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當(dāng)前銀行出現(xiàn)“錢荒”，也就是開發(fā)商的開發(fā)貸款或購(gòu)房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個(gè)時(shí)候銀行的利率會(huì)上升 ，購(gòu)房者為了爭(zhēng)奪貸款額度1-2個(gè)月短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲。如果這個(gè)時(shí)間持續(xù)超過6個(gè)月以上， 由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會(huì)面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個(gè)時(shí)候會(huì)面臨比較大的去化壓力，此時(shí)，只有適度讓利才可以激活銷售，因此，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。但是，房?jī)r(jià)下跌的幅度不會(huì)太大， 應(yīng)該以基本抵消利率上漲的幅度、可以刺激銷售量增加為度。同樣，央行政策還需進(jìn)一步觀察，并不能因此就確定今年年底就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的這樣的狀況。

從6月24日上市房企的股市表現(xiàn)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行出現(xiàn)“錢荒”導(dǎo)致6月24日股市大跌，尤其是一些當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債比較偏高的房企出現(xiàn)大幅下跌甚至跌停的現(xiàn)象，其實(shí)，已經(jīng)看得出投資者對(duì)于未來房企業(yè)績(jī)的擔(dān)心。因此，能否獲得境外的融資渠道顯得十分關(guān)鍵。在未來，這些資產(chǎn)負(fù)債率比較高的房企能否度過市場(chǎng)難關(guān)，我們還拭目以待。

第四、房?jī)r(jià)降不降還是得看樓市供求關(guān)系“基本面”，總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對(duì)健康，三四線城市有供大于求的風(fēng)險(xiǎn)。

以一線城市上海為例，從短期內(nèi)來看，截止6月23日，一手商品住宅市場(chǎng)基本回歸到去年下半年20萬平方米左右的平均周交易量，市場(chǎng)成交量趨于理性。

從庫(kù)存角度來說，截止6月23日，2013年上海市商品住宅庫(kù)存為955萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場(chǎng)存銷比來看，如果按照今年1-5月平均交易量100萬平方米左右來計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)存銷比降為9.5個(gè)月左右，同策咨詢研究中心研究結(jié)果表明，當(dāng)商品住宅市場(chǎng)存銷比低于10個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力。而當(dāng)存銷比持續(xù)高于15個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)則面臨持續(xù)下跌的壓力。因此，目前來看，存銷比還難說會(huì)導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)下降。

此外，中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年5月十大城市住宅均價(jià)為17202元/平方米，環(huán)比上月上漲1.05%。具體來看，廣州上漲2.52%，漲幅最大，成都漲幅為2.10%，北京、深圳、南京漲幅在1%-2%之間，重慶（主城區(qū)）、杭州、上海、天津漲幅在0.1%-1%之間，武漢微幅上漲0.08%，漲幅最小。從年內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，上半年總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對(duì)健康，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，到下半年由于供求關(guān)系基本面短期內(nèi)難以改變的原因，一二線城市基本還難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的狀況。

但是，三四線城市則難免會(huì)出現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)狀況，由于三四線城市大規(guī)模造城，大規(guī)模的開發(fā)導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，如果短期內(nèi)沒有辦法去化，則有可能導(dǎo)致供過于求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

總體來看，由于流動(dòng)性相對(duì)寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)合理性，這些城市在當(dāng)前還不會(huì)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，即使下半年市場(chǎng)流動(dòng)性稍微收緊，下半年仍然不會(huì)出現(xiàn)大范圍的“以價(jià)換量”的“降價(jià)潮”，但是，不排除個(gè)別房企由于經(jīng)營(yíng)不善資金面的問題或今年上半年在土地市場(chǎng)用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導(dǎo)致的局部降價(jià)的現(xiàn)象。

如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對(duì)于明年來講，房企的資金面的壓力會(huì)更大，到2014年上半年，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)、中小開發(fā)企業(yè)有可能會(huì)開始大幅降價(jià)，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場(chǎng)“降價(jià)潮”的連鎖反應(yīng)。

因此，當(dāng)前來看，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房企、拿地比較激進(jìn)的房企以及部分中小房企來講，無論是在經(jīng)營(yíng)策略上，還是在尋求逆勢(shì)擴(kuò)張的過程中，都應(yīng)該比較謹(jǐn)慎，尤其是針對(duì)比較激進(jìn)的房企，再拿溢價(jià)率偏高或樓板價(jià)明顯高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的地塊，可能會(huì)在未來遇到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

但是，對(duì)于資金面相對(duì)寬裕的央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，可能就受制于國(guó)內(nèi)錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會(huì)面臨市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，也有可能會(huì)因此加劇土地市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源的集中，從而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來講加速市場(chǎng)集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場(chǎng)局面。