奏和良好的育兒環(huán)境，讓符合“單獨二胎”條件的年輕夫婦在育兒、養(yǎng)兒方面更顯如意。

11月21日國家衛(wèi)生計生委副主任王培安就“單獨二胎”政策接受記者采訪時表示：啟動實施“單獨二胎”政策，全國不設(shè)統(tǒng)一的時間表，將由各省(區(qū)、市)根據(jù)實際情況，確定具體時間。各地啟動實施的時間不宜間隔得太長。就深圳而言，落實“單獨二胎”政策由于需要廣東省批準(zhǔn)，預(yù)計最快應(yīng)該在明年3月“兩會”前執(zhí)行。

“單獨二胎”政策對中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展是一大利好，其影響在5年內(nèi)顯弱，但7年之癢后將影響深遠，也必將帶來全新的產(chǎn)品創(chuàng)新與戶型革命。

八、“房地產(chǎn)稅改革”

11月12日18屆“三中全會”公報全面部署了15個領(lǐng)域的改革方向，但是由于是粗線條的綱領(lǐng)性文件，被群眾誤解為“不過癮”，更有專家指出被外界傳為“改革拐點”或是“改革窗口期”的“三中全會”屬于不左不右的“中性改革”。預(yù)言家們過早的蓋棺定論實為不妥。11月17日18屆“三中全會”審議通過的《決定》見諸媒體。我們發(fā)現(xiàn)改革深度、力度之大前所未有。拋開涉及政治、法律、民主、文化咱不談，僅就與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的幾個關(guān)鍵詞作簡要點評?！稕Q定》第三條9小條“市場在資源配置中起決定性作用的基礎(chǔ)”，人們很容易聯(lián)想到當(dāng)前的“限購”將淡出市場，此前任大炮也預(yù)言，18屆“三中全會”后執(zhí)行近3年的“限購”將被“叫?！?。顯然這被驗證是“娛樂大眾”的調(diào)侃，因為在未有替代政策之前“限購”還是必須的。又如第11小條里提到“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，這與383改革方案里的“集體土地入市”一樣，容易引起“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的浮想聯(lián)翩。第12小條“完善金融市場體系”、“設(shè)立中小型銀行等金融機構(gòu)”，這點可以改變未來房貸市場格局、刺激購房消費，對房地產(chǎn)行業(yè)是一大利好。前文已提到溫州民間金融改革已走在了前面，可以預(yù)見這種“試點”將會得到進一步推廣?！稕Q定》中的第五條18小條有關(guān)“稅改”方面的舉措更加吸引眼球。其中“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”是公眾焦點，也是專家熱議的話題。

在“房地產(chǎn)稅改革”道路上我國并不舒坦，歷年來“稅改”專家們也都強調(diào)要借鑒了國外先進經(jīng)驗，比如“正稅清費”等思路都是“舶來品”?；谖覈鞘型恋貒泻娃r(nóng)村土地集體所有的“二元”結(jié)構(gòu)。我國的“房地產(chǎn)稅改革”應(yīng)該符合中國國情，而不能照搬西方私有制國家的全部東西?！胺康禺a(chǎn)稅改革”可以說是18屆“三中全會”稅改工作的又一次“亮劍”，能否戳傷既得利益陣營，兼顧社會普眾效率，做到公平、公正，需要改革者們有大智慧和勇氣?！胺康禺a(chǎn)稅改革”消息甫出，戲劇性的報道現(xiàn)形，全國媒體第2天幾乎統(tǒng)一口徑“大擺烏龍”，頭版頭條誤把“房地產(chǎn)稅改革”寫成“房產(chǎn)稅改革”。這讓多套商品房的持有者們著實捏了一把汗！

