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在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)機(jī)，中央再度表態(tài)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松，確保房地產(chǎn)調(diào)控見到實(shí)效。

9月1日，國務(wù)院總理溫家寶在《求是》雜志發(fā)表署名文章指出，目前是房產(chǎn)地產(chǎn)政策調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，在確保整體調(diào)控措施不動(dòng)搖的同時(shí)，還要有針對性地抑制二、三線城市房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

一位接近住建部的專家指出，限購政策不放松的情況下，北上廣深等一線城市房屋庫存量已經(jīng)足夠銷售1年，加上開發(fā)商要在9-10月份加大推貨力度，9月份或成房價(jià)實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)形成時(shí)機(jī)。

庫存陡增

上述專家指出，本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)限購政策的直接原因是主要城市房屋庫存量跌破警戒線，如果不實(shí)行限購，會(huì)在嚴(yán)重供需不平衡的情況下，造成房價(jià)瘋漲的結(jié)果。

北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥指出，一般城市建設(shè)管理部門將房屋庫存量夠10個(gè)月的銷售量作為安全警戒線，而北京等城市在實(shí)行限購政策之前，庫存量跌破了8萬套。

實(shí)行最嚴(yán)厲的限購的政策將近1年，北京的房屋庫存量已經(jīng)超過11萬套，以目前的月均銷售1.3萬套的速度計(jì)算，基本可供銷售1年。這也就意味著，政府手中有足夠的房源應(yīng)付購房需求，房屋供求關(guān)系將逆轉(zhuǎn)。

對于開發(fā)商來說，如果一個(gè)城市房屋庫存量越高，意味著項(xiàng)目銷售壓力越大，而對于政府來說，庫存越高，房價(jià)下行壓力越大，調(diào)控房價(jià)的壓力越小。

記者了解到，上海一、二手房的庫存量超過2600萬平方米，約合22.1萬套。

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，按這樣的庫存量來說，上海需要在一年左右才能消耗完這個(gè)庫存量。

中國某研究院副院長陳晟表示，7月份的時(shí)候，各個(gè)城市的樓市已經(jīng)在擠出泡沫，往年的“金九銀十”恐難再出現(xiàn)。

首創(chuàng)置業(yè)一位負(fù)責(zé)人在“首創(chuàng)芭蕾雨”項(xiàng)目置業(yè)講堂活動(dòng)上介紹，由于區(qū)域房價(jià)下行壓力比較大，該項(xiàng)目均價(jià)進(jìn)行了下調(diào)10%左右，并且對于一次性付款給予高達(dá)9.2折左右的折扣。

而據(jù)某網(wǎng)對1000多名購房者發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示， “金九銀十”置業(yè)興趣不高，近七成購房者認(rèn)為“金九銀十”勢必爽約，下半年樓市將持續(xù)低迷。

北京鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，北京新入市郊區(qū)項(xiàng)目簽約率僅為41％，比城區(qū)項(xiàng)目低17個(gè)百分點(diǎn)。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，目前北京城區(qū)項(xiàng)目簽約率高于郊區(qū)，郊區(qū)商品房庫存量攀高的趨勢今后會(huì)愈加明顯。

據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市下半年的潛在商品房供應(yīng)量為900萬-1000萬平方米左右，明年上半年潛在的供應(yīng)量仍將超過1000萬平方米，以此推算，未來一年市場商品房的供應(yīng)量很可能超過2000萬平方米，住宅總套數(shù)有可能突破15萬套。

據(jù)易居研究院7月27日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2011年6月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)2331萬平方米，相比去年同期增長18.2%。杭州、武漢、長沙、鄭州4個(gè)二線城市新建商品住宅庫存總量為1127萬平方米，同比增長22.2%。

9月或成拐點(diǎn)

“我們還是準(zhǔn)備沖一下金九銀十，”北京一家房地產(chǎn)開發(fā)商對記者坦言，今年上半年一直保持保守策略，但是眼看今年將過，公司銷售業(yè)績太差，必須押注“金九銀十”。

保利地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人對記者說，保利地產(chǎn)判斷今年第四季度為房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)期，政策會(huì)進(jìn)一步從嚴(yán)，保利地產(chǎn)采取保守穩(wěn)健策略，目前公司賬面貨幣資金余額176億元，應(yīng)付土地價(jià)款余額僅79億元。

合生創(chuàng)展地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人對記者表示，合生上半年完成營業(yè)總額48.33億港元，同比上漲3.55%，其中92%來自于物業(yè)銷售收入；實(shí)現(xiàn)凈利10.2億港元，同比下降33%，則今年上半年核心利潤將同比大漲81%。

但是，出于下半年銷售壓力的考慮，合生準(zhǔn)備下半年采取推出更多核心城市周邊項(xiàng)目、中小戶型項(xiàng)目和降價(jià)結(jié)合的策略，來保證銷售回款。

截至8月24日，A股市場共有70家房企披露了2011年中報(bào)，這70家房企總存貨從2010年中期的4457億元上漲至2011年中期的6168億元，增長幅度達(dá)到38.4%。

記者了解到，大部分開發(fā)商對于第四季度行情并不看好，但是由于調(diào)控的壓力，多數(shù)上市房地產(chǎn)公司僅完成了年度銷售額的3-4成任務(wù)，迫于壓力，必須選擇“金九銀十”進(jìn)行銷售沖刺。

而對于購房者來說，一部分購房者適應(yīng)了限購政策，開始采取購房動(dòng)作，另一部分觀望的購房者也在通脹的壓力下，選擇出手買房。

“總體來說，新增購房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新增房屋供應(yīng)量。”中房協(xié)一位負(fù)責(zé)人對記者說，他判斷第四季度房價(jià)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，9月份將是房價(jià)拐點(diǎn)。

實(shí)際上，很多開發(fā)商已經(jīng)不再將住宅降價(jià)促銷作為回款主要工具，而是采取進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的方式來回籠現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)由此十分火熱，甚至吸引了更多房地產(chǎn)行業(yè)以外的企業(yè)進(jìn)入。例如，準(zhǔn)備于明年上市的餐飲業(yè)巨頭吳地人家準(zhǔn)備進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，在餐飲業(yè)的支持下，做寫字樓和商業(yè)的持有開發(fā)。

中房協(xié)副會(huì)長朱中一在某商業(yè)地產(chǎn)舉辦的2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上指出，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資難的問題，但是不能因此盲從地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，更不該將商業(yè)地產(chǎn)炒得虛熱，引起更大的調(diào)控壓力。