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對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，要想迎接下一個(gè)春天，好好地參與下一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最重要的是在這個(gè)調(diào)整周期中做到“好好活著”

歲末，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情勢(shì)是，各地市場(chǎng)成交量繼續(xù)大幅下降，降價(jià)的樓盤、加入降價(jià)陣營(yíng)的開發(fā)商越來(lái)越多，一些樓盤的降價(jià)幅度也越來(lái)越大，市場(chǎng)的冷清之勢(shì)還在繼續(xù)，這些明顯的跡象表明，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速深度調(diào)整的力量正在增加。那么，將會(huì)是哪些力量決定即將到來(lái)的2012年樓市走勢(shì)呢？

第1股力量：中央政府把房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底的決心

2011年 12月12日-14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，確立了明年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)，要推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這些說(shuō)明，中央政府把房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底的決心仍然十分堅(jiān)定，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不存在松動(dòng)的可能，房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)。

這些政策信號(hào)和市場(chǎng)預(yù)期，無(wú)疑會(huì)促使更多的人放棄對(duì)中央政府可能會(huì)松動(dòng)調(diào)控的幻想，從而強(qiáng)化市場(chǎng)繼續(xù)深化調(diào)整的預(yù)期，推動(dòng)市場(chǎng)加速調(diào)整。

第2股力量：繼續(xù)執(zhí)行的限購(gòu)政策

住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策于2011年底到期的城市，如果沒有極其特殊的情況，地方政府需要在政策到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。

在住建部知會(huì)之后，2011年12月6日，?？谑新氏葘?duì)外表態(tài)稱，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，不會(huì)松綁。此外，廣州市、深圳市、廈門市、北京市、上海市、青島市等政府也表示，將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。可以預(yù)期，在中央政府決定2012年繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖及其嚴(yán)厲督促下，那些限購(gòu)政策即將到期、目前還沒有表態(tài)回應(yīng)住建部知會(huì)的城市，會(huì)陸續(xù)表態(tài)或出臺(tái)政策繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。

第3股力量：房產(chǎn)稅的推進(jìn)實(shí)施

有跡象顯示，為防止房?jī)r(jià)反彈，在繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策之外，決策層已經(jīng)儲(chǔ)備和將繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的多項(xiàng)后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策或措施。中央政府會(huì)在如限購(gòu)這種政策退出之前，從明年起加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革這樣的后續(xù)政策，避免出現(xiàn)政策的“空檔期”。

2011年11月底，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人撰文表示，今后將進(jìn)一步改革完善稅收制度，研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，完善財(cái)產(chǎn)稅制度。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康最近也稱，未來(lái)房產(chǎn)稅進(jìn)一步推開的大方向已經(jīng)明確。將會(huì)對(duì)重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)，屆時(shí)會(huì)出臺(tái)下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。

2012年進(jìn)一步推進(jìn)擴(kuò)大開征房產(chǎn)稅，顯然短期內(nèi)是難以起到改革財(cái)稅體制的作用，主要是強(qiáng)化增加持房成本、提高持房風(fēng)險(xiǎn)、打擊房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期、調(diào)控房?jī)r(jià)的功能，無(wú)疑將會(huì)影響到投資性購(gòu)房者、開發(fā)商乃至整個(gè)行業(yè)、市場(chǎng)的心態(tài)，促使房?jī)r(jià)預(yù)期、房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)一步下行，促使市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整。

第4股力量：房地產(chǎn)限貸政策仍將繼續(xù)

2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將面對(duì)比較嚴(yán)峻的反通脹壓力，在2012年因經(jīng)濟(jì)下行而使貨幣政策轉(zhuǎn)向的可能性不大，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策仍將繼續(xù)。

另一方面，不久前，銀監(jiān)會(huì)重申，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控，嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策，加強(qiáng)對(duì)土地、房產(chǎn)等抵押品的及時(shí)估值和持續(xù)管理。這些意味著，高度依賴金融政策的房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的金融環(huán)境不會(huì)改變，房地產(chǎn)信貸從緊，貸款依然不易，將會(huì)使得房?jī)r(jià)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步缺乏資金面的支持，無(wú)疑會(huì)影響開發(fā)商乃至整個(gè)業(yè)內(nèi)心態(tài)和市場(chǎng)的心態(tài)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)深化調(diào)整、房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的預(yù)期。

第5股力量：市場(chǎng)供大于求的問(wèn)題日益凸顯

目前，由于中央政府持續(xù)實(shí)施限購(gòu)、限貸等抑制投資、投機(jī)性需求的調(diào)控政策，投資、投機(jī)性購(gòu)房者基本已退出了市場(chǎng)，而自住性購(gòu)房消費(fèi)者因房?jī)r(jià)進(jìn)入了下降通道而繼續(xù)觀望乃至棄購(gòu)，有效需求不足，成交持續(xù)低迷，開發(fā)商普遍遭遇樓盤滯銷、存貨激增的境遇，市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)異變?yōu)橘I方市場(chǎng)，各地市場(chǎng)均暴露出供大于求的問(wèn)題。

接下來(lái)消費(fèi)者更會(huì)繼續(xù)觀望甚至棄購(gòu)，以等待房?jī)r(jià)下降到合理價(jià)位，可能使得房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變得更為嚴(yán)峻。

