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“買大不買小”

同策咨詢研發(fā)中心數(shù)據(jù)顯示，在過去的一個雙休日，上海市公寓產(chǎn)品共107個樓盤成交327 套，成交面積達(dá)到35717 平方米，成交冠軍是位于浦東外高橋板塊的仁恒森蘭雅苑。據(jù)了解，該項(xiàng)目在售公寓以180 平方米為主。房價壓力下，大戶型成交似乎并無頹勢，支撐此種表現(xiàn)的原因，被人具象地描述為改善性剛需或者一部分中高端“剛需”，而形而上地認(rèn)為，則可解讀為一種傳統(tǒng)思維的力量。

“大戶型銷售向來比較穩(wěn)健，沒有特別‘冷’也沒有特別‘熱’?！?新聚仁機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)沙立松如是說。究其原因，沙立松表示，“此種現(xiàn)象一方面與通脹有關(guān)，在強(qiáng)烈的通脹預(yù)期下，上海的一線城市樓市調(diào)整空間預(yù)期較小。有相當(dāng)部分剛改客戶，該買還會買。而另一方面，則和中國人的購房習(xí)慣有關(guān)系。”

對于一種早熟的農(nóng)耕文明來說，土地和家族是物質(zhì)利益延續(xù)的載體和保障，而這兩者對于國人的意義重大。綿延幾千年的傳統(tǒng)，即使到了現(xiàn)代社會，“一所大房子，一大家子人住在一起，圍著一個大圓桌吃飯”，依然是很多人心中對于家的最溫暖認(rèn)知。于是在能力范圍內(nèi)，“買大不買小”的行為邏輯普遍存在，并在市場中屢屢得以證實(shí)。
 

上海中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從8月全市二手房成交結(jié)構(gòu)來看，總價在100萬元以下的物業(yè)成交比例較前一個月減少6.49個百分點(diǎn)；而200-300萬元的物業(yè)占比增加3.19個百分點(diǎn)。如果按照2萬元/平方米的成交均價來計(jì)算，可以看出，即使交易普遍遇冷，大戶型需求依然有所增長。

而根據(jù)同策咨詢研發(fā)部總監(jiān)張宏偉所做的一個測算，今年上半年大戶型成交量的絕對值雖然無法和小戶型成交絕對值相比，但大戶型成交比率增速比要高于小戶型增速。對此，沙立松認(rèn)為，未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)這一情況都將持續(xù)。房地產(chǎn)市場化十多年來，早期剛需客群的改善需求非常強(qiáng)烈，這將是支撐一線市場未來大戶型市場繁榮的最主要力量。

事實(shí)上，即使購買小戶型的購房者，也更多是為了“過渡”，多期待以后經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后再換大房子，而隨著“限購令”等政策的出臺，“一步到位”的想法使大戶型擁躉更多。

“三代同堂”

“我們在這個城市中生活，一座房子只是安身之所，真正重要的還是這個房子能夠提供給我們有關(guān)‘家’的具體定義?！边@是上海綠順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理夏松華在接受媒體采訪時所說的一段話。

對于家，“三代同堂，其樂融融”這樣的描述極富東方情結(jié)，即使目前小家庭數(shù)目日益增多，但三代同堂依然是很多人心目中對于家的理想，而人們往往通過購買大房子這樣的具體行為作為實(shí)現(xiàn)理想的物質(zhì)基礎(chǔ)。

“從公寓類大戶型的表現(xiàn)來看，今年大平層去化理想?！倍皇兰o(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申告訴筆者。事實(shí)上，2011年，大平層系類產(chǎn)品的表現(xiàn)并不偶然。

以綠城玉蘭花園為例，對于平層官邸這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，綠城賦予其遠(yuǎn)刻的人文意義，其被視為對于中國“家族”觀念文化斷層的修補(bǔ)。在綠城玉蘭花園，家庭的老中青三代共居一室，又均有各自的生活空間，并且易于生活以及感情的交流溝通。夏松華曾表示，經(jīng)過多年的發(fā)展，中國人有回歸傳統(tǒng)的趨勢與需要，而綠城做出這樣的產(chǎn)品，也是希望在服務(wù)的角度上有所拓展與延伸，或者說希望能夠從更深的層面上做到“以人為本”。

