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標(biāo)普分析師符蓓稱，2012年銷量下降30%的可能性不大，但“我們的敏感性分析表明，這一銷售下降幅度，可能令包括數(shù)家大型獲評級開發(fā)商在內(nèi)的很多開發(fā)商，感受到嚴(yán)峻的流動性壓力”。

政策未見松動，銷量面臨下滑，標(biāo)普稱，中國房地產(chǎn)開發(fā)商最壞的時候還沒結(jié)束。

“銷量”指較2011年下滑10%的假定銷量。

銷量下滑幅度增大時，流動性疲軟的房企增多。

在融資渠道日趨減少之際，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾向中國房地產(chǎn)市場發(fā)出了最新的警告。

9月27日，標(biāo)普發(fā)表中國房地產(chǎn)測試報告稱，未來6個月至1年內(nèi)，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國房地產(chǎn)企業(yè)的流動性造成壓力，大多數(shù)標(biāo)普評級的中國房地產(chǎn)企業(yè)（在港上市），均能抵抗明年銷量下降10%帶來的壓力，但如果2012年銷售比2011年下降30%，很多開發(fā)商可能難以承受，超過一半會出現(xiàn)流動性問題。

目前，標(biāo)普共對29家在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評級，大部分房企的評級為等于或低于BB+級別的“投機(jī)”級。

“今年銷量仍將增長逾兩成”

在這份名為《壓力測試顯示若銷售重挫，可能嚴(yán)重打擊許多獲評級中國開發(fā)商的流動性狀況》的行業(yè)報告中，標(biāo)普分析師寫道，“中國房地產(chǎn)開發(fā)商最壞的時候還沒有結(jié)束?！?/p>

該報告還提到，隨著信貸政策越來越緊，將迫使開發(fā)商降價或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價高昂。

Mirae Asset Research根據(jù)其追蹤的公司情況估算得出，今年上半年，香港上市的內(nèi)地開發(fā)商平均利息成本同比上升64%。

今年迄今，內(nèi)地開發(fā)商共發(fā)行海外債券近90億美元，獲得海外貸款23.9億美元，幾乎全部在上半年進(jìn)行。與此同時，海外融資成本已經(jīng)攀升，一家中等規(guī)模開發(fā)商三年期貸款的所有資金成本目前通常高達(dá)600個基點(diǎn)，遠(yuǎn)高于今年初的400個基點(diǎn)。

即便如此，標(biāo)普指出，受信用風(fēng)險升溫和全球資本市場大幅波動的影響，開發(fā)商可能再難通過離岸債券市場等融資渠道獲得資金。

標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓稱，物業(yè)銷售下降和國內(nèi)外信貸狀況緊縮，是推動流動性壓力上升的主要因素，“我們認(rèn)為，存在較大再融資風(fēng)險的小型、細(xì)分市場開發(fā)商，2012年面臨困境的風(fēng)險更大?！?/p>

此次標(biāo)普的流動性壓力測試共分為兩種情況，第一種情況是今年下半年銷量與標(biāo)普預(yù)測持平，2012年銷量同比下降10%；第二種情況是，2011年下半年銷量下降20%，2012年下降30%。標(biāo)普將中國開發(fā)商分為三組，分別是流動性“足夠”、“不足”和“疲軟”。

根據(jù)標(biāo)普的定義，流動性“疲軟”是指在市場環(huán)境較差的時候，房地產(chǎn)企業(yè)的還款能力將面臨巨大風(fēng)險。

值得一提的是，對于上市房企今年的銷售表現(xiàn)，標(biāo)普仍較為看好。

標(biāo)普預(yù)測，今年開發(fā)商的合同銷售同比將增長25%～30%，并預(yù)測2012年銷售不會大幅下滑，部分原因是過去兩年開發(fā)商加大投資從而大大增加了可銷售庫存。

盡管符蓓稱，2012年銷量下降30%的可能性不大，但“我們的敏感性分析表明，這一銷售下降幅度，可能令包括數(shù)家大型獲評級開發(fā)商在內(nèi)的很多開發(fā)商，感受到嚴(yán)峻的流動性壓力”。

標(biāo)普稱，一線城市如北京和上海的高端物業(yè)開發(fā)商受到的沖擊最大，因?yàn)楦叨说禺a(chǎn)的購買者，恰恰是受限購政策限制的人群。