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近期，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對12個省區(qū)的調(diào)查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區(qū)；144個地級城市，平均每個規(guī)劃建設約1.5個新城新區(qū)。

大規(guī)模興建新城、新區(qū)、城市副中心等，勢必會導致地方城市建設貪大求快，市政配套、居民生活配套等諸多方面可能滯后與城市建設與發(fā)展的速度，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也沒有辦法支撐這么大體量的“造成運動”，這個過程中不僅造成了巨大資源浪費，更潛藏著系統(tǒng)性風險，比如開發(fā)商大規(guī)模的“圈地運動”、“空城鬼城”現(xiàn)象等等。

而針對近期利用物流中心等名義而進行圈地運動，中央政府門戶網(wǎng)站6月5日公布國務院辦公廳近日印發(fā)《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點工作部門分工方案》，要求有關部門加強現(xiàn)代流通體系建設、全面提升流通信息化水平等工作的進一步分解和細化，抓緊制定具體落實措施。并明確要求加大流通業(yè)用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。

在大規(guī)模興建新城、新區(qū)、城市副中心的市場背景下，就“圈地”現(xiàn)象而言，依據(jù)“圈地”主體，主要可以分為三類：

第一類是開發(fā)企業(yè)，由于土地儲備的多少是衡量一個企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵指標，因此，開發(fā)企業(yè)開始利用物流中心、商品集散中心、文化產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游養(yǎng)生地產(chǎn)等概念圈占大批量的土地資源，進行土地的戰(zhàn)略儲備，以被后期長期發(fā)展之用。

第二類，各地正在大規(guī)模興建的各類新城、開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市副中心等。為了爭奪國家鼓勵相關產(chǎn)業(yè)政策的紅利，各地方政府尤其是地級市以下行政單位，以各種名義報批大量新城、開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市副中心，以“以租代征”、低價征地等方式圈占大量農(nóng)地，直接在農(nóng)地上進行工廠開發(fā)區(qū)、園區(qū)建設。

第三類，部分實力比較強的實體企業(yè)為了解決自身資源整合或行業(yè)資源平臺，開始在全國大規(guī)模拿地進行平臺搭建，開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體項目，順便進入了房地產(chǎn)開發(fā)領域。如一些知名的電商企業(yè)開始紛紛在各地投資建設區(qū)域物流中心，類似于卓越亞馬遜、阿里巴巴集團、京東商城等“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)” 運營配送中心已大勢所趨。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，近期之所以出現(xiàn)大規(guī)?！叭Φ亍钡默F(xiàn)象，主要還是政策驅(qū)動因素影響所致。首先，在中央多次表態(tài)城鎮(zhèn)化是我國擴大內(nèi)需的最大潛力的驅(qū)動下，市場機會與利益驅(qū)動導致各地熱衷于新區(qū)、新城、開發(fā)區(qū)、園區(qū)的報批，一些開發(fā)區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺。其次，對于熱衷于“圈地”的企業(yè)來講，由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，在新的市場機會的面前，各類投資主體當然也不可避免利用“圈地運動”實現(xiàn)土地本身的增值。第三、對于開發(fā)企業(yè)來講，當前市場基本面趨好，資金面有所好轉不再緊張，此時，通過拿地進行戰(zhàn)略布局，“換倉”謀求下一輪市場發(fā)展機會成為當前開發(fā)企業(yè)的策略。

表面上看，在多因素驅(qū)動下，大規(guī)?！叭Φ亍笨梢詫τ谝陨喜煌黧w來講儲備更多的后備發(fā)展資源，但是，大規(guī)?！叭Φ亍钡默F(xiàn)象的勢必會造成一些負面的影響與結果。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：

第一、土地資源短期內(nèi)成為少數(shù)利益集團圈地謀利的工具，造成一些土地資源出讓而不開發(fā)，導致土地資源的閑置、浪費。

第二、盡管“以租代征”農(nóng)地明令禁止，但是，部分地方政府伙同相關企業(yè)以“以租代征”、低價征地等方式仍然圈占大量農(nóng)地，直接在農(nóng)地上進行工廠開發(fā)區(qū)、園區(qū)建設。后期卻由于招商運營能力、市場經(jīng)濟環(huán)境等因素導致這些開發(fā)區(qū)難以盤活，反而成為地方經(jīng)濟發(fā)展的拖累，造成更多的社會矛盾和問題。

