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泡沫的形成

鄂爾多斯房地產(chǎn)的繁榮，離不開煤炭和民間資本。

“煤炭業(yè)務(wù)是鄂爾多斯很多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金奶牛?！鞭傉f，在鄂爾多斯，一個再大的企業(yè)，現(xiàn)金流的主要來源之一都是煤炭產(chǎn)業(yè)。

同時經(jīng)營房地產(chǎn)和煤炭兩個業(yè)務(wù)板塊的伊泰集團也是如此。該公司財報顯示，2011年中期，其煤炭占整個業(yè)務(wù)利潤比例的95%以上，毛利率高達62%，這為其房地產(chǎn)板塊提供了充裕的現(xiàn)金流支撐。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產(chǎn)涌入。

“煤炭資源價格的上漲幫助鄂爾多斯積累了原始資本，同時也是因為煤炭儲備豐富，形形色色的社會資本又對鄂爾多斯青睞有加，后來煤改和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，一部分資本從煤炭領(lǐng)域被擠出又進入了房地產(chǎn)行業(yè)。”8月31日，鄂爾多斯市煤炭局辦公室主任郝建軍接受本報記者采訪時表示。

此外，房地產(chǎn)更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。撖小剛說，一個房地產(chǎn)項目通常40%到50%的資金來自民間資本，有的甚至一個樓盤的所有資金都來自民間。

另一方面，鄂爾多斯樓市能如此火爆，也是因為當(dāng)?shù)厝丝棵罕└恢?，沒有找到比房地產(chǎn)更好的投資渠道。

“康巴什新區(qū)房子賣得快，是因為鄂爾多斯人開始以投資心理來買房，而非自住。”一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界人士對記者說。

繁榮的代價

不過，鄂爾多斯的房價今年以來出現(xiàn)了滯漲，觀望的人也越來越多。

記者走訪國悅城、煒業(yè)地產(chǎn)的時代項目，售樓人員與記者交談的30多分鐘內(nèi)卻無一人來詢價。

9月4日，時代項目的負責(zé)人杜總經(jīng)理向記者坦言，“現(xiàn)在賣不動了”，其中一個重要的原因是政府的限貸政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款。據(jù)星河灣的周偉介紹，鄂爾多斯人貸款是習(xí)慣，有錢沒錢都貸款，然后放貸或投資，大量貸款就是這樣流進樓市的，現(xiàn)在也有一些人把錢壓在項目里拿不出來。

據(jù)知情人士透露，鄂爾多斯市政府門前經(jīng)常有人狀告開發(fā)商討薪，而開發(fā)商攜款潛逃的傳聞最近也時有發(fā)生。

而房地產(chǎn)調(diào)控還在升級，從限貸政策到“一房一價”的限價政策，此前有傳聞稱，要在今年8月底實行限購，但至今沒有公布，這讓開發(fā)商暫時松了一口氣，因為鄂爾多斯人均房產(chǎn)三四套，如限購則掐到了命門。

但這還不是最重要的。重要的是，鄂爾多斯還隨處可見耗資數(shù)億、數(shù)十億打造的豪華新城和高檔小區(qū)，按照目前房地產(chǎn)開發(fā)的速度，再過幾年當(dāng)?shù)厝藢⒅辽贀碛腥司?0套以上的房子。前述杜總說，目前樓市嚴重供過于求，房子建得太多了。

撖小剛深為鄂爾多斯的房地產(chǎn)業(yè)感到擔(dān)憂，“房價、房租越來越高，推高了居住的整個生活成本，很多人不愿意來鄂爾多斯工作了?，F(xiàn)在全市人口160多萬，東勝和康巴什中心區(qū)的流動人口有50萬，而且這個數(shù)字還在萎縮，哪兒來的那么多剛性需求？”

然而，眾多民間資本還在向房地產(chǎn)涌入，泡沫風(fēng)險不容小覷。“這些資本的來源遍及全國，包頭、呼和浩特、北京、溫州的熱錢都流向了這里。但是外地人大部分都是投機者，稍有風(fēng)吹草動就馬上撤資，但后面跟著的本地人，就很難及時抽身了。”撖小剛警示說。