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房地產(chǎn)行業(yè)整合在即

開發(fā)商面臨的流動性壓力，不僅來自于市場面。

瑞銀證券26日發(fā)布的一份報告稱，對信托貸款更嚴格的監(jiān)管將進一步增加開發(fā)商的融資壓力，一些資產(chǎn)負債表過度擴張的中小開發(fā)商可能走向破產(chǎn)。

此前的9月21日，綠城中國母公司綠城集團的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，被指遭銀監(jiān)會“清查”。該消息未獲綠城方面證實。標普分析師昨日也表示，綠城信托所占比例不大，即使未來不能償還，也不會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。目前綠城集團尚在運行中的信托計劃有14款，公布募集規(guī)模累積約85億元。

但房地產(chǎn)信托遭遇收緊，確是不爭的事實。市場低迷和政策收緊的綜合影響，不容小覷。

標普在報告中警告，如果市場變得像2008年一樣糟糕，中國房地產(chǎn)行業(yè)未來6至12個月內(nèi)可能面臨萎縮。

“（中國房地產(chǎn)商的）現(xiàn)金頭寸還可支撐六個月。倘若情況更加惡化，他們將削減施工量，之后會降價。”德意志銀行亞洲信貸研究主管Jacphanie Cheung說。

關(guān)于明年房價的預(yù)測，符蓓昨日在電話會議上稱，目前沒有改變6月份時所作明年內(nèi)地房價下跌10%的預(yù)測。

標普稱，如果銷售額在2012年下降30%，意味著銷售狀況將回到2010年的水平。與2010年不同的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿比率明顯要高。

據(jù)統(tǒng)計，124家在滬深兩市上市的房企中報顯示，大多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率超過70%。但是如果隨著資產(chǎn)負債率的攀升，開發(fā)商不得不降價，存貨就會縮水，房地產(chǎn)業(yè)便會資不抵債。

標普認為，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整合的速度可能會加快，實力較弱的開發(fā)商會被淘汰。

瑞銀集團中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤也認為，由于開發(fā)商將面臨持續(xù)的流動性緊縮和疲弱的銷售數(shù)據(jù)，越來越多的公司可能會愿意通過降價來減少庫存、參加保障性住房建設(shè)，在某些情況下，小型開發(fā)商將不得不把土地或項目折價出售給具有流動性的公司，或走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)類似于2004-2005年的整合。

并購或緊盯土地資源

資金實力雄厚的大型房企，或?qū)⒂瓉頂U張機遇。

某不愿具名的開發(fā)商昨日分析，隨著下半年銀行開發(fā)貸款額度從緊，開發(fā)商的資金壓力將更大。如果銷售依然低迷，不排除一些企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張態(tài)勢。屆時，市場上不少企業(yè)會出現(xiàn)被并購的可能。其個人認為，接盤者主要以央企居多。

前述開發(fā)商進一步說，相比普通房地產(chǎn)企業(yè)，央企的資金優(yōu)勢十分明顯。而中小型企業(yè)，為了不被并購，最大的可能性就是控制負債率，擴大融資可能，比如上市等，內(nèi)地走不通，可以赴港上市。

全國布局的大型房企綠地集團[簡介 最新動態(tài)]相關(guān)負責人昨日也稱，下半年并購的機會會增多。不過，該負責人強調(diào)，即使考慮并購，也是以土地為載體的項目公司，以獲取土地資源為目的。并購整體公司的可能性不大，因為說實話，房地產(chǎn)企業(yè)大多自顧不暇。

嘉華（中國）投資有限公司副董事谷文勝說，房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)導(dǎo)致不少中小企業(yè)開始出逃，目前已經(jīng)有不少企業(yè)開始出售一些項目公司（轉(zhuǎn)移土地資源），在二級市場的地塊機遇明顯增多。只是目前，企業(yè)出售地塊，主要覺得資金占用量大，風險高，并不是看跌。因此二級市場的一些項目公司，大多要價偏高。如果調(diào)控再趨緊，相信這部分拋售物業(yè)的價格會有松動，這也的確可以為企業(yè)帶來一些機遇。