不止大平層項(xiàng)目受到客戶青睞，經(jīng)濟(jì)型別墅的崛起也顯示出“中國式購房”的典型特征。

上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9月5日最新統(tǒng)計(jì)，上周(8.29-9.4)申城別墅共成交100套，從分布情況來看，嘉定區(qū)拔得頭籌，主要得益于板塊內(nèi)天居玲瓏灣的集中成交，該項(xiàng)目是位于嘉定新城的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅，戶型面積在150-255平方米，8月28日開盤，開盤一周即迅速去化25套。同樣表現(xiàn)不俗的還有近期持續(xù)熱銷項(xiàng)目——長泰東郊御園、南郊中華園等。經(jīng)濟(jì)型別墅的較低總價，使其受眾眾多。經(jīng)濟(jì)型別墅的熱銷也驗(yàn)證著人們對于大戶型的情有獨(dú)鐘。

大戶型齊全的功能空間且相對獨(dú)立，既能一家人共享天倫之樂，又能同時兼顧個人隱私。從建筑設(shè)計(jì)的角度來講，如此強(qiáng)大的生活功能，并非小戶型可以做到。

“遠(yuǎn)親不如近鄰”

“遠(yuǎn)親不如近鄰”，一句俗語將中國人的人情世故深含其中。對于這句話的信守，顯示出傳統(tǒng)的強(qiáng)大力量。如今，“鄰居”的意義有所拓展，不僅包含著人的因素，也包含對環(huán)境的要求。正如沙立松所言，剛改客群一般追求的是舒適性、享受型物業(yè)，除了會在戶型上有要求，對社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、裝修等方面要求也比較高，甚至還有擇鄰而居等精神層面的需求。

“購買140平方米以上大戶型的置業(yè)者生活品質(zhì)一般都比較高，因此，房屋戶型的設(shè)計(jì)及社區(qū)的綜合品質(zhì)都是他們十分重視的?！币晃皇袌鲣N售人員也告訴筆者。

今年同樣成為市場焦點(diǎn)的金地天御，其社區(qū)空間的打造是很多人為之傾心的理由。金地天御用相錯布置，打造出一種鄰里庭院的感覺；會所的酒店大堂成為鄰里交流的空間；其合理的間容間距，形成非常巧妙的鄰里關(guān)系，被其首席設(shè)計(jì)師余泊稱之為“讓人有種雞犬相聞、夏夜觀星的感覺。”

而預(yù)計(jì)九月推出的佘山瓏原則用中式風(fēng)格來獲得共鳴。在相關(guān)人員的介紹中，佘山瓏原將用大膽、創(chuàng)新和不拘泥的表現(xiàn)形式，結(jié)合中國傳統(tǒng)的人居智慧，以建筑的“形”還原居住的“義”，用中軸對稱、層次分明的中國人居禮序，“三進(jìn)三重”的庭院空間等延續(xù)中國傳統(tǒng)居住的“尊重而不疏離”。

中式大宅

引領(lǐng)文化回歸

中華傳統(tǒng)文化講究一個“和”字，講究親情傳承，因此在居住文化上也就體現(xiàn)出四合院文化、三進(jìn)式深宅大院布局，而這些近年來也逐步被市場挖掘出來，形成獨(dú)具特色的大宅市場。

如果說公寓式的單元樓是西方獨(dú)立自由的文化精神或者生活方式在建筑上的反映，那么合院式中式大宅必將引領(lǐng)中華傳統(tǒng)居住文化的回歸，親情以住宅作為紐帶，借助建筑這一形式回歸傳統(tǒng)也勢在必行，這一文化趨勢正逐步被市場認(rèn)同，未來的房地產(chǎn)市場也將向著這個方向演繹。

新聚仁機(jī)構(gòu)品牌部總經(jīng)理 沙立松

大戶型產(chǎn)品中

大平層更受市場歡迎

大戶型中別墅的去化雖然不是特別高，但其稀缺性決定了其價值，而且高端產(chǎn)品銷售一般都有階段性。比如今年4、5月月末最后一周別墅有集中推盤，整體銷售情況也較理想。

大戶型中的大平層公寓，去化相對更為理想，特別是一些品牌產(chǎn)品，在品質(zhì)、稀缺、地段、價格等多方面因素下表現(xiàn)突出。數(shù)據(jù)顯示，公寓類大戶型產(chǎn)品，成交套數(shù)同比去年上漲，漲幅在10%以上。當(dāng)然這其中和供應(yīng)也有關(guān)系，去年9月時才出現(xiàn)的高供應(yīng)，今年在4、5月時即出現(xiàn)，節(jié)點(diǎn)有所不同。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師 羅寅申