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熱錢退出炒房轉(zhuǎn)向放貸

“國家?guī)缀跻呀?jīng)把房地產(chǎn)資金所有來源都切斷了，全國的房地產(chǎn)商紛紛跑到溫州，希望得到溫州民間資本的支持，我每天都接到三四個這樣的電話，一天接待到訪的好幾批。很多人想募集溫州民間資本?！睖刂莨芾砜茖W(xué)研究院院長、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文近日接受記者采訪時說。在很多人眼中，周德文被視為溫州民間資本的代言人。

有報道稱，房地產(chǎn)調(diào)控之下，樓市受挫，溫州的民間資本紛紛拋掉手中的樓盤，大量退出房地產(chǎn)業(yè)。周德文則表示：“要更正一點的是，溫州的民間資本并沒有大量退出房地產(chǎn)，只是受樓市不景氣影響，一些投資客把手中的房產(chǎn)銷售掉一點，是因為自身的資金鏈比較緊張，并不是因為對房地產(chǎn)沒有信心?！?/p>

周德文說，從房地產(chǎn)退出的資金很多已經(jīng)回歸實業(yè)。“因為現(xiàn)在實業(yè)不景氣，資金很緊張，從金融機構(gòu)貸不到錢，而民間借貸的利率又較高，企業(yè)家權(quán)衡利弊，就拋出房子拿錢來救實業(yè)?！?

周德文表示，現(xiàn)在一方面有很多大房地產(chǎn)商找到他，想在溫州推介樓盤，給出了比較優(yōu)惠的項目價格，希望盡快回籠資金；另一方面，希望通過他在溫州對接資本。不過，他也承認(rèn)現(xiàn)在民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)非常慎重，即使是進(jìn)入房地產(chǎn)的前端，風(fēng)險還是存在的，所以不像以前那么瘋狂。

事實上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，以溫州作為風(fēng)向標(biāo)的民間資本的流向，悄然發(fā)生了變化。中國人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問卷調(diào)查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲戶占到24.5%，從調(diào)查開始以來首次超越“房地產(chǎn)投資”躍居首位。選擇“房地產(chǎn)投資”的儲戶占比下滑至15.25%。

據(jù)了解，2009年起，中國人民銀行溫州市中心支行每季度對儲戶進(jìn)行“最合算投資方式”問卷調(diào)查。在調(diào)查中，“房地產(chǎn)投資”一直居于首位，“民間借貸”則長期位居次席。今年以來持續(xù)的樓市調(diào)控及銀行銀根縮緊，令事情在第二季度開始起了變化。

投資客進(jìn)入理財時代

盡管在一些溫州投資客看來，“民間借貸”與“房地產(chǎn)投資”之間，并不是一個簡單的爭搶民間資本的關(guān)系，而是相互交錯轉(zhuǎn)換。如不少溫州炒房客看到現(xiàn)在民間借貸利率高，就將房屋抵押獲得的資金用于民間借貸。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)投資趨勢發(fā)生變化，已被認(rèn)為是必然。

“房地產(chǎn)投資趨勢最重要的一點變化是，告別炒房時代，進(jìn)入理財投資時代，即房地產(chǎn)投資的證券化?！备吆屯顿Y董事長蘇鑫認(rèn)為。

“五年前我們投資了一、二線城市的住宅，年投資回報率一般都能達(dá)到15%，調(diào)控后，年回報率絕不會超過5%?！碧K鑫認(rèn)為，原因就在于沒有了投資杠桿，又相應(yīng)提高了稅收。從國外經(jīng)驗看，普通住宅是沒有投資屬性的，美國的普通住宅都是消費品。如果扣除通脹因素的影響，在100年的時間內(nèi)，房價的平均復(fù)合增長率僅為0.6%。

“市場不好，考慮把錢抽出來做點別的?！币晃黄鸺矣谏轿鞯娜耸繌?003年以來，便開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)京城，把手中一部分資金投向房地產(chǎn)，并在王府井等繁華地帶擁有多處物業(yè)?！艾F(xiàn)在已經(jīng)把王府井附近的那處高檔酒店賣了?！痹撊耸肯蛴浾咄嘎叮骸巴断蚰睦镞€在研究考察，目前的投資渠道也比較少，確實有點看不清的感覺?！?/p>

真正的投資藍(lán)海在哪里？蘇鑫認(rèn)為，應(yīng)該是房地產(chǎn)投資的證券化。也就是說，由不動產(chǎn)的實物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，如REITs、信托、基金等。據(jù)悉，蘇鑫創(chuàng)立了首家人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，并在一年多時間內(nèi)，先后在北京收購了4個項目，完成30多億元物業(yè)銷售。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也關(guān)注了這一狀況：“民間資本投資房地產(chǎn)呈現(xiàn)逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端趨勢，從購買房地產(chǎn)物業(yè)，住宅、寫字樓、商鋪，轉(zhuǎn)向直接投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)商提供過橋貸款、購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、開展股權(quán)合作等?！?