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浙江在線09月01日訊傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，又如約而至。不過，今年的“金九銀十”成色如何，就不好說了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州即將于9、10月份開盤的樓盤至少有40多個，加上目前杭州主城區(qū)的可售房源已經(jīng)達到32971套，市場壓力已經(jīng)越來越大。但業(yè)內(nèi)人士也指出，如果政策不松口，房貸不放開，讓開發(fā)商寄予很大希望的“金九銀十”，恐怕要泡湯了。

政策依舊從緊反彈跡象不明

每一年都似乎要提到“金九銀十”這個話題，但幾乎每一年的背景，都有所不同。而樓市作為非常典型的政策市，跟調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境是休戚相關(guān)，共同進退的。

讓我們來盤點一下近幾年的“金九銀十”。

2008年，受美國次貸危機和全球經(jīng)濟形勢不樂觀等影響，市場購買力明顯下降，商品房成交量持續(xù)低位低位徘徊。與此同時，萬科扛起的降價大旗，一時間哀鴻遍野，市場對后市的走勢悲觀，“金九銀十”最后以銅九鐵十”慘淡收場。

2009年，在持續(xù)的救市政策刺激下，這一年的“金九銀十”可謂成色十足。即使是“銀十”，也交出了5616套的成績，幾乎與“金九”持平，并比前一年同期增加了三倍多。同時，房價也紛紛上漲。

2010年，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展良好，但調(diào)控風聲日益趨緊，在這樣的大背景下，“金九”依舊得以保持，但“銀十”表現(xiàn)就有些乏善可陳，市場變臉速度驚人。

而2011年“金九銀十”所面對的背景，則是史上最為嚴厲的樓市調(diào)控政策。房子不讓賣，貸款放不了，市場信心降至谷底。與此同時，宏觀經(jīng)濟形勢也不容樂觀，美國褪去3A信用光環(huán)，國際經(jīng)濟形勢開始出現(xiàn)異動，而國內(nèi)經(jīng)濟增長速度趨緩，通脹壓力依然很大。而就在大家認為樓市調(diào)控已初步到位，限購范圍不會繼續(xù)擴大時，臺州一紙限購令再次讓開發(fā)商的僥幸心理受到重創(chuàng)，說明政策形勢依舊不太明朗，同時也拉開了“第二輪限購潮”的大幕。

浙江省外商投資協(xié)會副會長、中國房地產(chǎn)投融資促進中心理事王偉業(yè)認為，臺州的限購拉開了二三線城市限購序幕，預(yù)計二三線城市的限購可能在9月初全面開始，限購城市數(shù)量不會少于30個。即將到來的“金九”將很難實現(xiàn)成交回升，這個“金九銀十”恐將化為泡影。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，回籠資金的難度會進一步加大，整體降價促銷的動力也會更強烈，房價拐點或?qū)⒃俣乳_啟。

而杭州置高地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理袁文君也表示，今年的9、10月份與2008年一樣艱難，但又不太一樣，雖然“金九銀十”成交量應(yīng)該會有所放量，但與歷史成績相比，他認為肯定是最低的。因為2008年政策救市，促使大家去買房的意圖是非常明顯的。而現(xiàn)在，政策放松的跡象一點都沒有，購房者信心不恢復，市場想要反彈，是不太可能的。

房價照跌不誤重構(gòu)板塊體系

“現(xiàn)在房價到底跌了沒有？”這是茶余飯后許多人最喜歡互相打聽的話題。

答案顯然是肯定的。

在下沙，德信中外公寓將金沙湖的價格拉低到15000元/平方米左右；在丁橋，昆侖天籟讓10000元/平方米的價格重回樓市；在城北，華盛達閱城14800元/平方米的均價，讓周邊樓盤失去了定價主動權(quán)；一位開發(fā)商概括得好：三墩的樓盤賣良渚價，而良渚的樓盤，就只能賣瓶窯的價格了。

而開發(fā)商的定價也越來越有藝術(shù)性。比如最近，下沙樓盤保利灣天地推出了一個“保利幸福置業(yè)行動”，其中最惹人矚目的是一個“千人增值購”活動，具體來說，就是根據(jù)購買人數(shù)的多少，逐級降低房價，100人減1000元/平方米，200人減1500元/平方米，1000人減4000元/平方米，均價低至8900元/平方米。之后，這個樓盤再次爆出“起價7280元/平方米”的消息，讓不少業(yè)內(nèi)人士也紛紛高呼“實惠”。

