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寫(xiě)字樓賣(mài)不過(guò)住宅 主要緣于住宅需求量大 寫(xiě)字樓資金量大購(gòu)買(mǎi)群體窄 辦公立項(xiàng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向商改住

紅紅火火的望京商務(wù)區(qū)內(nèi)，融科橄欖城等二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館最新一期售價(jià)已突破七萬(wàn)，但同區(qū)域內(nèi)的5A級(jí)寫(xiě)字樓綠地中心成交均價(jià)卻剛過(guò)三萬(wàn)。眾多利好集中的通州新城，寫(xiě)字樓產(chǎn)品價(jià)格也始終低于住宅產(chǎn)品。同一項(xiàng)目?jī)?nèi)，寫(xiě)字樓部分價(jià)格也顯著低于住宅部分，投資類產(chǎn)品寫(xiě)字樓的價(jià)格為何總是無(wú)法跑贏住宅？

業(yè)內(nèi)人士指出，寫(xiě)字樓產(chǎn)品投入成本、工程造價(jià)都高于住宅，資金回籠期也較長(zhǎng)，價(jià)格始終追不上住宅主要緣于住宅巨大的需求量。由于缺少投資客群，部分新城的寫(xiě)字樓產(chǎn)品只能選擇“商改住”，降低投資門(mén)檻，擴(kuò)大目標(biāo)群體，地塊出讓時(shí)為區(qū)域引入產(chǎn)業(yè)的初衷只能不了了之。政府在規(guī)劃區(qū)域地塊功能，尤其是新城地塊上，不能一廂情愿，應(yīng)該適當(dāng)加大住宅的比例，為商辦項(xiàng)目同步推出稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入新城，這樣才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與區(qū)域同步發(fā)展。

同一區(qū)域?qū)懽謽琴u(mài)不上“住宅價(jià)”

近日，《廣廈時(shí)代》以購(gòu)房者的身份探訪北京幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域樓市。在探訪中發(fā)現(xiàn)，在售項(xiàng)目中，同區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓售價(jià)普遍要低于住宅產(chǎn)品，同一項(xiàng)目的寫(xiě)字樓部分售價(jià)也往往低于住宅。

以通州近期的標(biāo)桿項(xiàng)目京杭廣場(chǎng)為例，京杭廣場(chǎng)寫(xiě)字樓部分報(bào)價(jià)為28000元/平方米，而住宅部分的報(bào)價(jià)為29000元/平方米。無(wú)獨(dú)有偶，位于通州土橋的金隅花石匠，目前售價(jià)在22000-23000元/平方米，同一地塊上的商用項(xiàng)目自由筑，目前對(duì)外的銷(xiāo)售均價(jià)為19000元/平方米。

寫(xiě)字樓賣(mài)不上住宅價(jià)的情況不僅存在于新城，最近炙手可熱的大望京板塊寫(xiě)字樓價(jià)格同樣低于同區(qū)域住宅。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，望京幾個(gè)標(biāo)志性的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中，綠地中心最新一期1號(hào)辦公樓成交均價(jià)為31906元/平方米，保利國(guó)際廣場(chǎng)最新一期成交均價(jià)為53489元/平方米。而同區(qū)域內(nèi)的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館成交均價(jià)已經(jīng)逼近六萬(wàn)元大關(guān)，望京較新的二手房，如融科橄欖城、大西洋新城等單價(jià)也已超過(guò)五萬(wàn)元。

金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛此前在接受媒體采訪時(shí)曾表示，按照客觀規(guī)律來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是商業(yè)價(jià)格高于寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓價(jià)格高于住宅，因?yàn)樯虡I(yè)和寫(xiě)字樓成本相對(duì)偏高，配置高，因此價(jià)格也要高一些，而目前包括北京、天津在內(nèi)，全國(guó)大部分城市都是住宅售價(jià)超過(guò)了寫(xiě)字樓。