我國現(xiàn)行的“房地產(chǎn)稅”有14種，目前實際開征的有12種。分別鋪排于房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個大的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)有2種，即耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(暫不開征)；房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)有3種，即城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅(適用外商和外籍個人)；房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)有9種，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設(shè)稅。因此，“房產(chǎn)稅”與房地產(chǎn)稅改革框架里的“房地產(chǎn)稅”和“城市房地產(chǎn)稅”是兩個不同的概念。“房地產(chǎn)稅”(也即不動產(chǎn)稅)是對土地、房屋所有或占有者征收的稅種，計算依據(jù)為不動產(chǎn)評估價值?！胺慨a(chǎn)稅”是以房屋為征收對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計提房產(chǎn)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。由于“房產(chǎn)稅”征稅對象僅是房產(chǎn)部分(也即房屋)不含土地部分，故而可以理解國家僅對房屋財產(chǎn)增值的部分開征“房產(chǎn)稅”，換言之，計提房產(chǎn)稅時應(yīng)把以前房價里面“地價”剝離出來，這個難度較大，因為房價里面很難界定那些是因地增值的部分、哪些又是因房屋質(zhì)量增值的部分。但是若不剝離清楚，以前購房者“買單”的地價(也即分?jǐn)偟綐I(yè)主身上的土地出讓進金)疑似又被重復(fù)開征了一次。而地價增值的部分已體現(xiàn)在了土地增值稅里頭。筆者的理解是“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”雖一字之差，意思卻有本質(zhì)區(qū)別。前者征稅科目里含“土地”及“房屋”等，后者僅針對“房屋”征稅?！胺慨a(chǎn)稅”按照上世紀(jì)80年代國家公布的《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納方式分兩種，一種是依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納；另一種是按稅率繳納，即依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

弄清了上述概念，我們也就不難理解，最近鬧的沸沸揚揚的品牌名企“土地增值稅”欠繳事件的真相，我們并不排出有拖欠“土地增值稅”的現(xiàn)象，但是僅從稅種來看，這是一個先預(yù)提再按銷售完畢后銷售額實際數(shù)來補交的一個稅種，嚴(yán)格意義上講，拖欠的也僅是前期要交的一部分，因為最終還是要清算補繳的。

“房產(chǎn)稅”可以看成是“房地產(chǎn)稅改革”大家族里的一個“小兒子”。自2010年以來“空轉(zhuǎn)”多年，在國家多次督促下，終于2011年重慶、上海先后“試點開征”，今年上半年國家也一度要求其他城市“跟進推廣”，4月底曾傳言杭州“房產(chǎn)稅方案”報國家發(fā)改委審核，但因各種阻力一直被“擱淺”。近聞廣州、深圳等一線城市正在研究賦予其法律效用。評估重慶和上?！胺慨a(chǎn)稅試點”兩年多的效果，“房產(chǎn)稅”短周期內(nèi)對房價影響并不大，因為征收面并不大，稅率也偏低。但是，長期推行還是有抑制投機效果的。筆者認(rèn)為“房產(chǎn)稅”作為取代“限購”的調(diào)控長效機制，它是明、后年一定要落地的政策。“限購”實乃“高房價”威逼之下的“應(yīng)景之策”，但是，它遲早將被“房產(chǎn)稅”等房地產(chǎn)調(diào)控長效機制所取代。因為“限購”其中的戶籍及社保等限制舉措，本身不能體現(xiàn)社會主義國家公平、民主等“以人為本”的治國思想！

九、“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”

今年上、下半年，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”都曾被專家學(xué)者以及國家權(quán)威機構(gòu)提及，成為業(yè)界議論的“焦點話題”。在解讀“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”之前，必須先介紹下“不動產(chǎn)登記”。這是一個歷史遺留問題，也是屬于法律范疇研究的課題。古代封建社會，就建立了以土地為中心的登記制度，但是這種登記制度主要是土地賦稅制度的衍生物，而且登記的信息資料完全掌握在官方手中，且嚴(yán)格保密。這與社會主義初級階段現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度的公示要求相去甚遠。據(jù)資料顯示，中國在民國以前的歷史上并沒有真正形成以公示為目的的登記制度。1978年改革開放以來，特別是《土地管理法》頒布之后“不動產(chǎn)登記制度”逐漸恢復(fù)和發(fā)展。2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了《物權(quán)法》，該法確立了中國不動產(chǎn)登記的基本結(jié)構(gòu)，為將來不動產(chǎn)登記法的制定，提供了整體架構(gòu)和思路，標(biāo)志著中國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式確立。按照《物權(quán)法》的解釋，“不動產(chǎn)登記”又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。

