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任志強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示，未來一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)仍將穩(wěn)中有升，部分房企從三四線城市回歸到一二線城市只是一個(gè)暫時(shí)的策略選擇，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的市場依舊看好。

任志強(qiáng)表示，通常情況下經(jīng)濟(jì)增速覺得房地產(chǎn)市場的走向，經(jīng)濟(jì)增速在4%以下的時(shí)候，房價(jià)會(huì)陷于停滯；經(jīng)濟(jì)增速在7-8%的時(shí)候，房價(jià)處于上升期，經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到兩位數(shù)的增長時(shí)，房價(jià)會(huì)快速上漲。但是由于中國仍處在城鎮(zhèn)化率快速提高的階段，未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)還是會(huì)較快上行。

任志強(qiáng)說，7月23日成交的北京孫河地塊，媒體測算的樓面價(jià)在4萬多一平，但他測算的樓面價(jià)在5萬多每平米，房地產(chǎn)企業(yè)只所以敢花費(fèi)這么多錢拿地，還是說明企業(yè)對(duì)未來市場看好。

任志強(qiáng)表示，今年一線城市的土地出讓規(guī)模增長很快，但是三四線城市開始下降，部分城市的房子出現(xiàn)滯銷，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)在湖南湘潭的項(xiàng)目，不過這只是階段性的選擇。從過去的數(shù)據(jù)來看，一線城市土地成交量不足，今年又開始加大，三四線城市過去兩年土地供應(yīng)充足，今年有所下降。

任志強(qiáng)依然以批評(píng)的眼光來看待眼下的一些政策，其中包括保障房問題。他說未來保障房方面的支出主要集中在政府運(yùn)營、租賃上面，租金收入并不足以覆蓋成本，所以政府還是會(huì)拿土地出讓收益來平衡支出，這種模式存在缺陷。

任志強(qiáng)說，近期有報(bào)道說出現(xiàn)婚托來解決買房，之前是政策促使離婚率上升，“逼良為娼”的政策不是好政策。

他同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)基金提出放開多年之后仍無結(jié)果表示不認(rèn)同，他說一些政策并沒有兌現(xiàn)。

以下為采訪文字實(shí)錄：

問：任總您好！近來長期“唱反調(diào)”的謝國忠突然改變了他的言論走向，跟您開始“合唱”。

任志強(qiáng)：謝國忠怎么叫唱反調(diào)？謝國忠就是談出自己的認(rèn)識(shí)，您為什么理解為他唱反調(diào)呢？

問：他近期突然改變他的一個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為近期的房地產(chǎn)房價(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲，您認(rèn)為唱空的大佬突然翻轉(zhuǎn)言論，您有什么看法？

任志強(qiáng)：雖然我跟他的觀點(diǎn)不一樣，我覺得謝國忠不是唱反調(diào)，謝國忠真的認(rèn)為就是這樣。他是自己說出房地產(chǎn)市場會(huì)跌的時(shí)候把房子賣了，但是易憲容不是，他是一邊唱空的時(shí)候一邊買了好幾套房子。

所以一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家你要看他的實(shí)際行動(dòng)和他的觀點(diǎn)是不是一致，他認(rèn)識(shí)錯(cuò)了就認(rèn)識(shí)錯(cuò)了唄！但是他起碼在忠實(shí)自己的認(rèn)識(shí)，他在采取行動(dòng)，而我們有些人是在說假話，一邊說唱空的時(shí)候一邊買了好幾套房子，牛刀也是這樣，他們可能就是為了爭取自己的名聲或者欺騙。而謝國忠不是，謝國忠可能就是習(xí)慣于用國外的分析方法來分析中國的一些特殊情況，所以他分析的可能錯(cuò)了，他如果沒有一定的經(jīng)濟(jì)分析能力基礎(chǔ)的話，他也當(dāng)不了那個(gè)官，但是他可能會(huì)對(duì)事務(wù)判斷發(fā)生錯(cuò)誤。

