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問：建了房子沒人住。

任志強(qiáng)：他原來(lái)的項(xiàng)目上了嗎？你得問問原來(lái)“十二五”規(guī)劃或者以前的“十一五”規(guī)劃給它定的三十萬(wàn)的煤改汽、煤改油上了嗎？如果項(xiàng)目取消了，可不就變成鬼城了？看看中央政府答應(yīng)的事干了沒有。

我們上高鐵的時(shí)候也是，為什么前年高鐵出問題？因?yàn)槌隽藙⒅拒娝愿哞F一下子虧了一大堆，欠了一大堆錢，你要定了計(jì)劃得完成，誰(shuí)出事是個(gè)人的事還是集體的事？要是劉志軍是一個(gè)個(gè)人的事，鐵道部該干的事得按計(jì)劃執(zhí)行，如果是集體的事就是大家檢討，跟人家討論去撤職，不是很簡(jiǎn)單的事嗎？

所以鄂爾多斯到底好還是不好，你得看看為什么？煤炭?jī)r(jià)格也下來(lái)了，是56個(gè)礦大概只剩了7個(gè)，剩下的煤礦都沒了，因?yàn)槊簝r(jià)降了，再挖我就虧了，要是煤價(jià)高漲的話就不會(huì)有這種情況，這不是很簡(jiǎn)單嗎？所以你要查查背后的原因是什么。

問：剛剛談到地價(jià)的問題，您去年拿了一塊地，也批評(píng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈這個(gè)問題。

任志強(qiáng)：我和你們的感覺不一樣，我覺得我們的地不算太貴，商業(yè)用地有兩個(gè)：一種是大型集中性商業(yè)；一種是街區(qū)性商業(yè)，大型集中性商業(yè)可能會(huì)有問題，但是街區(qū)性商業(yè)可能不會(huì)有那么多問題，大型綜合商業(yè)一定要靠核心的經(jīng)營(yíng)企業(yè)，否則會(huì)出問題，因?yàn)樗鼪]有辦法變成街區(qū)，但是街區(qū)是風(fēng)險(xiǎn)分散，分散到每一個(gè)人都可以使用，因?yàn)榭赡苁?0米、50米、100米，但是大型的不行，因?yàn)樗鼪]有那么多的支撐，我們的設(shè)計(jì)和他們是完全不一樣的，我們是街區(qū)性的，因此我們才肯出這個(gè)價(jià)位。

你看到很多出高價(jià)是因?yàn)榕赃呉粔K地是它的，如果旁邊那塊地不是我的，和我的住宅沒有相互影響的話，我可能也不買這塊地，因?yàn)槲覀儾荒軉为?dú)去分析，這是沒有系統(tǒng)性的。邏輯關(guān)系很多是因?yàn)榕赃吥菈K地是我的，我愿意把它整體規(guī)劃，可能會(huì)變成很好的園區(qū)，如果少掉一半可能我的規(guī)劃就不夠完整，或者我的配套就不夠完整了，因?yàn)楣庥凶≌瑳]有商業(yè)，我的配套不夠完整，那我的住宅也賣不上去，這兩個(gè)可以互補(bǔ)。

所以很多房地產(chǎn)商之所以拿高價(jià)一定要拿旁邊的地，是因?yàn)樗軌蚝铣梢粔K，你看看萬(wàn)科在臺(tái)湖拿了兩塊，最后把第三塊甩了，為什么第一塊和第二塊一定要拿下來(lái)？這兩塊是挨著的，第三塊隔了一條街，可以不管，但是這兩塊是要完整的，所以第二塊比第一塊高3000多塊錢，那個(gè)是13000多塊錢，這個(gè)是16000多，但是它一定要拿，就是因?yàn)樗梢猿善瑓^(qū)，逼著它沒辦法，如果不是因?yàn)橹虚g隔著一個(gè)東西，它肯定就不出這么高價(jià)去買，這是一個(gè)戰(zhàn)略問題，而不是說(shuō)我一定要花這么多錢、一定要花那么多錢，不是這個(gè)考慮方法。

我們也是這樣，因?yàn)槲覀兣赃叺牡匾呀?jīng)決定了我們必須拿了，旁邊住宅的商業(yè)不夠，所以這里面配的商業(yè)要滿足周邊商業(yè)的需求，這是一個(gè)戰(zhàn)略安排。

問：我們注意到現(xiàn)在像保利這樣一個(gè)大型放棄重新再回歸一二線城市，包括恒大也剛在北京拿了地。

任志強(qiáng)：萬(wàn)科最近出了一個(gè)東西，就是它可能要從三線城市退出，主要的原因還是因?yàn)槿ツ耆木€城市的土地供應(yīng)放量太大了，它可能是暫時(shí)回避，不一定所有的三線城市都不行，但是如果城市的放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消化程度的話，有些程度就需要退出了。

恒大進(jìn)入某些城市的時(shí)候并不太好，比如說(shuō)進(jìn)入營(yíng)口，大家都覺得這是一個(gè)笑話，按道理說(shuō)這種城市已經(jīng)房地產(chǎn)過(guò)多了，不應(yīng)該再進(jìn)入了，它的人口聚集度低于土地承受能力，一個(gè)城市一年可能只賣300萬(wàn)平方米，可是它的土地可以建600萬(wàn)平方米，連續(xù)供了好幾年，它的土地供應(yīng)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人口需求，這種城市比較危險(xiǎn)。

我們前一段時(shí)間也遇到了一個(gè)事情，比如說(shuō)湘潭的開發(fā)局用了14萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)批出了土地夠30萬(wàn)，這種可能都會(huì)有一點(diǎn)問題，多多少少都會(huì)有一點(diǎn)問題，他自己認(rèn)為現(xiàn)在是三套，可能熬幾年以后，比如說(shuō)和長(zhǎng)沙的交通修通了以后，情況會(huì)改變，那時(shí)候人口可能就會(huì)發(fā)生一個(gè)變化。

