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陳淮：謝謝大家，有幾分惶恐，因?yàn)橐话阄抑v的時(shí)候，巴所長(zhǎng)要在，今天他還沒(méi)有到，通常我講完了他要對(duì)我?guī)追峙u(píng)，給我很多的啟發(fā)，今天他不在，我恐怕就講不大好。20分鐘的時(shí)間，我講三個(gè)問(wèn)題，我今天的題目是“城鎮(zhèn)化紅利，可持續(xù)增長(zhǎng)如何再造地產(chǎn)繁榮”。

很多媒體朋友喜歡問(wèn)，中國(guó)的新城鎮(zhèn)化如何避免過(guò)去10年的房地產(chǎn)化，這個(gè)包含一個(gè)虛假的確認(rèn)的前提。好像我們過(guò)去這些年的房地產(chǎn)的發(fā)展就是一個(gè)房地產(chǎn)化。我想講的第一個(gè)問(wèn)題是，中國(guó)的城鎮(zhèn)化從來(lái)沒(méi)有過(guò)房地產(chǎn)化。80年代，一個(gè)中國(guó)老人在南海邊畫(huà)了一個(gè)圈，平地生起了深圳這樣一座新城，我們有了珠三角這樣一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶頭地區(qū)，有了對(duì)外開(kāi)放的一個(gè)窗口，有了向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的實(shí)驗(yàn)區(qū)，90年代初期浦東開(kāi)發(fā)，差不多是同樣再造了一個(gè)新上海，帶動(dòng)了長(zhǎng)江下游15個(gè)城市的發(fā)展，我們就有了第二個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶頭地區(qū)。把這樣一些重大的發(fā)展說(shuō)成是房地產(chǎn)化，我以為是沒(méi)有道理的。這是第一條。

第二，我們?cè)谶^(guò)去10年、20年中，不管是開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)還是新城區(qū)，這些新區(qū)建設(shè)，使我們城市的人口承載能力大為提高，我們1980年有1.9億城鎮(zhèn)人口，2012年城市里實(shí)際裝載了7.2億人，實(shí)際上在城鎮(zhèn)中遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)8.5億人，因?yàn)檫€有流動(dòng)人口沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。這流動(dòng)人口不是他今天在，明天不在了，是張三走了，李四來(lái)，這個(gè)規(guī)模是不會(huì)減小的，我們城市這么多人裝進(jìn)去，并且有飯吃，有工作，有地方住，這怎么能叫房地產(chǎn)化？中國(guó)的城市化帶動(dòng)了我們擴(kuò)大內(nèi)需，帶動(dòng)了我們經(jīng)濟(jì)改革，所有這些新城區(qū)，新園區(qū)的建設(shè)，是我們新體制的最重要的試驗(yàn)田。

第三，在過(guò)去10年、20年、30年中，真正中國(guó)走出了貧困，實(shí)現(xiàn)了溫飽，靠什么？到80年代中后期的時(shí)候，10億人里還有2.4億人吃不飽飯，到今天我們13.6億人基本解決了溫飽問(wèn)題，其中主要是農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工取得的工資性收入的貢獻(xiàn)，并不是農(nóng)民直補(bǔ)的貢獻(xiàn)，主要是工資的貢獻(xiàn)，誰(shuí)給他們提供了工資和工資性收入？城市和城市建設(shè)。盡管這個(gè)城市建設(shè)過(guò)程中，還存在著巨大的不足，在制度上，在基礎(chǔ)設(shè)施的完善上，我們還能舉出更多的不足，但是不論它怎么不足，也不可以把它概括為所謂的房地產(chǎn)化，這種認(rèn)識(shí)是過(guò)于片面和不符合歷史與客觀實(shí)際的。我們能夠開(kāi)了舉世矚目的奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)，能夠有一大批和全世界在一個(gè)水平線競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)，比如中國(guó)的家電產(chǎn)業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的世界第一，不論是黑家電、白家電、大家電、小家電，我們世界第一。比如我們的鋼鐵業(yè)，中國(guó)的鋼產(chǎn)量占全世界鋼產(chǎn)量的67%，比如我們的汽車(chē)業(yè)在2009年一舉從1300多萬(wàn)輛暴增到1800多萬(wàn)輛，從那以后穩(wěn)居世界第一，這些規(guī)模的擴(kuò)張，沒(méi)有城市化、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，是不可想象的。希望我們大家把眼界看開(kāi)闊一點(diǎn)，特別是我們掌握了媒體輿論喉舌的朋友們，再不要說(shuō)這種無(wú)知、過(guò)于狹窄的話。