克魯格曼前幾天也發(fā)表了對(duì)中國經(jīng)濟(jì)唱空的看法，陶東對(duì)于中國宏觀經(jīng)濟(jì)也認(rèn)為連續(xù)幾年可能是唱空的，巴德萊也連續(xù)出了幾個(gè)報(bào)告都認(rèn)為中國未來幾年只有3%的增長。你不能說他們是唱了正調(diào)或者反調(diào)，媒體用這種方法是不對(duì)的，他們的分析就是這么一種分析，可能他們對(duì)中國的特殊情況分析的有些不太正確。

去年我在這個(gè)會(huì)上說到房價(jià)今年3月份可能會(huì)上漲的時(shí)候，很多人是不同意的，你們?cè)谧目赡芎芏嗳巳ツ陞⒓恿诉@個(gè)會(huì)議，并不認(rèn)同我的觀點(diǎn)。比如說鐘偉先生去年在我說完之后專門給我發(fā)了一條短信，他說你不要再說房價(jià)上漲，房價(jià)會(huì)跌，我說我說房價(jià)上漲是提醒政府要采取一些措施避免它上漲，如果你不采取措施的話，今年3月份一定會(huì)上漲，因?yàn)樗械那疤嶂笜?biāo)都證明供不應(yīng)求的情況會(huì)越來越嚴(yán)重，所以到目前看3月份確實(shí)上漲了。

后期會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？我們不知道，因?yàn)槟壳胺只潭缺容^大，三四線城市實(shí)際上庫存是在增加的，而一二線城市庫存是在減少的，一二線城市的土地供應(yīng)量急劇增加是因?yàn)樗ツ甏蠓陆盗?，三四線城市今年土地供應(yīng)量增幅很弱，但是它去年的增量很大，為什么總體是負(fù)增長？就是一線城市增長了99%，土地增長快翻番了，北京800多億已經(jīng)超過了去年全年的土地收益率，但是三四線城市占的總量很大，所以總量下去了以后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上全國還是負(fù)增長。

所以正確地應(yīng)該說他們的分析方法可能和現(xiàn)實(shí)中間會(huì)有一點(diǎn)差距，所以得出了一個(gè)錯(cuò)誤的結(jié)論。

我們可能更多的在第一線，所以了解的情況和他們中間有一點(diǎn)差距，所以我們常常能做出相對(duì)來說比較正確的判斷。

問：您認(rèn)為今年下半年房價(jià)的走勢是怎么樣的？

任志強(qiáng)：我們認(rèn)為總體上還是穩(wěn)中有升的，至少前期供應(yīng)指標(biāo)沒有發(fā)生太大的變化，穩(wěn)中有升的概念可能還不能局限于在所有城市都是這樣，所以它是有分化的，我們可以看到70個(gè)城市中過去也是有升有降，但是升的是占主導(dǎo)地位，今年也同樣，我們認(rèn)為可能有些三四線城市會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)、下降，但是總體而言還是穩(wěn)中有升的。

具體中央會(huì)在宏觀經(jīng)濟(jì)上做什么調(diào)整我們不知道，至少現(xiàn)在還沒看見，也許要三中全會(huì)或者經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后才能看到，但是既然李克強(qiáng)說有一個(gè)底線，所以房地產(chǎn)就不會(huì)有太大的危險(xiǎn)，他維持底線的話就一定是還繼續(xù)上升的趨勢，這個(gè)可能不會(huì)發(fā)生變化。

他們無法忍受經(jīng)濟(jì)下滑到底線以下，這個(gè)大家已經(jīng)很清楚了，有這么多的報(bào)道，似乎需要認(rèn)為中國的房地產(chǎn)有泡沫或者會(huì)刺破。