確實(shí)高鐵、輕軌、公路都有可能造成人口的遷移變化，這是非常有可能的，但是它可能還有時(shí)段的要求，在短期之內(nèi)大家可能要從二三線撤銷來(lái)，倒到一二線去，沒準(zhǔn)這一塊消化的差不多了，兩三年大家不投三四線城市，可能就消化的差不多了，過(guò)了兩三年以后或者過(guò)一段時(shí)間以后大家又回去了，這是完全有可能的，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)是完全具備的，如果政府不是硬性靠行政去限制的話，它是有自我調(diào)節(jié)能力的，開發(fā)商會(huì)做選擇的。

問：但是像華遠(yuǎn)這么大規(guī)模的企業(yè)呢？如果說(shuō)回到一二線城市的話，一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)又很大，但是在三四線城市的話，如果需要五四年去緩和的話呢？

任志強(qiáng)：未必，也可能一線城市10萬(wàn)塊錢一平米，在三四線城市5000塊一平米，要20平米的生產(chǎn)量才能夠追它一平米，所以說(shuō)未必，也許它的單值高和它的生產(chǎn)產(chǎn)值以及利潤(rùn)效果可能會(huì)好一點(diǎn)，完全有機(jī)會(huì)能緩過(guò)勁。

所以不能完全用哪個(gè)城市去平衡，有些二三線城市還是人口集中，所以有些二三線城市還是可以的，比如說(shuō)東部地區(qū)大概63%的城市化率，中部地區(qū)只有40%，所以差距太大了，在東部地區(qū)的三四線城市里面可能好于中西部的二線城市，雖然按人口規(guī)模來(lái)說(shuō)沒有它大、沒有省會(huì)城市重要，但是人口吸納能力比它好，比如說(shuō)蘇州開發(fā)區(qū)吸引的人口能力要比某個(gè)省會(huì)城市大得多。

但是以后會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，比如說(shuō)常州就發(fā)生了一些轉(zhuǎn)移，它已經(jīng)接近于天花板了，有些城市不在瞬間具備吸引能力，在慢慢往下降，城市和人口的匹配問題對(duì)社會(huì)影響是巨大的，所以對(duì)城市未來(lái)的建設(shè)影響是巨大的。

問：我們近期有考慮到拿地的問題嗎？

任志強(qiáng)：我們每天都在爭(zhēng)取拿地，每次北京你都看到我們報(bào)名了，但是我們拿不起那么貴的地。

問：如果是這樣的話，我們?cè)诔鞘胁季稚厦鏁?huì)側(cè)重于什么？

任志強(qiáng)：城市布局沒有發(fā)生變化，我們當(dāng)然更側(cè)重于北京，北京要有地的話我們天天都愿意在北京，這想都不用想，大家之所以離開它所在的城市，是因?yàn)楸槐茻o(wú)奈，這個(gè)城市已經(jīng)不能滿足它的發(fā)展趨勢(shì)才會(huì)到別的城市去，如果就在一個(gè)城市里能滿足它的發(fā)展趨勢(shì)，何必要往外跑呢？人員結(jié)構(gòu)、家庭問題、子女上學(xué)問題都容易解決，干嘛要跑呢？從管理學(xué)上來(lái)講，管理鏈條越長(zhǎng)越虧，成本越高，都是逼得沒辦法大家才做這樣的選擇。你們可以看看縣城有的小的開發(fā)商根本就不需要往外跑，他也不想著我到北京去，我就在縣城能滿足了，中國(guó)人被養(yǎng)出一個(gè)壞毛病，老覺得規(guī)模大就是好，企業(yè)不一定規(guī)模大就是好，你到美國(guó)去看看小開發(fā)商，一年就蓋一兩棟樓，有可能那兩棟樓就是三層，我就蓋兩棟三層樓就夠吃夠喝就完了，干嘛非要做那么大呢？因?yàn)樗麄兊某擎?zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到70%以后，已經(jīng)失去了那種大規(guī)模發(fā)展的積極性了，已經(jīng)不需要了，而是補(bǔ)貼一個(gè)城市的填空或者改造，都是小型規(guī)模的，你們別以為大規(guī)模就是好，戰(zhàn)場(chǎng)上一定是越大越好，航空母艦一定比小船好，因?yàn)槭悄闼牢一畹倪^(guò)程，市場(chǎng)上不是，市場(chǎng)上是你活著我也能活著，也可能小活著比大的還好呢！不一定是你死我活，你們都搞錯(cuò)了。

問：您是怎么看現(xiàn)在的開發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)型？一方面有很多開發(fā)商做城市綜合體。

任志強(qiáng)：哪有那么多開發(fā)商做城市綜合體啊？你們都是瞎扯，老是把特殊情況變成統(tǒng)一情況，商業(yè)用地在全國(guó)用地中不到30%，在所有投資里也就是30%左右，因?yàn)樯虡I(yè)用地的投資可能高一點(diǎn)，我們住宅到現(xiàn)在為止投資都是60%—72%之間，連續(xù)十幾年都沒發(fā)生變化，怎么商業(yè)就多了呢？商業(yè)的調(diào)整無(wú)非是在你那個(gè)企業(yè)做還是在我這個(gè)企業(yè)做，但是總的用地就是這么大的范圍，沒有變化過(guò)的，要是全行業(yè)都是商業(yè)，整個(gè)比例就倒過(guò)來(lái)了，你們都不看統(tǒng)計(jì)報(bào)表，這個(gè)概念不對(duì)，有人說(shuō)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、有人說(shuō)旅游產(chǎn)業(yè)。