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開發(fā)商進(jìn)入錢荒時代

銀根危機(jī)

高和投資分析認(rèn)為，中國房地產(chǎn)中直接融資不足10%，80%以上是以銀行貸款為主，使得房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險很容易傳導(dǎo)到整個金融系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)問題，就會牽扯整個社會經(jīng)濟(jì)。這是因為我國房地產(chǎn)開發(fā)曾過度利用銀行貸款，把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行和購房者頭上。

熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的一位人士向記者透露，現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)融資制度最大問題在于風(fēng)險和收益不對稱。購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，需付清首付款并向銀行申請按揭貸款交給開發(fā)商，在這個過程中，開發(fā)商在未交房時，已全部回款，債務(wù)則全部由購房者承擔(dān)。而土地抵押、項目開發(fā)貸款、在建工程抵押貸款等都是反復(fù)利用銀行金融杠桿獲得銀行資金，風(fēng)險轉(zhuǎn)移并積聚到銀行上。

信托受阻

近兩年，房地產(chǎn)信托得到了比較快的發(fā)展。來自高通智庫的數(shù)據(jù)稱，截至今年5月末，房地產(chǎn)信托規(guī)模共計5587.66億元，占全部信托產(chǎn)品籌資規(guī)模的45.11%。不過隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)信托正在被縮緊。

據(jù)中國證券報日前報道，有關(guān)部門此前對20多家信托公司進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”：對房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)中有降；對房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速。另有消息稱，10家信托公司被監(jiān)管部門約談，要求暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

讓房地產(chǎn)信托遭到最致命打擊的是信托公司要在年底達(dá)到《信托公司凈資本管理辦法》要求。《辦法》規(guī)定，信托公司凈資本不得低于人民幣2億元、凈資本不得低于各項風(fēng)險資本之和的100%等。而融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險系數(shù)高，很多信托公司因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較大使其風(fēng)險資本趨緊甚至不足，不得不主動壓縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

信托公司2010年年報顯示，全行業(yè)凈資本規(guī)模最大的信托公司平安信托凈資本即將告急；全行業(yè)信托業(yè)務(wù)收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元的凈資本缺口。

實際上，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模已經(jīng)開始下降，收益率卻在上升，這表明房地產(chǎn)的信托融資渠道已經(jīng)不暢。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，8月8日至14日，一周內(nèi)成立21款房地產(chǎn)信托計劃，募集資金33.99億元，占成立總規(guī)模的45.55%。但每款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均規(guī)模為1.62億元，較上周的2.62億元大幅下降。

上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，收益率為9.81%。而7月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為361億元，收益率已經(jīng)上升到10.38%。照此計算，一旦房地產(chǎn)信托陷入停滯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金缺口或擴(kuò)大千億元。