第三、各地方政府為了爭奪政策紅利，利用各種政策“圈地”，這樣地方政府就可以在新城、新區(qū)、開發(fā)區(qū)等名頭之下享有更大的土地支配自住權，這樣地方政府或新城、新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會/招商局就可以以此和其他城市爭奪產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源，這樣，勢必會造成城市之間同質(zhì)化的競爭，以攤大餅模式建設新城、新區(qū)、開發(fā)區(qū)，最終導致定位重復、重復建設、產(chǎn)能過剩等問題。

第四、部分城市尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導入與支撐的前提下出臺新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎開發(fā)開發(fā)區(qū)、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以開發(fā)區(qū)、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城為名直接進行房地產(chǎn)市場開發(fā)“造城”，“加快”所謂城鎮(zhèn)化進程。這樣，“被城鎮(zhèn)化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”、“鬼城 ”?！氨怀擎?zhèn)化”與“空城”、“鬼城”導致三四線城市面臨比較大的市場風險，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套的“被城鎮(zhèn)化”勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風險，這是值得我們思考和面臨處理的問題。

因此，針對近年來一些地方出現(xiàn)了以工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、集中區(qū)等名義違規(guī)設立開發(fā)區(qū)、隨意圈占土地、擴大開發(fā)區(qū)面積、擅自出臺優(yōu)惠政策、低水平重復建設的苗頭和傾向。近期國家發(fā)展改革委、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部將會同有關部門已經(jīng)對各類開發(fā)區(qū)進行清理整改。國務院辦公廳近日印發(fā)《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點工作部門分工方案》也是針對“圈地”現(xiàn)象的具體整理措施。

但是，僅僅依靠政府行政規(guī)范“圈地”現(xiàn)象只能起到短期干預的市場主體行為的作用，還沒有辦法起到根本性作用，要根本上防止“圈地”現(xiàn)象的發(fā)生，還應該從政策審批與監(jiān)管、稅費調(diào)節(jié)、產(chǎn)業(yè)與新城等多角度進行。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為：

第一、嚴格審批的項目類別，減少對于同質(zhì)化、缺乏市場競爭力的項目的審批，從源頭杜絕土地資源閑置、浪費現(xiàn)象，讓以圈地為目的的相關主體望而卻步。

第二、根據(jù)閑置土地處理辦法，對于具有“圈地”行為、圈而不建的企業(yè)，提高其違法成本及懲罰執(zhí)行力度。比如各地以“以租代征”侵占農(nóng)地的現(xiàn)象給予地方政府相關責任人、企業(yè)等相關責任人較高的違法成本，以此防止和杜絕非法占地。

第三、開征土地增值稅，針對長期不開發(fā)或開發(fā)節(jié)奏較長的項目，可對企業(yè)開征土地增值稅，使企業(yè)持有土地本身的增值部分利潤空間壓縮，以此降低企業(yè)圈地囤地的動機，督促其盡快進行市場開發(fā)，減少土地資源閑置與浪費現(xiàn)象。

第四、發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，建設產(chǎn)業(yè)新城，要產(chǎn)業(yè)先行，切實做到“產(chǎn)城融合”。

眾所周知，產(chǎn)業(yè)新城是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和大都市距離稍遠。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要建立在自身區(qū)域經(jīng)濟、特色產(chǎn)業(yè)的基礎之上，首先要產(chǎn)業(yè)先行，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎上，再逐步推進產(chǎn)業(yè)新城，從而使實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。一方面，產(chǎn)業(yè)先行導致的產(chǎn)業(yè)的聚集必然帶來土地城鎮(zhèn)化，此時，地方政府自然會拿出更多的地來為城市運行、城市發(fā)展、為城市的人口服務。另外一方面，從產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的角度來講，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展過程就是高端要素的集聚過程，需要投入資金、高端規(guī)劃、科學招商，進而實現(xiàn)了工業(yè)化與城市化的快速推進。產(chǎn)業(yè)新城建設的成功要求開發(fā)主體的專業(yè)化開發(fā)能力作為保障，從而實現(xiàn)前瞻性的規(guī)劃、高水平開發(fā)、持續(xù)性發(fā)展。

因此，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實現(xiàn)產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)新城作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，僅僅靠園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)很難做好，因為缺乏居住、生活等配套。如果說僅僅搞城市化，只是做房地產(chǎn)市場開發(fā)建一些住宅來吸引人住，在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的市場環(huán)境下也是不可行的。如果產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅或造成城市交通負荷加重，也可能最終導致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進，也就是城鎮(zhèn)化過程中要切實實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設，同時城市的基礎設施配套反過來促進產(chǎn)業(yè)結構的升級，這樣相互的互動與推進，才是新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效的方法。