對此，杭州置高地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理袁文君表示，這段時間，可以走得動的樓盤，一是像保利灣天地這樣的酒店式公寓，或者是浙商財富中心這樣市中心的寫字樓物業(yè)，它們是商業(yè)地產(chǎn)不受限購，同時價格上也有非常大的讓利空間。與此同時，一些適合剛需樓盤特別是新開樓盤，出貨可能性也要大一些。因為它們在定價上有一定的空間，可以重新定義各個板塊的價格，以此吸引購房者進場。

他認為，另一方面，一些總價比較高、本來就滯銷的老盤，估計會比較麻煩。因為不是因為市場沒有購買力，而是因為這些購買力被限購了，即使降價也沒有用。

庫存越來越多競爭日益激烈

根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，截至2011年8月31日，杭州主城區(qū)商品房可售面積為416萬平方米，可售套數(shù)為32971套；若按近8周杭州新房周平均505套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為65.3周。世聯(lián)地產(chǎn)有關(guān)負責人也表示，今年杭州樓市庫存量又達到一個新高，金九銀十是否會放量，立馬可見分曉。

而事實上，根據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州僅9月份要開盤的樓盤就有40多個。其中，中國鐵建國際城、金色黎明、順發(fā)吉祥半島、半島國際、萊德紳華府、保利玫瑰灣、陽光郡等10多個樓盤，是首次開盤。這些樓盤很有可能將改寫一個區(qū)域的房價，所以更加讓人關(guān)注。

跟往年不同的是，很多開發(fā)商都對是否開盤模棱兩可。

對于行情的不確定，顯然是開發(fā)商猶疑心理的重要原因?！拔覀兪抢媳P，下期不知道定什么價格，現(xiàn)在似乎只有新盤還可以走得動?！鞭D(zhuǎn)塘一位開發(fā)商表態(tài)。而樓盤銷售不暢也是關(guān)鍵，已經(jīng)推出的都賣不好，何必推那么多房源呢？

鋒芒地產(chǎn)營銷機構(gòu)總經(jīng)理楊懷覺得，目前形勢下開發(fā)商應(yīng)該改變思路，不是坐等金九銀十到來，而是要充分利用這一傳統(tǒng)銷售旺季，加大力度促銷，落袋為安，現(xiàn)在還不是樓市最冷最艱苦的時候，早點為過冬儲備更多的干糧。

鏈接： 9、10月部分將開樓盤信息

方正荷塘月色：9月中旬開南面5號樓，200多套房源，主力戶型90平方米，開盤均價為折后16800元/平方米，11號樣板房已經(jīng)開放，在360空間現(xiàn)場。參加品鑒會的意向客戶還可以免費申領(lǐng)萬元購房抵價券和“幸福平米卡”，其中申領(lǐng)“幸福平米卡”的客戶可享受一期開盤每平方米減600元的優(yōu)惠。

龍湖滟瀾山：預(yù)計9月初加推7號樓或2號樓花園洋房，戶型面積為150-190平方米，主力180平方米，價格預(yù)計29000元/平方米左右。

保利灣天地：預(yù)計9月中上旬開盤，戶型面積為95-140平方米精裝LOFT，達到千人團購后，均價低至8900元/平方米。

東方福?。侯A(yù)計10月份推20號樓，面積大約為200平方米的精裝修房源。

天鴻香榭里：預(yù)計10月推89平方米三房戶型，戶型面積在89-137平方米，其中89平方米為三房兩廳兩衛(wèi)戶型，均價待定。

錢塘帝景：預(yù)計9月推1號樓和3號樓，共推出1號樓176套房源，戶型為89平方米；3號樓88套房源，戶型為255平方米，3號樓房源為一線江景房源。

半島國際：預(yù)計9月首推2號、3號樓，主力戶型為86平方米與90平方米，其中90平方米為江景LOFT。

順發(fā)吉祥半島：預(yù)計9月或10月開盤，首推7號樓高層公寓，有87平方米、89平方米、123平方米等戶型，共計160余套房源。

保利玫瑰灣：預(yù)計9月初開盤，首推11和12號樓總共96套房源，戶型為84、87平方米經(jīng)典Max戶型。

萊德紳華府：位于主城區(qū)申花板塊核心區(qū)，9月底開盤，首推一期面積89平方米的小戶型為主。