寫(xiě)字樓投資客群窄大都屬于群體決策

在王志剛看來(lái)，寫(xiě)字樓價(jià)格賣(mài)不過(guò)住宅主要就是由市場(chǎng)需求決定的，因?yàn)樽≌?yīng)量小，需求量大，價(jià)格自然走高。商務(wù)地產(chǎn)投資門(mén)檻高，受眾少，相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格就低，這是供求關(guān)系起的決定性作用。

東亞新華營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬表示，與住宅產(chǎn)品相比，寫(xiě)字樓產(chǎn)品只具有投資屬性，只有有投資需求的人才會(huì)選擇寫(xiě)字樓產(chǎn)品，這就收窄了寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)群體。寫(xiě)字樓一般投資門(mén)檻比較高，核心區(qū)域的寫(xiě)字樓雖然單價(jià)低，但大都整層、整棟出售，這就再次收窄了客群。另外，寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)較住宅偏大，對(duì)投資人的專業(yè)程度要求較高，還要有一定的空置承受能力。層層篩選下來(lái)，寫(xiě)字樓的需求自然就小了。

方先生是一位私營(yíng)企業(yè)主，主要從事對(duì)外貿(mào)易工作。按照他的原計(jì)劃，今年打算在北京購(gòu)買(mǎi)一層辦公樓，擴(kuò)大公司規(guī)模，但最終計(jì)劃告吹。方先生介紹，他本打算將企業(yè)總部遷至北京，但去年以來(lái)公司業(yè)績(jī)一直下滑，他和股東都在考慮收縮業(yè)務(wù)，壓縮成本，因此遷址計(jì)劃只能擱淺。

對(duì)此，從事多年寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)的張先生表示，投資寫(xiě)字樓與購(gòu)買(mǎi)住宅有著本質(zhì)的不同。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品做決定較為簡(jiǎn)單，周期也比較短，家庭成員商量即可決定，而寫(xiě)字樓投資大都是群體決策。如果一個(gè)企業(yè)考慮購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，首先要衡量企業(yè)是否具備資金實(shí)力，其次還要結(jié)合公司的戰(zhàn)略決策。另外，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的行為不是完全跟著房地產(chǎn)形勢(shì)走的，而是建立在整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上，如果大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，寫(xiě)字樓市場(chǎng)就很難火熱。

無(wú)投資需求部分寫(xiě)字樓地塊轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住

據(jù)賈玉鵬介紹，相比住宅，寫(xiě)字樓產(chǎn)品的成本顯著高于住宅產(chǎn)品。寫(xiě)字樓的外立面一般都采用外掛石材或玻璃幕墻，造價(jià)比住宅的外立面要高出不少。而且寫(xiě)字樓對(duì)于消防等硬件設(shè)施要求也較高，建安成本要遠(yuǎn)高于住宅。

在一些辦公商業(yè)氛圍還未成熟的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商如果選擇自持寫(xiě)字樓，就要面對(duì)較長(zhǎng)的資金回籠期、偏低的租金和招租的困難，而如果選擇散售，則沒(méi)有穩(wěn)定的客群，只能壓低售價(jià)，這樣算下來(lái)，在這些區(qū)域做寫(xiě)字樓就成了“賠本買(mǎi)賣(mài)”。

賈玉鵬指出，因?yàn)槿鄙儋?gòu)買(mǎi)需求，很多開(kāi)發(fā)商選擇將寫(xiě)字樓產(chǎn)品分割面積，做成亦商亦住的產(chǎn)品，降低投資門(mén)檻，這也是市場(chǎng)上“商改住”產(chǎn)品屢禁不止的原因之一。

在北京的一些熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是各大新城，商改住產(chǎn)品依然比比皆是，這些項(xiàng)目雖然在預(yù)售許可證上顯示為辦公樓，但是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人群大多選擇作為居住用。這樣的產(chǎn)品已經(jīng)不具備寫(xiě)字樓所應(yīng)有的高配置，建安成本甚至低于住宅產(chǎn)品，但卻可以吸引區(qū)域的住宅需求，尤其是被限購(gòu)限制了資格的購(gòu)房者。

