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黃怒波談商業(yè)地產(chǎn)：反腐后一些高端餐飲業(yè)交不起租金

亞布力中國企業(yè)家論壇2013年夏季高峰會于2013年8月23日-25日在合肥舉行。8月23日，在下午舉行的《可持續(xù)發(fā)展論壇樓市十年：意愿和方法》上，中坤投資集團有限公司董事長黃怒波對反腐對商業(yè)地產(chǎn)的影響時表示，反腐之后一些高端的餐飲業(yè)現(xiàn)在也交不起租金，傳統(tǒng)的商業(yè)現(xiàn)在面臨極大的問題。

以下是文字實錄：

黃怒波：在這做一個討論也是老話題了，我想講的很具體。我們后來分化到一個做商業(yè)地產(chǎn)，一個做旅游地產(chǎn)。現(xiàn)在的體會，原來有一個誤區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)持有越多越好，這是好多人商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗借鑒。原來的算法，我是老板，我定調(diào)中國經(jīng)濟還得發(fā)展，無論如何物業(yè)的增值價值要超過金錢的價格利息，這么一個判斷。再一個方面忽視了流動性。

我們國家的金融體系問題在哪呢？對我們大型商業(yè)物業(yè)建設過程中，我們的投資都是用短期貸款，投完了長期持有。這個經(jīng)濟走下坡的時候立刻出了問題。在資金的問題上，大型的商業(yè)突然發(fā)現(xiàn)一個大問題，商場，突然電商來了。我前幾年說的時候，后來有人罵我，你懂什么呀，永遠電商不可能代替掉傳統(tǒng)商業(yè)，尤其奢侈品帶著走來走去。現(xiàn)在看來電商的殺傷力大大地大于我們想象。比如大型的商場，傳統(tǒng)的百貨業(yè)永遠不會再有生命力。像服裝類日漸調(diào)令餐飲業(yè)也是大問題，反腐之前它的問題是整個餐飲成本都在上升，人力成本越來越上升，感官越來越嚴，地溝油不敢用了，餐飲業(yè)利潤兩頭擠，帶來的問題就是交不起租金，你叫他走，再來一個更不如他。………

反腐之后一些高端的餐飲業(yè)現(xiàn)在也交不起租金，傳統(tǒng)的商業(yè)現(xiàn)在面臨極大的問題。這是要在傳統(tǒng)的商業(yè)思路里邊轉型做商業(yè)地產(chǎn)的人這是個借鑒，我們一定小心一點，考慮到整個游戲規(guī)則完全改變，我們要避開。

往哪里走？當然在北京來說，像我們大公司三環(huán)突然發(fā)現(xiàn)它有一個優(yōu)勢，可以改寫字樓。為什么？經(jīng)濟發(fā)展太快。像海淀區(qū)，四環(huán)五環(huán)以內(nèi)目前沒有寫字樓資源了，但是企業(yè)的成本都在需要，所以我們商場里邊幾萬平米寫字樓租的相當快。比如商場的平均租金，建筑面積三塊錢，寫字樓就到五塊八塊，這是一個新的動向。當然最近大的動作，下決心把現(xiàn)有的大公司改成寫字樓。政府也高興，我支持你政策，大企業(yè)進來我給他補貼。有個企業(yè)進來，政府居然補貼五千萬，他進我這個地方。

當然在四環(huán)以內(nèi)，像北京的資源，寫字樓目前都稀缺，沒有新的供給了。

總體來看，商業(yè)地產(chǎn)下一步發(fā)展，跟各位探討，我的意見，傳統(tǒng)商業(yè)模式永遠過去了。我們真的不能按照過去的招商，哪怕奢侈品，奢侈品我上次跟銀泰談，奢侈品現(xiàn)在也不行了。他們說奢侈品永遠不可能上線，現(xiàn)在我認為半年內(nèi)、一年內(nèi)奢侈品同時又在線下，又在線上，這是巨大的變化。這個方面給各位交換一下最近的想法。

旅游地產(chǎn)是一個新興的東西，城鎮(zhèn)化。旅游地產(chǎn)有一個問題，它真的是要持有。旅游地產(chǎn)的特點業(yè)態(tài)豐富持有。再一個要有投資期，沒有快進快出的可能性。很多人一說不行做旅游吧，把旅游地產(chǎn)想象的蓋別墅賣。蓋別墅賣有問題?，F(xiàn)在所有的地方必須滿足容積率一的要求，你繃想作出高品質過去零點幾的品質來，怎么辦？一定是綜合性的，朝文化消費和別的消費走。今天我跟增生探討，他做養(yǎng)老地產(chǎn)，跟廣昌也在探討，在度假地產(chǎn)，這個領域是新型的往前走21世紀的領域，需要另外的專業(yè)知識。當然地還是主要的。

總體的項目這么多，我對不動產(chǎn)的看法在中國有很大的空間，這個空間要仔細一點，過去的想法中國經(jīng)濟永遠往上走，我持有的物業(yè)價格一定會漲，無限的漲，這個想法是要放棄掉。我們一定要記住，手里一定要有一定的現(xiàn)金流，這是我以后的重大的經(jīng)驗和教訓。