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“虧頭賺尾或者低開(kāi)高走?！崩畲髠フJ(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商銷售淡季常見(jiàn)的銷售手法，“但價(jià)格能否逐漸走高，還要看未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，開(kāi)發(fā)商肯定是要犧牲利潤(rùn)率贏得資金回籠?！?/p>

如果說(shuō)富力兩個(gè)月賣掉90億已屬困難，那金地接近200億元的任務(wù)量則讓開(kāi)發(fā)商更為頭疼。金地與富力相仿，強(qiáng)調(diào)的是高端戰(zhàn)略。這讓金地今年前十個(gè)月只完成400億元目標(biāo)的56%，這意味著金地還有176億元銷售有待完成。金地公告顯示，今年四季度新增貨量約為120萬(wàn)平方米，貨值200多億元。每月新推或加推項(xiàng)目的數(shù)量就多達(dá)20個(gè)。“這些將出貨量集中安排在年底的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑最為被動(dòng)?！崩畲髠フJ(rèn)為。

在如此多的存貨將要入市的背景下，隨行就市似乎誰(shuí)也難以避免。11月中旬以來(lái)，各地關(guān)于金地降價(jià)的消息陸續(xù)傳來(lái)。東莞金地外灘8號(hào)，指定房9折銷售。南京金地自在城項(xiàng)目也開(kāi)始高舉團(tuán)購(gòu)大旗，商鋪優(yōu)惠100萬(wàn)元/套，住宅最高每套降10萬(wàn)元。金地對(duì)此的回應(yīng)是：“金地認(rèn)為降價(jià)并非促銷唯一手段，產(chǎn)品能力更是目前市場(chǎng)狀況下的核心競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

剛需市場(chǎng)也開(kāi)始細(xì)分

一直被寄予厚望的二線城市情況如何，從數(shù)據(jù)上看鄭州屬于樓市堅(jiān)挺的城市，雖然銷量大幅回落，但價(jià)格幾乎沒(méi)動(dòng)。官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鄭州6月成交均價(jià)為6724元/平方米，10月則為6493元/平方米，跌幅不過(guò)3.4%。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)競(jìng)合地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，11月鄭州市及鄰近縣近100個(gè)項(xiàng)目中，八成以上樓盤價(jià)格持平，價(jià)格下降的樓盤僅10%，少數(shù)還有一定漲幅。但事實(shí)卻不如數(shù)據(jù)所表現(xiàn)的如此淡定，當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_(kāi)發(fā)商向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，整個(gè)10月他只賣出了9套房子，此前單月銷售最差也過(guò)百套。年末各種債務(wù)又紛至沓來(lái)，這讓他們倍感壓力。

就在全國(guó)樓市一片綠的情況下，各地政府紛紛做起“補(bǔ)貼剛需”的政策松動(dòng)，例如重慶就公布首套按揭購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)助政策，據(jù)了解最高總累計(jì)補(bǔ)助金額可達(dá)到住房總價(jià)的30%。緊接而來(lái)的杭州也宣布1億元購(gòu)房補(bǔ)貼。一時(shí)間剛需忽然間成了開(kāi)發(fā)商的救命稻草。

對(duì)此郁亮似乎顯得更為篤定，“我們從年初開(kāi)始已經(jīng)將重心放在自住客戶中”，在其看來(lái)，正因?yàn)橐恢眻?jiān)持70/90政策(項(xiàng)目中70%的房子在90平方米以下)，讓其產(chǎn)品更適合有剛需的年輕人。

“未來(lái)開(kāi)發(fā)商肯定要將目光瞄準(zhǔn)住宅剛需的產(chǎn)品細(xì)分上?！崩畲髠ケ硎?，只有有能力滿足各種自住需求的開(kāi)發(fā)商才可能在市場(chǎng)上獲得更大空間。例如萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)巨頭已將產(chǎn)品線拓展到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。今年8月，保利聯(lián)合北京平安投資投入2000萬(wàn)元，成立了養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)管理公司。據(jù)郁亮透露，萬(wàn)科目前已有4個(gè)項(xiàng)目涉及養(yǎng)老地產(chǎn)，滿足更多長(zhǎng)者的居住需求。而萬(wàn)科針對(duì)初次置業(yè)者的15平方米超微型住宅社區(qū)，也即將投入市場(chǎng)。

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地方頻試探 “限購(gòu)”博弈升級(jí)

在成都工作多年的趙女士最近兩天已經(jīng)看了5處樓盤現(xiàn)場(chǎng)，“現(xiàn)在政府已經(jīng)明令可以以公積金貸款買房，加上樓市不斷促銷，政策的松動(dòng)，讓我感覺(jué)機(jī)會(huì)來(lái)了。”

11月28日，成都住房公積金管理中心網(wǎng)站公布《關(guān)于維護(hù)職工使用住房公積金貸款購(gòu)買商品房合法權(quán)益有關(guān)事項(xiàng)的通知》，宣布該市今后所有商品房項(xiàng)目都可以使用公積金貸款。不僅如此，趙女士所說(shuō)的政策松動(dòng)指的是之前的11月中旬成都限購(gòu)令的一次“調(diào)整”：購(gòu)房者可以先不備案，等到要辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)再備案。以前限購(gòu)必須以家庭為單位，現(xiàn)在放松至以個(gè)人為單位。

不過(guò)這次“變相松動(dòng)”在中央有關(guān)部門介入之后僅一周便被“叫停”。

此前包括成都、重慶、佛山、北京等多個(gè)城市已經(jīng)在“限購(gòu)”、“稅收”等多個(gè)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)政策實(shí)施“松綁”試探，面對(duì)11月份80%的城市樓市成交同比下滑，其中7成城市樓市成交減半的尷尬數(shù)據(jù)，地方政府似乎有了萌發(fā)“政策松綁”的沖動(dòng)。