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一面是北、上、廣地王頻出、多地房價快速上漲，一面是空城鬼城不斷，資源被大量浪費；一面是房地產(chǎn)行業(yè)四強企業(yè)拿走全國近一成的市場份額，一面是中小房企轉(zhuǎn)行、破產(chǎn)中艱難前行。2013年，房地產(chǎn)市場注定迷霧重重。

另有消息指出，住建部等部門將赴成都等地展開新一輪調(diào)研活動，目的在于收集相關信息，總結(jié)各地調(diào)控樓市的經(jīng)驗教訓，在十八屆三中全會后房地產(chǎn)調(diào)控升級預期可能將趨濃，醞釀已久的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制將逐漸浮出水面。

明年中國的宏觀經(jīng)濟走向?qū)绾? 房地產(chǎn)調(diào)控長效機制將會起到怎樣的作用？以限購為主的行政手段是否會因此取消？為此，時代周報記者專訪了中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任、住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原主任陳淮。他認為，不能以為長效機制就是調(diào)節(jié)房價的機制，是隨時讓房價符合主觀意愿的機制，要走出對于長效機制的四種不正確認識。

長效機制并無標準答案

時代周報：你怎么看待明年及未來三年中國經(jīng)濟的走向？

陳淮: 7月30日中央政治局會議指出，當前“國內(nèi)外發(fā)展環(huán)境十分復雜”。判斷2014及此后一個中期范圍內(nèi)中國經(jīng)濟的走向，不是一兩句話能夠說清的。

簡單地說，中國已經(jīng)走過了工業(yè)化初中期，生產(chǎn)手段的大規(guī)模更新有了非常明顯的進步；中國的城鎮(zhèn)化帷幕剛剛拉開。因此，就經(jīng)濟系統(tǒng)自身因素說，中國不缺內(nèi)生的經(jīng)濟增長動力。這和正處于深度調(diào)整的發(fā)達國家經(jīng)濟體不同。歐美最大的問題就在于找不到內(nèi)生的經(jīng)濟增長動力。

但潛在的經(jīng)濟增長動力能否變?yōu)楝F(xiàn)實，取決于三個重要因素。一是，向市場經(jīng)濟的改革能否邁出實質(zhì)性步伐，例如大力發(fā)展民營經(jīng)濟、小微企業(yè)，打破壟斷，抑制政府權力和發(fā)揮市場機制的資源配置作用。二是，新一輪國際競爭中能否取得主動權，例如在國際貨幣定價權上，在大國重新瓜分資源利益上，在高科技成果的普及應用上占據(jù)主導地位。三是，爭取一個內(nèi)部穩(wěn)定、外部和平的發(fā)展環(huán)境。

時代周報：你怎么理解房地產(chǎn)調(diào)控長效機制？

陳淮:目前長效機制是個諸說紛紜的話題，并無一個標準答案。

我理解的長期機制，一是，充分發(fā)揮市場機制資源配置的主導作用，讓供求關系形成自我調(diào)節(jié)能力的機制，讓優(yōu)勝劣汰充分實現(xiàn)的機制；二是，不斷促進社會公平，保障多元、多樣、多層次的住房需求得到最大程度的滿足，實現(xiàn)住有所居的機制；三是，有利于及時調(diào)整多方面社會利益矛盾，讓長遠利益和眼前利益之間、局部利益和整體利益之間、城鄉(xiāng)之間、窮富之間、政府和市場之間、中央和地方之間的矛盾關系不斷趨于協(xié)調(diào)的機制。四是，促進最新科學技術成果不斷得到應用，節(jié)約資源、人和自然關系趨于和諧的機制。

我認為有四種認識是不正確的。一是，認為長效機制就是找到一種不斷強化的政府權力，形成一個政府指哪打哪的機制；二是，以為長效機制就是調(diào)節(jié)房價的機制，是隨時讓房價符合主觀意愿的機制；三是，把長效機制當成“打土豪分田地”的機制，力圖重建平均主義“大鍋飯”的機制；四是，指望形成一種不觸動既得利益集團，不打破壟斷，讓底層群眾來承擔代價的機制。

時代周報：其中率先出臺的政策可能會有哪些？比如房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等相關政策會伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制推出嗎？

陳淮:這些問題應該問官員，政務性信息、具體決策性信息學者不掌握。

城市群戰(zhàn)略不能解決高房價問題

時代周報：新型城鎮(zhèn)化被社會各界寄望于拉動未來幾十年中國經(jīng)濟增長。你認為中國新型城鎮(zhèn)化建設應該“新”在哪里？

陳淮：新在數(shù)億農(nóng)民工的市民化上，新在形成合理城市結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展上，新在城市競爭力、綜合承載力向國際先進水平趨近上，新在人民群眾日益成為城市資產(chǎn)的所有者上。