中國(guó)房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化的紅利，我們已經(jīng)嘗到了，并且還在不斷的擴(kuò)張和示范中，這是第一。

第二，我們?cè)趺茨軌驅(qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的問(wèn)題？我從一些公共媒體上、輿論平臺(tái)上看到，又開(kāi)放房地產(chǎn)企業(yè)再融資是不是就泡沫了？房地產(chǎn)企業(yè)拿地是不是就是我們的城鎮(zhèn)化又走偏了？房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不融資，它干什么？開(kāi)海鮮館不進(jìn)貨、不買(mǎi)魚(yú)蝦，他怎么做生意？這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得是沒(méi)有邏輯和道理的。古今中外，凡是蓋房子，一般規(guī)律就是要借錢(qián)的，山區(qū)老農(nóng)民給兒子娶媳婦蓋房子，也要把十里八鄉(xiāng)親戚朋友借遍，這叫動(dòng)用農(nóng)村社會(huì)金融資源。消耗土地、資金，這是正常的再循環(huán)過(guò)程。

我們首先說(shuō)，怎么樣房地產(chǎn)業(yè)就平穩(wěn)健康發(fā)展了？第一是讓他們更快、更多、更好地蓋房子，而不是把開(kāi)發(fā)商都逮起來(lái)，不讓蓋房子，不蓋、少蓋、蓋壞房子。還有比蓋更多房子更重要的城鎮(zhèn)化的事嗎？不管是房?jī)r(jià)問(wèn)題，還是蝸居問(wèn)題，還是剛需問(wèn)題，還是農(nóng)民的市民化問(wèn)題，在城鎮(zhèn)化的問(wèn)題上，首先要有房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)模、技術(shù)、競(jìng)爭(zhēng)力上不斷改善和提高，而不是萎縮。

第二，房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，是把房子蓋在合適的地方，我們過(guò)去十年蓋了非常多的房子，我們住房建設(shè)的規(guī)模和速度可以說(shuō)全世界無(wú)人能比，我們僅僅北京和上海一個(gè)城市，一年的開(kāi)盤(pán)總量可以抵得上歐盟主要城市加在一起的開(kāi)盤(pán)總量，但是最重要的是，我們的房子過(guò)度集中在北、上、廣、深了。

剛才我們前一個(gè)發(fā)言者說(shuō)北京的房?jī)r(jià)漲了多少，或者房子增長(zhǎng)了多少，而全國(guó)只增長(zhǎng)了5%，我們過(guò)去一些年，城市結(jié)構(gòu)的不合理，是今后一個(gè)重點(diǎn)需要調(diào)整的方向，如果我們不能解決大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展、二三線城市的加速擴(kuò)張，而不是限制，那么我們永遠(yuǎn)解決不了北、上、廣、深的房?jī)r(jià)問(wèn)題，你用限購(gòu)、限貸、限價(jià)，你把什么都限制了，你也不可能解決這些地方的房?jī)r(jià)問(wèn)題。因?yàn)檫@些有限的大城市不可能無(wú)限制的蓋房子，并且容納幾億人的需求的。健康平穩(wěn)發(fā)展的第二個(gè)，在調(diào)整供求關(guān)系上，把供和求更多的重心放在二三線城市，放在中小城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。

第三，房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展還需要改革，我們現(xiàn)在最大的問(wèn)題是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中兩個(gè)最基礎(chǔ)、最重要的要素，一個(gè)叫土地，一個(gè)叫資金，它們還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。政府還是唯一的土地供應(yīng)者，政府既是供給者，又是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控者，又是土地利益的受益者，這樣一種格局，不可能有什么平穩(wěn)健康發(fā)展，土地制度的改革以及充分市場(chǎng)化，包括資金，今天上午我們討論的問(wèn)題中我曾經(jīng)講到一點(diǎn)，我們現(xiàn)在有市場(chǎng)化的利率嗎？也就是資金的價(jià)格有通過(guò)自發(fā)的、充分競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格嗎？我們有多元化的市場(chǎng)化融資渠道嗎？我們有供開(kāi)發(fā)商選擇的風(fēng)險(xiǎn)配置方式不同的直接融資品種嗎？改革不僅僅是向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革，還包括要不斷地削減，而不是強(qiáng)化政府的權(quán)力。在過(guò)去十年的調(diào)控中，我們最大的缺陷之一，就幾乎所有的調(diào)控措施，不管它是國(guó)五、國(guó)十、國(guó)二十，都是在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力，弱化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的作用。市場(chǎng)那只看不見(jiàn)的手越來(lái)越看不見(jiàn)，政府那只閑不住的手，越來(lái)越閑不住。改革是我們健康、平穩(wěn)發(fā)展的最關(guān)鍵、最重要的落腳點(diǎn)第一。