問：對(duì)房地產(chǎn)角色的重新定位也不會(huì)有什么變化？

任志強(qiáng)：沒看見，這一屆政府沒有說把房價(jià)定到合理的地位，這一屆政府也沒有說保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不變或者繼續(xù)持續(xù)，都沒有，這已經(jīng)和上一屆政府中間發(fā)生了重大的變化，但是后面會(huì)發(fā)生什么不知道，我們看到的是保障性住房1000萬套，如果要做這1000萬套的房改，靠地方政府現(xiàn)有現(xiàn)金財(cái)力是不夠的，中央政府一定會(huì)掏錢，過去我們掏錢4萬億是要支持產(chǎn)業(yè)，這次掏錢可能是要解決棚戶區(qū)，如果他要掏錢，不可能全掏，就一定要靠棚戶區(qū)的改造置換出來的土地，再把這些土地賣給房地產(chǎn)，通過賣土地收到的錢才能去彌補(bǔ)建這么多房子的資金來源，那就是說他不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格打壓，因?yàn)榇驂簞?dòng)不起來了，它產(chǎn)生出來的土地如果不賣給房地產(chǎn)開發(fā)商的話，他怎么會(huì)收回資金去支持那1000萬套呢？20萬一套就要2萬億，20多萬就是2萬多億，中央不可能補(bǔ)這么多錢，我們的4萬億中央只出了11000億，也就是說要完成這1000萬套光中央要掏錢、地方要掏錢、個(gè)人要掏錢，地方的錢從哪來？一定會(huì)從土地收益中來，沒有看到捷徑。

問：現(xiàn)在北京很多新出讓的土地都有大面積的配建保障房，這種模式您怎么看呢？因?yàn)樽蛱靹偝山坏膶O河地塊，保障房的面積達(dá)到了3.3萬平米。

任志強(qiáng)：政府為了逃脫自己必須承擔(dān)的責(zé)任，就把責(zé)任推給市場，名義上配建是為了減低價(jià)格，實(shí)際上和抬高價(jià)格是一樣的，因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ǖ迷蕉?、配建得越多，基本上房價(jià)就會(huì)越來越高，這和我剛才說的一樣，它如果不用土地收益去折補(bǔ)的話，是補(bǔ)不回來的，只是換了一個(gè)說法，欺騙老百姓，因?yàn)榇蠹宜悴怀鰰?huì)影響多少房價(jià)，如果按我們算的房價(jià)，大部分媒體算的房價(jià)，昨天派了土地公證是4.4萬左右的土地價(jià)格，按我們算的話，把保障性住房扣掉相當(dāng)于5萬多，可能算不出這3300應(yīng)該背多少，可能要到5萬多了。

問：我聽說您比較喜歡斗地主，政府、房企、購房人是不是也可以認(rèn)作是斗地主，斗地主和房地產(chǎn)行業(yè)有沒有什么相似性？

任志強(qiáng)：您說錯(cuò)了，斗地主三個(gè)人您得找出三方對(duì)應(yīng)的關(guān)系，中國對(duì)典型的三方對(duì)應(yīng)關(guān)系是中央政府、地方政府和企業(yè)之間，所以說你搞錯(cuò)了，這三者的博弈，有時(shí)候中央政府和企業(yè)勾結(jié)，有時(shí)候中央政府和地方政府勾結(jié)，有時(shí)候地方政府和企業(yè)勾結(jié)對(duì)抗中央政府。

問：購房人在其中是什么樣的角色？

任志強(qiáng)：購房者就只能看著，你還想干什么？購房人是消費(fèi)者，你只能在中間或者受益或者受損，所有政策錯(cuò)誤的結(jié)果一定是社會(huì)買單，你認(rèn)為購房人買單嗎？購房者永遠(yuǎn)是受益者，這三家打的越兇，購房人越受益，因?yàn)榉績r(jià)一定是漲的，你們老以為購房人會(huì)吃虧，現(xiàn)在都說的是沒購房的人可能會(huì)吃虧，因?yàn)樗麤]有在低價(jià)的時(shí)候鎖定房價(jià)，他可能會(huì)在高價(jià)的時(shí)候鎖定房價(jià)，已經(jīng)購房的人都是占便宜的人，房價(jià)越漲對(duì)他來說越合適，怎么不合適呢？占大便宜了，發(fā)大財(cái)了，比開發(fā)商賺得錢多多了。

