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“現(xiàn)在的狀況下，更遠(yuǎn)些的市場(chǎng)無(wú)法判斷，我們只要保證領(lǐng)先半步就夠了?！比f(wàn)科總裁郁亮如是說(shuō)。那究竟未來(lái)那半步該怎么走，諸多開(kāi)發(fā)商正在苦苦追尋。

壞孩子變好孩子

11月最后一周，據(jù)說(shuō)是廣州“最豪華”的樓盤(pán)天鑾開(kāi)盤(pán)。這個(gè)位于廣州CBD珠江新城的豪宅，由富力、新鴻基、合景泰富三大開(kāi)發(fā)商聯(lián)合打造。開(kāi)發(fā)商對(duì)外報(bào)價(jià)普通房?jī)r(jià)為5萬(wàn)～6萬(wàn)元/平方米，“樓王”房?jī)r(jià)為8萬(wàn)～9萬(wàn)元/平方米。但記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)實(shí)際售價(jià)遠(yuǎn)低于“吹風(fēng)價(jià)”，很多普通房?jī)r(jià)格只有4萬(wàn)～5萬(wàn)元/平方米，甚至有部分低層的最低價(jià)只有3.4萬(wàn)元/平方米。

這其實(shí)已是富力旗下樓盤(pán)再度低價(jià)入市，這個(gè)曾經(jīng)宣稱(chēng)不存在大幅降價(jià)可能性的“壞孩子”驟然變成了“好孩子”。11月29日，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的一則《“好孩子”企業(yè)降價(jià)排行榜TOP10》(統(tǒng)計(jì)時(shí)間為11月11日至20日)顯示，萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)、綠地等龍頭房企旗下部分樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，名列榜單前十位樓盤(pán)折扣價(jià)均在八折以下。其中富力位于?？诘母涣τ纫?折讓利名列榜首，除此之外，富力位于?？诘牧硪豁?xiàng)目紅樹(shù)灣，也以7.5折讓利，排在第8位。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從富力盈溪谷的銷(xiāo)售人員處獲悉，目前該樓盤(pán)正在推第二期樓盤(pán)，“六折優(yōu)惠”是與某網(wǎng)站合作推出的“團(tuán)購(gòu)”活動(dòng)。只要團(tuán)購(gòu)人數(shù)達(dá)到1000人，在11月1日至12月3日支付誠(chéng)意金的客戶可在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日享受六折優(yōu)惠。而且記者了解到，即使“團(tuán)購(gòu)”達(dá)不到1000人，提前預(yù)訂的客戶也可享受一定幅度的折扣，例如團(tuán)購(gòu)人數(shù)在500左右，可享受的折扣為7.8折，記者截稿前該項(xiàng)目的價(jià)格尚未最終確定。

“買(mǎi)家不要單相思期望房?jī)r(jià)會(huì)大幅降價(jià)，這樣只會(huì)錯(cuò)失一次又一次的機(jī)會(huì)?！边@是2011年4月上旬富力地產(chǎn)副總裁朱榮斌在一次公開(kāi)活動(dòng)中的表態(tài)，當(dāng)時(shí)富力對(duì)于樓市的態(tài)度顯得甚為樂(lè)觀。但是姿態(tài)并不代表其對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)認(rèn)識(shí)，有富力內(nèi)部員工就告訴記者，其實(shí)部分一線經(jīng)理已向公司建議給一線公司更多市場(chǎng)應(yīng)對(duì)的權(quán)力，但似乎這并不符合富力的戰(zhàn)略選擇。一直以來(lái)，富力都是典型的香港地產(chǎn)商做派，“旺市賣(mài)樓，淡市買(mǎi)地”、追求單個(gè)項(xiàng)目毛利率。盡管調(diào)控嚴(yán)苛，今年上半年富力的凈利潤(rùn)率依然接近20%，超過(guò)萬(wàn)科、保利的16%和18.4%?！案涣σ恢辈恍加诮祪r(jià)賣(mài)樓”，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，即使是受金融風(fēng)暴沖擊的2008年，當(dāng)對(duì)手率先降價(jià)時(shí)，富力也只是選擇聯(lián)手同行，抱團(tuán)取暖。

但情況到了今年下半年開(kāi)始出現(xiàn)了戲劇性變化，“在政府的號(hào)召之下，大家只能做出價(jià)格向下的調(diào)整。我們現(xiàn)在已經(jīng)下調(diào)了10%，下半年的話，可能會(huì)再下調(diào)10%?！边@是富力董事長(zhǎng)李思廉8月23日在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的公開(kāi)表示，但直到10月底，富力才開(kāi)始這一波“好孩子浪潮”。

任務(wù)就在那里

“年底將至，上市公司必須做出一些漂亮的數(shù)據(jù)?！眮嗐y投資的首席分析師李大偉表示，今年前十月，富力完成了235億元的銷(xiāo)售額，即使是其將年初目標(biāo)由400億元下降到320億元，該銷(xiāo)售額也只完成目標(biāo)的73%。今年最后兩個(gè)月需要完成近90億元的銷(xiāo)售量，如今的市場(chǎng)狀況無(wú)疑需要更大的力度刺激銷(xiāo)售。

同樣是香港上市的龍湖就是最好的先例，11月19日，位于北京大興的龍湖時(shí)代天街，再度創(chuàng)下了“日光”紀(jì)錄。11800元/平方米起價(jià)，當(dāng)天為開(kāi)發(fā)商回籠了2億元資金。時(shí)代天街地塊為龍湖去年12月以34.81億元投得，樓面地價(jià)達(dá)7519元/平方米。如果加上建筑成本3000元/平方米、稅費(fèi)2000元/平方米以及其他費(fèi)用約1000元/平方米，該項(xiàng)目的成本價(jià)可達(dá)14000元/平方米，“基本屬于虧本銷(xiāo)售?！庇蟹治鰩煴硎?。但龍湖對(duì)此卻矢口否認(rèn)，認(rèn)為“目前推出的兩棟樓利潤(rùn)率在1%～5%間”?；ㄆ斓姆治鰩焺t認(rèn)為，該項(xiàng)目毛利或因此變得狹窄。但強(qiáng)調(diào)龍湖時(shí)代天街為規(guī)模較大的項(xiàng)目，現(xiàn)時(shí)僅銷(xiāo)售整個(gè)項(xiàng)目2418個(gè)單位中的216個(gè)，相信上述定價(jià)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的毛利率影響不大。