時代周報：新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，城市群作為未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體形態(tài)被賦予更多的關注，太原、寧夏沿黃、江淮、北部灣等10個區(qū)域都被列入重點發(fā)展的城市群，你認為這種城市群的打造，有助于解決一線城市高房價的問題嗎？

陳淮：城市群是城市化發(fā)展到較高階段的必然產(chǎn)物，也是實現(xiàn)資源優(yōu)化配置、提高城市承載力、集約利用資源和基礎設施的重要途徑。因為中國最大的國情就是發(fā)展不平衡，城市群戰(zhàn)略也是一種因地制宜、對中國特色城鎮(zhèn)化之路的一種探索。

近年來，人為劃定的城市群非常多。我不認為這些人為劃定的區(qū)域合作戰(zhàn)略有多大成功的機會。甚至可以說，大部分都只有概念意義。和城市群一樣的還有一個同城化戰(zhàn)略，我也不很看好。20世紀80年代我們造就了珠三角，20世紀90年代造就了長三角。每10年中國造就一個經(jīng)濟增長極，再有二三十年，中國已經(jīng)很了不起了。

調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，縮小二、三線城市和一線城市的發(fā)展差距，肯定有助于緩解沿海少數(shù)特大城市人口過度涌入的壓力。但把城市群戰(zhàn)略和解決高房價問題聯(lián)系在一起，這是一種牽強附會。

限購在部分城市將長期存在

時代周報：王石曾多次提到“中國樓市存在泡沫，非常危險”，你認為中國樓市泡沫大嗎？

陳淮:抱歉，我從不評論個人說的話。

什么是“泡沫”？恐怕天天炒作此說的媒體自己也沒有弄清。一些城市供不應求，房價上漲，媒體說是“泡沫”；另一些城市供大于求，房子賣不掉，媒體稱之為“鬼城”，也說是“泡沫”。到底供大于求是“泡沫”，還是供不應求是“泡沫”呢？

“泡沫”這個經(jīng)濟學概念不是簡單能說明白的。但可以說，沒有不含“泡沫”的資產(chǎn)價格。因為資產(chǎn)價格不取決于形成這個資產(chǎn)要花多少錢，而是取決于這個資產(chǎn)未來能掙多少錢。舉個簡單例子，一畝能打500斤糧食的肥地和一畝只能打100斤糧食的薄地，它們的價格顯然不會一樣。為什么？因為這兩塊地作為資產(chǎn)，它們的產(chǎn)出效率不一樣。一方面在城市中投入大量錢挖地鐵、改善城市居住環(huán)境，另一方面把房價上漲說成“泡沫”，這恐怕難以自圓其說。

中國的樓市“泡沫”大不大我不敢、也不想妄言；但中國樓市中“泡沫”的概念外延，肯定是被很多半懂不懂、似懂非懂、不懂裝懂的聲音過分夸大了。

時代周報：在當前一、二線城市的樓市仍繼續(xù)呈現(xiàn)“高溫”狀態(tài)，但是部分三線城市經(jīng)濟下行壓力增大，房地產(chǎn)仍較為低迷，你認為這些非省會城市限購有可能松綁嗎？

陳淮:我理解，限購的目的有兩個，一是，在供求嚴重失衡時抑制過度需求，減輕供求失衡的程度；如果沒有這種供不應求的嚴重失衡，限購自然也就沒有了意義。二是，抑制人口向少數(shù)特大城市、沿海城市過度涌入。這后一個目的所決定的限購必要性，在部分城市將長期存在。

時代周報：很多專家認為，2013年開始的未來十年，包括旅游地產(chǎn)等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金時期，你怎么評價產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

陳淮:未來多元、多樣、多層次的地產(chǎn)開發(fā)都仍處于黃金期。

目前旅游地產(chǎn)，或者說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，和黃金期與否沒有必然聯(lián)系。很多炒作旅游地產(chǎn)的，其實核心問題是想規(guī)避現(xiàn)行的土地政策。

旅游業(yè)發(fā)展需要四個方面：一是，旅游資源，就是去了看什么干什么的依據(jù)；二是，旅游產(chǎn)業(yè)，如旅行社及其旅行產(chǎn)品；三是，旅游服務設施，也就是人們說的“硬件”；四是，客源。其中，和旅游地產(chǎn)相關的只是第三方面?，F(xiàn)在很多開發(fā)商并不真正關心其產(chǎn)品在旅游業(yè)發(fā)展中能夠發(fā)揮什么職能，而只關心以一個好價錢把其產(chǎn)品賣出去。這對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展未必有利。