我們舉一個(gè)例子，前兩天中央電視臺(tái)播學(xué)區(qū)房的房屋漲價(jià)問題，其中舉一個(gè)例子就是我們生產(chǎn)的華清嘉園，就是清華大學(xué)旁邊的，我們賣房子才賣4000多塊錢，現(xiàn)在是8萬塊錢，有的時(shí)候是10萬塊錢，但是實(shí)際成交也就是8多萬塊錢成交，標(biāo)價(jià)標(biāo)的是10萬塊錢，但是成交是8萬塊錢。我們賣4000多塊錢，開發(fā)商就算一分錢成本都不算，我也就是賺4000多塊錢，買房人賺多少？買房人賺大把的，賺了幾十倍，比開發(fā)商賺得多多了，給你舉出任何一個(gè)案例就是購房人一定比開發(fā)商賺得多，購房人是占大便宜的了，沒購房的人可能要倒霉。

問：您說的這是其中的一個(gè)例子。

任志強(qiáng)：不是一個(gè)例子，所有的例子都是這樣。

問：市場從來都是有漲有跌。

任志強(qiáng)：什么時(shí)候跌了？這一屆政府都是用投資刺激，只要有跌的時(shí)候都是瞬間跌，跌完了以后政府一刺激又回來了。

問：政府現(xiàn)在說不刺激了。

任志強(qiáng)：現(xiàn)在不刺激了，還沒開始呢！你還不知道呢！你不能現(xiàn)在就說李克強(qiáng)這一屆就怎么樣了，不是胡說八道嗎？你又沒有當(dāng)總理，我不去判斷那個(gè)房價(jià)就是因?yàn)槲也恢浪陕?！你倒好，你比他們更先進(jìn)，這都是胡扯八道的東西，這一屆政府還沒有告訴你采取什么樣的經(jīng)濟(jì)政策。三中全會(huì)什么都沒說呢！任何一項(xiàng)政策如果沒有落實(shí)到實(shí)施細(xì)則的時(shí)候都是空話，就像你們媒體在那瞎吵吵，說城鎮(zhèn)化要建立十個(gè)城市圈，都是假的，都是媒體吵吵的，哪個(gè)變成細(xì)則了？中央政府還沒有就城鎮(zhèn)化出臺(tái)細(xì)則呢！

問：那是發(fā)改委的一個(gè)規(guī)劃。

任志強(qiáng)：發(fā)改委的規(guī)劃也沒告訴你是真的，你們都是瞎造謠，發(fā)改委根本就不承認(rèn)他們已經(jīng)出臺(tái)了這個(gè)，都說在討論過程中，討論過程中你們瞎說什么？討論完了以后很可能很多不成立了，我覺得真正的市場被攪亂都是因?yàn)槟銈兠襟w在瞎胡鬧，說十個(gè)城市圈都是胡扯八道。

問：過去的城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化，新的城鎮(zhèn)化會(huì)不會(huì)還是房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化？

任志強(qiáng)：你這又是胡扯八道，過去的城鎮(zhèn)化從來不是靠房地產(chǎn)，媒體上已經(jīng)報(bào)道過了，我已經(jīng)說過很多次了，城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)沒關(guān)系。1996年到2006年是我們每一年城市增長人口最多的十年，最高的時(shí)候達(dá)到了每年提出百分之四點(diǎn)幾的城市化率，這個(gè)時(shí)候我們每年生產(chǎn)的房子只有100萬—300萬之間，但是現(xiàn)在我們是1000多萬套的竣工面積，可是進(jìn)城的人口沒有那么多，為什么房價(jià)漲這么快？那時(shí)候?yàn)槭裁捶績r(jià)沒漲這么快呢？和房地產(chǎn)沒關(guān)系。

我前一段時(shí)間有一個(gè)講話媒體也播了，是說小產(chǎn)權(quán)房主要解決了農(nóng)民工進(jìn)城的城鎮(zhèn)化問題，和房地產(chǎn)沒有太大的關(guān)系，農(nóng)村戶籍購房的比例很低，大概只有百分之十三點(diǎn)幾，所以它和真正的城鎮(zhèn)化不是直接關(guān)系。