第6股力量：大開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)大幅下滑，帶頭降價(jià)引發(fā)頭羊效應(yīng)

2011年下半年以來(lái)，一些大型開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)大幅下滑，庫(kù)存大幅增加。

如，碧桂園2011年11月的銷售額環(huán)比10月減少43%，萬(wàn)科2011年11月的銷售額同比下降35.58%，招商地產(chǎn)的庫(kù)存創(chuàng)400億新高。嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，可能會(huì)導(dǎo)致更多的大型開發(fā)商祭出降價(jià)或加大降價(jià)幅度等促進(jìn)銷售的措施。如萬(wàn)科，已明確進(jìn)入了“過(guò)冬”策略，已經(jīng)在全國(guó)多地降價(jià)促銷。滬上龍頭房企綠地也玩起了大家一看就知是營(yíng)銷噱頭的承諾三年后溢價(jià)回購(gòu)，更多的開發(fā)商或?qū)⑿Х陆祪r(jià)，因而成為最能加大推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的市場(chǎng)力量之一。

第7股力量：不同層級(jí)市場(chǎng)間逐級(jí)產(chǎn)生降價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)，形成互相作用

在一線城市與二三線城市、三四線城市這些不同層級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間，客觀上存在著降價(jià)（或漲價(jià)）的逐級(jí)傳導(dǎo)效應(yīng)，彼此之間存在著時(shí)間差。也就是說(shuō)，二三線城市的市場(chǎng)變化往往會(huì)比一線城市慢一拍，三四線城市的市場(chǎng)變化往往會(huì)比二三線城市慢一拍。

這種由一線城市向二三線城市傳導(dǎo)，再向三四線城市傳導(dǎo)的逐級(jí)傳導(dǎo)效應(yīng)，傳導(dǎo)至最低級(jí)市場(chǎng)，引發(fā)其房?jī)r(jià)快速下降、市氣快速轉(zhuǎn)冷后，又會(huì)反向傳導(dǎo)形成互相作用，即反過(guò)來(lái)影響比之層級(jí)要高的市場(chǎng)，并逐級(jí)影響，強(qiáng)化整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)深化調(diào)整的預(yù)期。

第8股力量：民間借貸危機(jī)，導(dǎo)致借款炒房者拋盤套現(xiàn)

2011年下半年來(lái)，溫州等地出現(xiàn)了企業(yè)資金鏈斷裂、民間借貸發(fā)生危機(jī)的問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)，對(duì)溫州等地的部分借錢炒房者來(lái)說(shuō)，民間借貸危機(jī)的影響還沒有真正到來(lái)。

隨著時(shí)間的推移，部分通過(guò)民間借貸借錢炒房者的借款期限可能到期或即將到期，房?jī)r(jià)下降后導(dǎo)致其所囤房屋資產(chǎn)貶值，可能加大其債權(quán)方擔(dān)心其償債能力而更加催促乃至逼迫其及時(shí)歸還借款。而房?jī)r(jià)下降、市場(chǎng)繼續(xù)向下調(diào)整的當(dāng)下，其所持有囤房如不有效降價(jià)則難以賣出套現(xiàn)以歸還借款。于是，一些借款炒房者，或?qū)⒓哟蠼祪r(jià)幅度拋盤套現(xiàn)，以歸還借款。

第9股力量：地價(jià)下降，影響房?jī)r(jià)預(yù)期

2011年，各地土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，再次頻繁出現(xiàn)土地底價(jià)成交甚至流拍的現(xiàn)象。成交地價(jià)持續(xù)大幅下降，無(wú)疑將會(huì)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)預(yù)期，導(dǎo)致更多消費(fèi)者繼續(xù)觀望甚至棄購(gòu)，更多開發(fā)商則可能放棄觀望，加入到降價(jià)陣營(yíng)。這些因地價(jià)下降導(dǎo)致的房?jī)r(jià)預(yù)期下降，將會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期及走勢(shì)向下的判斷。

第10股力量：外資加速出逃，向房地產(chǎn)市場(chǎng)抽血

央行數(shù)據(jù)顯示，10月份，累計(jì)外匯占款余額為23.29萬(wàn)億元，較上月下降893.4億元，為2003年12月以來(lái)即近八年來(lái)的首次下滑，說(shuō)明熱錢正流出中國(guó)。

雖然不能就此說(shuō)人民幣將停止升值，但至少可以說(shuō)在近期內(nèi)人民幣升值預(yù)期下降，可能導(dǎo)致更多熱錢加速流出中國(guó)以避險(xiǎn)、更多外資拋售在華房地產(chǎn)。

即便外資投資或拋售房地產(chǎn)在整個(gè)市場(chǎng)中占比不大，但這種市場(chǎng)表現(xiàn)和資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)期，足以進(jìn)一步降低房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期，加大房?jī)r(jià)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的預(yù)期。

顯而易見，對(duì)于一般商品市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一個(gè)調(diào)整周期開始，往往意味著這個(gè)周期結(jié)束后新的發(fā)展機(jī)會(huì)隨后即將到來(lái)。對(duì)中國(guó)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，或當(dāng)更是如此——要想迎接下一個(gè)春天，好好地參與下一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最重要的是在這個(gè)調(diào)整周期中做到“好好活著”。