第四，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)有限的供給？我們絕不可能在未來(lái)3年、5年、10年、20年這樣一個(gè)短期、長(zhǎng)期的過(guò)程中，讓所有的需求想在什么時(shí)間實(shí)現(xiàn)就什么時(shí)間實(shí)現(xiàn)，恐怕供不應(yīng)求將是長(zhǎng)期存在的，哪一部分住房需求應(yīng)該最先解決？住房緊張的群體，等著結(jié)婚的群體，以及進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商群體，他們應(yīng)該是我們的供給中首先應(yīng)該得到滿足的群體。這是我講的第二個(gè)問(wèn)題，什么叫房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，別老把短期的調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制聯(lián)系起來(lái)，長(zhǎng)效機(jī)制是一項(xiàng)制度建設(shè)，是我們的房地產(chǎn)企業(yè)怎么更強(qiáng)大，而不是弱小，勞動(dòng)力的需求更快更好的滿足，而不是通過(guò)政府的分配來(lái)得到滿足。

最后說(shuō)一個(gè)短期的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問(wèn)題。2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)首位的目標(biāo)是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，是保住國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速的下限，防止通脹突破上限。在這樣一個(gè)過(guò)程中，我們從一季度、二季度的觀察，我們遇到了一些比我們預(yù)想的要困難得多的問(wèn)題，比如說(shuō)出口，盡管7月份出口有所回升，但6月份的時(shí)候我們的出口是負(fù)增長(zhǎng)3%以上，盡管昨天的說(shuō)句說(shuō)財(cái)政7月份的同比是增長(zhǎng)的，但是上半年財(cái)政增長(zhǎng)只有3%，這是一個(gè)很困難的格局。經(jīng)濟(jì)增速直接決定著就業(yè)，決定著財(cái)政收支平衡，決定著煤炭、鋼鐵、石油化工等行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，決定著銀行資金狀況控制在一定的規(guī)模。即便我們7月份出口數(shù)據(jù)有所改觀，但是我們注意到上半年人民幣升值為5.6%，這樣一個(gè)升值帶來(lái)的結(jié)果不能使出口成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

而投資方面，這兩天發(fā)改委的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，我們不可能再有一個(gè)新的四萬(wàn)億，即便有也是有效率的。擴(kuò)大消費(fèi)需求固然是我們解決這個(gè)矛盾的根本之策，但是擴(kuò)大消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需不可能在短期內(nèi)有跳躍式的增長(zhǎng)。在2013年，在投資增長(zhǎng)中，最穩(wěn)定、貢獻(xiàn)最大的首先就是房地產(chǎn)業(yè)。因此，2013年穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模和增速對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)至關(guān)重要的事，而不是相反。

至于通貨膨脹，請(qǐng)大家注意，通貨膨脹指的是居民消費(fèi)價(jià)格，而不是資產(chǎn)價(jià)格，我們說(shuō)的房?jī)r(jià)、股價(jià)都是資產(chǎn)價(jià)格，表達(dá)通貨膨脹的CPI說(shuō)的是消費(fèi)品和居民消費(fèi)價(jià)格，兩個(gè)價(jià)格別一概而論。當(dāng)然，我們2013年究竟會(huì)不會(huì)有惡性通脹出現(xiàn)，現(xiàn)在在各個(gè)領(lǐng)域人們也有不同的說(shuō)法，人們說(shuō)現(xiàn)在更多的應(yīng)該擔(dān)心通貨緊縮，因?yàn)槲覀儙缀鯖](méi)有一個(gè)制造業(yè)領(lǐng)域，或者實(shí)業(yè)領(lǐng)域是供不應(yīng)求的，更多的是供大于求，而且據(jù)2012年和2013年上半年的物價(jià)數(shù)據(jù)，連溫和正常通脹的3%下限都沒(méi)達(dá)到，不值得把通貨膨脹問(wèn)題提出來(lái)。我以為還是小心為好，因?yàn)閺?008年以來(lái)，中國(guó)通貨膨脹的推動(dòng)因素都不主要是中國(guó)自己的供求不平衡，而是外部因素為主。比如國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，再比如說(shuō)美國(guó)的量化寬松貨幣政策給我們出的，人民幣要么升值，要么忍受輸入性通脹這樣的兩難問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)專(zhuān)業(yè)，我不在這里展開(kāi)說(shuō)。簡(jiǎn)單說(shuō)，不論是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，還是防止通貨膨脹，房地產(chǎn)業(yè)在2013年首先是扮演一個(gè)正面，而不是相反的角色，這是一個(gè)已成定局之事。