城鎮(zhèn)化住房市場解決的實(shí)際上是城鎮(zhèn)加強(qiáng)戶籍的分裂問題，就是一個(gè)家庭變成兩個(gè)家庭，這主要是靠房地產(chǎn)解決的，因?yàn)闆]有城鎮(zhèn)住房的話，戶籍人口不可能轉(zhuǎn)換成一個(gè)戶變成兩個(gè)戶，改善就是靠房地產(chǎn)，而農(nóng)民工進(jìn)城實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)的直接關(guān)系不能說完全沒有影響，幾乎不是直接對(duì)立關(guān)系，不是說你漲我就漲，我漲你就漲，完全不是，你們這都是胡扯八道的。

問：有媒體稱呼您是公知，您喜歡這個(gè)稱號(hào)嗎？

任志強(qiáng)：沒聽說過，我看的都是網(wǎng)絡(luò)上在說，沒有一個(gè)媒體說的，你們看到過不等于你說過，所以你說媒體說，我不認(rèn)為是媒體說，我沒看見過哪個(gè)媒體說，媒體說的都是我是人民公敵、大眾情人之類的，但是我沒看到媒體說我是公知的。

問：有些開發(fā)商會(huì)把合同拆成兩份，比如說毛坯房一份，精裝的合同一份，看起來價(jià)錢跌了，但其實(shí)總價(jià)并沒有跌，您怎么看？

任志強(qiáng)：你以為這個(gè)政策是剛有的嗎？

問：一直有。

任志強(qiáng)：既然一直可以分開的話，為什么現(xiàn)在不能分開？沒有國五條之前也有這么做的，上海為了解決房地產(chǎn)交易稅的問題，也可以把它分開，那個(gè)時(shí)候就有，不是因?yàn)橛辛藝鍡l限定房價(jià)才有的，原來也有。

我們認(rèn)為精裝修的房子里面最不合適的就是我們的稅收，因?yàn)槲覀儾幌衿嚭推渌I(yè)有增值稅扣減，比如說商場里賣了一臺(tái)冰箱、賣了潔具、賣了櫥柜，他已經(jīng)收過稅了，但是你在房價(jià)里面能扣減嗎？不能扣減，施工單位又加一次稅，然后施工單位作為乙方供給甲方的，又加一次稅，等于說一個(gè)冰箱加了三次稅，如果把這兩個(gè)合同分開的話，那邊就少一次稅，沒有契約稅了，應(yīng)該說對(duì)老百姓是有利的，合理的，是因?yàn)槲覀兊闹贫炔缓侠恚计疵爰佣?，所以這些成品沒有在房價(jià)里面最后扣減，如果按增值稅的話，汽車的發(fā)動(dòng)機(jī)是我買的，所以我要扣出去，在增值稅扣減的以后，我在進(jìn)汽車成本的時(shí)候就少了一塊成本，就收一次稅，不收兩次稅，但是房子不是，房子收了好幾次稅，這一個(gè)冰箱最少要收三次稅，衛(wèi)生潔具都生三次稅，廚房設(shè)備都收三次稅，那我分成兩個(gè)合同就少一次稅，為什么開發(fā)商要做毛坯房？是被逼的，要不然老百姓要多掏百分之十幾的成本，全是稅，如果這個(gè)政策更好一點(diǎn)的話，可能就沒這些事了。

你們應(yīng)該考慮一下為什么中國政府出臺(tái)國五條以后有大量的離婚？都是逼良為娼，任何一個(gè)政策如果到了逼良為娼的時(shí)候一定是最爛的政策，可是你們從來不批評(píng)這個(gè)最爛的政策，你們寧愿去報(bào)道說有這么多人離婚。

最近有一個(gè)最新的行業(yè)就是婚托，一個(gè)人五十多天里結(jié)了三四次婚，她賺了大把的錢，那就是因?yàn)槟愕闹贫炔缓?，如果一個(gè)好的制度會(huì)讓大家變成這樣一個(gè)結(jié)果嗎？

所以最重要的媒體應(yīng)該是監(jiān)督和批評(píng)政府的爛政策，他們逼著大家不斷地離婚、結(jié)婚、離婚，是非常不好的一個(gè)政策。