雖然《物權(quán)法》呼吁“確立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度”，但是歷經(jīng)30多年改革，面對相當(dāng)復(fù)雜的中國國情，比如地區(qū)管理尺度不一、地方保護主義現(xiàn)象嚴(yán)重、部門間出現(xiàn)“多頭”管理、產(chǎn)權(quán)歷史沿革模糊、城市化進程中城鄉(xiāng)土地確權(quán)情節(jié)復(fù)雜等情況，各方利益難以得到平衡。諸多原因致使“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”國家“隔空喊話”近6年而難以“落地”。

細(xì)心的網(wǎng)友可以發(fā)現(xiàn)一些端倪，自今年3月份以來“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”的“呼聲”漸緊。首先，在3月的十八屆“二中全會”和12屆全國人大一次會議審議通過的《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》(簡稱《方案》)。《方案》第二大條“2014年完成的28項任務(wù)”中的第12小條規(guī)定“出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”?！安粍赢a(chǎn)登記條例”由“兩部一辦一局”等有關(guān)部門負(fù)責(zé)制定，并在2014年6月底前出臺。

再回顧一下舉世矚目的十八屆“三中全會”，該會議審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(簡稱《決定》)。《決定》指出“加快建立國家統(tǒng)一的經(jīng)濟核算制度，編制全國和地方資產(chǎn)負(fù)債表，建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺。”其中的“社會房產(chǎn)”比“不動產(chǎn)”的范疇小很多，“房產(chǎn)”不包含“土地”和“地上附著的非建筑物”，這里的“社會房產(chǎn)”即為市面上存在的各式各樣的“房產(chǎn)”。筆者私下認(rèn)為(但不一定準(zhǔn)確)，這里包括農(nóng)村宅基地自建房、城中村集資房、軍產(chǎn)房、棚戶區(qū)等，當(dāng)然也包含公租房、自住型商品房(限價房)、標(biāo)準(zhǔn)商品房。

11月20日，李克強總理主持國務(wù)院常務(wù)會議。會議指出：整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容。會議強調(diào)：將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。筆者認(rèn)為，無論是對于開發(fā)企業(yè)還是個人購房來講，由于“不動產(chǎn)”長期存在多頭管理、權(quán)利尋租、利益互染等“亂象”，致使開發(fā)企業(yè)和個人在“不動產(chǎn)交易與辦證環(huán)節(jié)”存在重復(fù)收費情形。若“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”之后，對那些擁有多套房產(chǎn)的“中產(chǎn)及以上階層”及“炒家”將有一定抑制作用，但是，對普通購房者而言其實是一種利好，畢竟一些多攤派的費用會減少許多！

“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”曾令一些貪官“談虎色變”，皆因多了“統(tǒng)一”二字，意思完全不一樣，這下官員的房產(chǎn)就透明化了。有媒體稱，“貪腐份子”極有可能因“恐懼”而抽離國內(nèi)資產(chǎn)選擇海外投資，這可能對灰色房源較為集中的某些城市的存量市場產(chǎn)生一定的市場沖擊，從而帶來個別區(qū)域的“房產(chǎn)拋售”現(xiàn)象，當(dāng)然這僅是一種預(yù)測！也有網(wǎng)友稱建立“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”制度其實是在為來多年吆喝的“房產(chǎn)稅”開征鋪平道路。一些地產(chǎn)界大咖對此也表示：若今年實施“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”，則房價馬上會降！更有“好事者”列出了“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”的8大方面的驚悚后果。其實，筆者認(rèn)為，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”以及“房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)”更是“房地產(chǎn)稅改革”必須要完成的一個前置條件。在社會總資產(chǎn)方面，我們不能是一把糊涂賬。

總而言之，建立“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”制度，代表了“改革派”的態(tài)度，但是，在既得利益群體面前，“博弈”的阻力不小，由此可見，改革家們需要儒家“大智慧”，來平衡各方利益，即要防止社會不公，又要杜絕惡意炒作和侵占社會資源等負(fù)面現(xiàn)象發(fā)生。深化改革當(dāng)“穩(wěn)中有進、循序漸進、和諧發(fā)展”才是王道。

