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近日，素有美國頭號(hào)房企之稱的鐵獅門又開始低調(diào)叫賣囤在手中的中國地塊。此次鐵獅門想轉(zhuǎn)手的是位于上海新江灣城的兩塊地，總價(jià)約48億元。鐵獅門房地產(chǎn)公司成立于1978年，以在世界各地收購、開發(fā)或管理物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。2005年，鐵獅門中國基金建立，開始其在中國相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)，并陸續(xù)在上海、北京、天津、成都等城市展開項(xiàng)目布局。目前中國樓市處于膠著的狀態(tài)，美國“鐵獅門”拋售地塊究竟是為什么出逃？是看空中國經(jīng)濟(jì)還是看空中國樓市？是人民幣升值預(yù)期下降還是獲利投機(jī)行為？是永久性撤離還是暫時(shí)性看空，在玩耍“回馬槍”？

近十年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國吸收外資的重要領(lǐng)域，躍升為外商投資的第二大行業(yè)。2003-2006年，外商房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。外資流入中國房地產(chǎn)金額從2004年的59.501億美元，到2005年為54.1807億美元,2006年房地產(chǎn)企業(yè)利用外資就達(dá)到394億美元。此后，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。

但今年以來，地產(chǎn)利用外資的大幅下降，外資投資大陸房地產(chǎn)的熱情為何大幅降溫？原因有很多：如中國房地產(chǎn)調(diào)控變本加厲，市場(chǎng)前景不樂觀，投資房地產(chǎn)的收益率下降。還有一個(gè)重要原因是：人民幣對(duì)美元升值進(jìn)程停滯，外資套取匯差的“無本生意”沒法繼續(xù)進(jìn)行。

實(shí)際上，這并非是外資對(duì)我國樓市逐漸降溫的個(gè)案，早在2011年9月，全球最大的私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)就將其上海Channel1購物中心的95%股權(quán)，作價(jià)14.6億元售予新世界發(fā)展公司，被認(rèn)為是“外資看空中國商業(yè)地產(chǎn)”與“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)階段性頂部”信號(hào)。2008年初，鐵獅門拍下當(dāng)時(shí)上海土地市場(chǎng)最熱門板塊新江灣城F地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)總價(jià)“地王”。此后三年時(shí)間，世界經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了2008年開始的全球金融危機(jī)，這一項(xiàng)目的開工進(jìn)度也變得一波三折，并屢傳轉(zhuǎn)賣消息，最終還是沒能撐到最后。

但是，如果據(jù)此判斷中國樓市將快速轉(zhuǎn)向也有失偏頗。其一，相較于數(shù)十萬億元的市場(chǎng)，外資畢竟只占少數(shù)；其二，外資持有的多是高端樓盤，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的沖擊有限；其三，當(dāng)初多數(shù)外資進(jìn)駐中國樓市主要是看中人民幣的快速升值，現(xiàn)在，美元走強(qiáng)，人民幣升值預(yù)期減弱，拋售套現(xiàn)成為這部分投機(jī)資金的正常選擇。當(dāng)前拋售這些物業(yè)的盈利空間較大，符合外資低買高賣的套現(xiàn)獲利特征。此外，在高獲利空間的基礎(chǔ)上，企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向也是促使外資集中拋售的推手之一。畢竟持有時(shí)間越長(zhǎng)其成本回收年限就越長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期投資的可能性越大，而美國經(jīng)濟(jì)尚未全面恢復(fù)，外資機(jī)構(gòu)仍有巨大的現(xiàn)金流壓力，且美國很多資產(chǎn)還處于價(jià)格谷底，外資機(jī)構(gòu)也有調(diào)回資金以備轉(zhuǎn)戰(zhàn)的意愿。

筆者認(rèn)為，對(duì)于中國樓市，鐵獅門只是一個(gè)識(shí)時(shí)務(wù)的落袋為安者，而不是春江水暖的先知，更不會(huì)吹響悲觀者的集結(jié)號(hào)。作為美國最大房地產(chǎn)公司，鐵獅門進(jìn)入中國樓市7年以來，其間經(jīng)歷了對(duì)抗金融危機(jī)寬松的財(cái)政和貨幣政策，兩度樓市繁華，這些房企已經(jīng)賺得盆滿缽滿了，面對(duì)目前不見放松的樓市調(diào)控，見好就收的做法完全符合跨國企業(yè)巨頭們一貫遵循的資本游戲規(guī)則。

與此同時(shí)，減少外資熱錢對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸是有利的，而且國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)占中國房地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)地位，對(duì)于部分外資退出應(yīng)該是影響不大。目前外資對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并未完全看空，趁機(jī)加倉內(nèi)地房地產(chǎn)投資的外資也不在少數(shù)。包括駿豪地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、仁恒集團(tuán)、和記黃埔等這些在各級(jí)政府目錄上一直是外資身份的港資房企紛紛加大了在內(nèi)地的并購、拿地速度。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司也以不同形式在北京、上海、廣州、大連等重點(diǎn)城市連連掃貨。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，加之爭(zhēng)議中通脹預(yù)期，未來高檔物業(yè)的市場(chǎng)前景仍被看好，外資還將繼續(xù)涌入以獲取回報(bào)。因此，預(yù)計(jì)未來外資在境內(nèi)投資房地產(chǎn)的趨勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)大的變化，同時(shí)如果樓市出現(xiàn)短期回調(diào)，外資將卷土重來抄底及進(jìn)行大宗收購。