在某熱銷(xiāo)商改住項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)，一位購(gòu)房者對(duì)《廣廈時(shí)代》表示，在他眼里，這里除了對(duì)貸款年限的要求不同外，和普通住宅沒(méi)什么區(qū)別，和他一起來(lái)購(gòu)房的人都是為了居住，即使不是自己住，也會(huì)租給普通住戶，不會(huì)租給公司辦公用。“商用水電可能會(huì)有些不方便，但是沒(méi)購(gòu)房資格就只能買(mǎi)這種房子住?！蓖瑯樱较壬脖硎?，他給自己的公司選辦公場(chǎng)所，也不會(huì)選址這種商改住的項(xiàng)目，“在這樣的環(huán)境里辦公根本就不適合，合作伙伴來(lái)訪會(huì)覺(jué)得很不正規(guī)?！?/p>

適當(dāng)加大住宅比例新城辦公地塊應(yīng)配合優(yōu)惠政策

為了增加稅收和就業(yè)機(jī)會(huì)，疏導(dǎo)中心城區(qū)人口，近幾年，土地出讓中純住宅地塊越來(lái)越少，多以商業(yè)金融用地、綜合用地為主。以通州新城為例，區(qū)域配建公寓規(guī)模不超過(guò)總規(guī)模的25%，土地性質(zhì)多以商業(yè)和綜合類建筑為主。近期大熱的臺(tái)湖出讓的地塊功能也大都以商業(yè)等綜合功能為主。業(yè)內(nèi)人士指出，政府想為區(qū)域引入產(chǎn)業(yè)的初衷是好的，但并不完全符合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展現(xiàn)狀，強(qiáng)行推出商業(yè)地塊會(huì)帶來(lái)大量的無(wú)效供給。而且，當(dāng)前住宅市場(chǎng)中，剛需人群對(duì)住房的需求依然旺盛，綜合用地的大量出讓造成寫(xiě)字樓價(jià)格較低、住宅價(jià)格偏高的情況實(shí)際是使投資需求受益，而剛性需求的購(gòu)房者則要被動(dòng)承受較高的房?jī)r(jià)。

張先生表示，近年來(lái)，北京對(duì)于商改住項(xiàng)目的管理趨于嚴(yán)格，規(guī)劃審批時(shí)很難順利獲批，但是單純以行政手段很難限制住這種產(chǎn)品的產(chǎn)生，畢竟開(kāi)發(fā)商都是逐利的，應(yīng)該在政策等其他方面進(jìn)行引導(dǎo)。

賈玉鵬則認(rèn)為，目前北京新城的居住需求很大，剛需產(chǎn)品一房難求的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，政府在出讓新城地塊時(shí)，可適當(dāng)考慮加大住宅地塊的比例。另外，規(guī)劃部門(mén)想借由出讓商用、辦公土地來(lái)帶動(dòng)新城產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，避免產(chǎn)生睡城，但僅靠開(kāi)發(fā)商的力量是很難實(shí)現(xiàn)的。像臺(tái)湖這樣的地塊，雖然未來(lái)發(fā)展前景較好，但短期內(nèi)還是難以形成商業(yè)辦公的氛圍，先期銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓產(chǎn)品只能面對(duì)較低的利潤(rùn)率。他表示，政府可適當(dāng)考慮給予新城辦公項(xiàng)目一些免稅、減稅等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入新城。另外，對(duì)于在新城開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)辦公寫(xiě)字樓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，可給予一些出讓金優(yōu)惠或延長(zhǎng)出讓金支付期等優(yōu)惠政策，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商在新城做優(yōu)質(zhì)的辦公產(chǎn)品，這樣才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與區(qū)域同步發(fā)展。