十、中央經(jīng)濟工作會議

“三中全會”《決定》公示了深化改革頂層設(shè)計的框架，外延相當(dāng)寬泛。尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的系列政策更加牽動民心，比如建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、增加保障房和普通商品房供應(yīng)、允許經(jīng)營性農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)、逐步放開中小城市戶籍、“單獨二胎”、房地產(chǎn)稅改革政策等，深化改革手術(shù)刀之犀利，絕非“中性”改革調(diào)性！

“三中全會”之后不久，在深圳舉行了第14屆“中國住交會”、北京舉行了中央經(jīng)濟工作會議。二者都是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)聯(lián)的歲末盛事、都是為期3天，時間上恰好重疊。但是，與前面講到的“三中全會”相比，它們的關(guān)注度、熱度要低一些！原因是“三中全會”已揭秘深化改革之思路，深化改革路徑已無懸念。中央經(jīng)濟工作會議與“中國住交會”所涉及的房地產(chǎn)政策沒有了新鮮感！兩個“會”不同程度地呼應(yīng)了“三中全會”精神。前者是“黨會”的重申版，會議再次強調(diào)要堅決貫徹落實“黨的十八大”、“二中全會”、“三中全會”精神。后者作為中國房地產(chǎn)的行業(yè)峰會，屬性、級別、檔次與中央經(jīng)濟工作會議不具可比性?！爸袊〗粫眱H是論壇上對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢作預(yù)測性分析。

一年一度的中央經(jīng)濟工作會議則是總結(jié)2013年經(jīng)濟工作、為2014年經(jīng)濟定調(diào)的重要會議，有經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)的作用。同樣也備受世人關(guān)注。這次會議12月10-12日在北京舉行，黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人在會上確定了明年經(jīng)濟工作總基調(diào)是“穩(wěn)中有進”!如何做到這一點，會議強調(diào)關(guān)鍵是既要改革創(chuàng)新、穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)；又要保持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性和穩(wěn)定性；還要加強民生建設(shè)，切實提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定！

2014年是“十二五”的第4年、也是習(xí)李新班子深化改革的元年，房地產(chǎn)改革政策拐點明年或至。習(xí)李新班子的做事風(fēng)格一貫低調(diào)，從換屆開始上臺執(zhí)政就不提“房價、房地產(chǎn)”，到現(xiàn)在就連以前多次提到的“新型城鎮(zhèn)化”也盡量少提，可見，新班子在治理樓市方面特別謹(jǐn)小慎為。在風(fēng)格上，本屆新班子摒棄了官話、套話，把具體的事情如同“如庖丁解?！卑阆蛉罕婈U述清楚，清新、務(wù)實之風(fēng)躍然紙上。

今年的中央經(jīng)濟工作會議最大的亮點是：不再像2011、2012年兩年，高喊“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”！取而代之的是“寓改革于調(diào)控之中”，可見“調(diào)控”仍將是常態(tài)，但不只針對“房地產(chǎn)”，而是宏觀經(jīng)濟。另外，會議還提及與房地產(chǎn)相關(guān)的一些政策，如貨幣政策、土地政策、財稅政策、地方債務(wù)風(fēng)險等，這些都是明年深化改革的重點領(lǐng)域。直面“夾心層”住房難的問題，新班子對此開出的“藥方”是“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造”，這也是2014年中央經(jīng)濟工作的6大任務(wù)之一。

本次會議中央領(lǐng)導(dǎo)在會上不提“房地產(chǎn)”，僅是強調(diào)“加大保障性住房建設(shè)和供給”，這與過去房地產(chǎn)調(diào)控的5年“從終端需求”調(diào)控樓市的手段確有不同。或許新班子有意給“過熱”的房地產(chǎn)“降降溫”，用意十分明確，就是堅決貫徹落實“三中全會”精神，重啟“市場在資源配置中的決定性作用”，按照“市場的歸市場、保障的歸保障”雙軌制來調(diào)控桀驁不馴的中國房地產(chǎn)，促使“高位運行”的房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)“軟著陸”、擠出2009年以來貨幣超發(fā)等多重因素刺激產(chǎn)生的“泡沫”，讓中國樓市回歸健康、理性的發(fā)展軌道上來！