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關(guān)于調(diào)控方向

南都：簡(jiǎn)單來說，就是大家非常關(guān)心的一個(gè)問題：中國房地產(chǎn)到底有沒有問題？有哪些問題？病根是什么？

任志強(qiáng)：我早就說過了，中國房地產(chǎn)的問題多得很，如土地供應(yīng)嚴(yán)重不足等。其中最大的問題就是“土地制度”。自2002年實(shí)行土地出讓的“招拍掛制度”之后，土地交易價(jià)格被持續(xù)推高的同時(shí)，還刺激了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

更為重要的是，中國的土地制度決定了政府壟斷的土地供給，并以競(jìng)爭(zhēng)的出讓方式一次性地收取若干年的“批租制”，這就扭曲了土地的價(jià)格。

南都：那么在你看來，土地出讓制度對(duì)房?jī)r(jià)究竟有怎樣的影響？

任志強(qiáng)：從近兩年來看，土地成本占房?jī)r(jià)中的比例不是縮小而是不斷地?cái)U(kuò)大，土地交易的價(jià)格

“土地制度不調(diào)整，不管用什么行政手段

都無法阻止房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲“

指數(shù)上升的速度與幅度不是小于房?jī)r(jià)上升的速度與幅度，反而大大地超越了房?jī)r(jià)的指數(shù)。

自2002年實(shí)施招拍掛制度之后，兩者之間的差距則逐年加大，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿?，而不?duì)土地出讓制度進(jìn)行調(diào)控就必然只能不斷地讓房?jī)r(jià)升級(jí)，不管用什么樣的行政手段都無法阻止房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的腳步。

南都：影響有多嚴(yán)重？

任志強(qiáng)：2000-2010年，我國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了76.8%，其中商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了86%，二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲了96%，但同期我國70個(gè)大中城市地價(jià)累計(jì)上漲了123%，其中住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲了163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施之后。全國土地價(jià)格的上漲幅度均超過房?jī)r(jià)的上漲幅度，且累計(jì)上漲幅度成倍于房?jī)r(jià)的上漲幅度。由此可見，土地出讓制度導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲已成定因，不改革現(xiàn)有的土地出讓制度則無法調(diào)控房?jī)r(jià)。

但是中央政府卻始終不肯調(diào)整出讓制度，寧愿“限房?jī)r(jià)而競(jìng)地價(jià)”也絕不肯“限地價(jià)而競(jìng)房?jī)r(jià)”。如果土地出讓制度問題不解決，想根本上解決房地產(chǎn)問題是不可能的。

南都：如果說，“土地供給持續(xù)缺乏彈性、流動(dòng)性持續(xù)高度充裕、資金成本持續(xù)過分低廉”的市場(chǎng)環(huán)境是癥結(jié)，那么除了土地供應(yīng)依然不足外，限購是否針對(duì)流動(dòng)性提出了限制？這算是對(duì)癥下藥嗎？

任志強(qiáng)：從2003年以來，所有的調(diào)控政策似乎都沒有抓住病根，所有的調(diào)控政策都是錯(cuò)的。

限購政策，目的只是為了滿足獲取民心的一種政治需求，沒有任何道理，就像治病時(shí)只是下藥退燒，不管致病原因是什么，退燒原因是什么，也不考慮其它一系列的前因后果，就僅僅是要把房?jī)r(jià)降下來，過去的說法就叫做“治標(biāo)不治本”。

南都：那你覺得房?jī)r(jià)上漲的原因是什么？

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)過快上漲的直接原因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局。其深層次癥結(jié)在于，土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長(zhǎng)，而寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制則持續(xù)激勵(lì)住房需求，2003-2011年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始終未能觸及這個(gè)要害癥結(jié)，因而不得不反復(fù)地面對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲和反復(fù)調(diào)控的窘境。

由于始終沒有觸及“土地供給管制”和“低利率管制”這個(gè)兩個(gè)根本性癥結(jié)，城市住宅用地的總量控制不當(dāng)，造成了商品住房市場(chǎng)供不應(yīng)求；這種市場(chǎng)特征與持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境、持續(xù)的低利率管制結(jié)合在一起，使得住房市場(chǎng)成為吸收超額信貸的“黑洞”，加速住宅價(jià)格上漲。