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中國房地產研究會副會長、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受中國證券報記者采訪時表示，政策環(huán)境趨向寬松以及房地產市場內在活力是上半年房地產企業(yè)銷售向好的重要因素。

他表示，溫州微調“限購令”意味著房地產調控政策將由行政主導逐步轉向市場調節(jié)，但房價上漲動力充足的一線城市不應放松限購。當前多數房企認為政策層面預期向好，對房地產行業(yè)而言調控長效機制的出臺是利好消息。

房企現(xiàn)金流負債率改善

中國證券報：上半年，調控樓市的“國五條”及其細則陸續(xù)出臺，房地產業(yè)面臨的政策環(huán)境似乎很嚴峻。但無論從國家統(tǒng)計局的官方數據，還是上市房企半年報來看，銷售數據仍然較好。是什么原因造成這種現(xiàn)象？

顧云昌：首先，“國五條”雖然面面俱到，但更多條款是對過去政策的重申，只有“二手房交易個稅按20%征收”一條屬于新政。但即便是這條措施，實際執(zhí)行情況也不好。所以從政策層面來看，上半年不存在政策收緊或加碼的問題，與過去兩三年的政策基調是一致的。

其次，近幾年促進宏觀經濟的有關政策都對房地產業(yè)發(fā)展帶來了正面影響。其中，貨幣供應的放量是過去幾年房地產市場發(fā)展的重要利好因素。此外，各地推行的穩(wěn)增長政策有助于房地產市場升溫。

第三，房地產市場本身也存在旺盛的內在活力。過去兩年壓抑的首次置業(yè)需求、改善型需求不斷釋放，成為拉動上半年市場的主要因素。實際上，市場的升溫從去年四季度就開始出現(xiàn)，這種趨勢還可能持續(xù)一段時間。

中國證券報：從財務數據上看，經過近幾年的調控，房企資金狀況如何？行業(yè)正出現(xiàn)什么變化？

顧云昌：房地產市場升溫，使大部分企業(yè)的財務數據有良好的表現(xiàn)。其中，上市公司的情況總體要好于非上市公司。從最關鍵的資金狀況來說，房地產企業(yè)的現(xiàn)金流和負債率都有了較大改善，而且當前行業(yè)資金充裕，融資渠道也比較暢通，可以說資金狀況處于比較好的階段。

值得注意的是，在近幾年調控中，一些中小型房企由于未能把握好政策和市場的節(jié)奏而陷入困境，近期開始成為兼并重組的對象。從這個意義上來說，房地產業(yè)分化正在加速。

房價料呈現(xiàn)差別化走勢

中國證券報：如果溫州微調“限購令”，是否會對別的限購城市帶來影響？

顧云昌：溫州是當前實施“限購令”的城市中，是為數不多的非省會城市。溫州微調限購政策的背景是，經過多年投資性資金的注入，這個城市的房地產泡沫開始吹大，房地產市場低迷，房價下降動力較足，個別區(qū)域的房價已經比最高點時下降了一半左右。更進一步說，房地產業(yè)低迷，也影響到地方經濟的增速以及地方財政收入。這可能是溫州微調限購政策的根本動力。

這并不意味著所有城市都應該對限購政策進行微調，尤其是市場供需壓力大，房價上漲動力充足的一線城市。經過多年發(fā)展，不同城市的房地產市場呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的局面。一線城市存在供應壓力，很多二三線城市則存在消化的問題。雖然地方政府松綁調控的意愿充足，但不是所有城市都應該放松、微調。

中國證券報：調控房地產市場的長效機制正在醞釀，在這個背景下，溫州調整限購政策是否意味著行政手段將逐漸退出？這對房地產業(yè)是否是利好消息？

顧云昌：新一屆政府就任以來，甚少對房地產調控進行表態(tài)，也沒有出臺更新的調控政策。從高層的思路上看，房地產調控正在趨向于減少行政干預、依靠市場調節(jié)為主。對房地產業(yè)的長遠發(fā)展而言，這顯然是利好消息，它可以維護市場的平穩(wěn)運行，促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

中國證券報：如何判斷未來一段時間的房價走勢？

顧云昌：與上半年的價格快速上漲不同，未來一段時間，房價總體會呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的局面。因為大部分房地產企業(yè)資金充裕，降價動力不足，而高價地不斷出現(xiàn)，又推高了未來的房價上漲預期。但從區(qū)域市場來看，房價走勢將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，不排除個別供應量大的城市出現(xiàn)房價下降。