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行業(yè)分化加劇

受制于限貸、限購等多重政策影響，主要城市成交量明顯下降的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也普遍下降，存貨量明顯上升。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，上半年包括萬科、招商地產(chǎn)、北京城建、濱江集團(tuán)、深物業(yè)、榮盛發(fā)展、萊茵置業(yè)等在內(nèi)的多數(shù)開發(fā)商，其存貨周轉(zhuǎn)率比去年同期均有所下降，其中萬科的存貨周轉(zhuǎn)率由去年上半年的0.1次降至0.07次。

房企總體存貨也因此快速增加，截至2011年6月30日，上述23家房企的存貨量達(dá)到3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長(zhǎng)了46.30%，環(huán)比2011年一季度的2843.42億元也增長(zhǎng)了11.75%。

在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~方面，23家房企中有14家較上年期末出現(xiàn)下降，下降開發(fā)商的比例高達(dá)61%，包括萊茵置業(yè)、嘉凱城、深振業(yè)、廣宇集團(tuán)和濱江集團(tuán)等。

但與行業(yè)整體走勢(shì)不同的是，大型開發(fā)商依然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，相比中小型開發(fā)商的頹勢(shì)堪稱大相徑庭。

萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米和銷售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%，銷售金額占全國(guó)商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%。

房企盈利巨頭中海地產(chǎn)，上半年銷售金額同比增長(zhǎng)85.9%至428億元人民幣，凈利潤(rùn)則同比上升35%至58億元；招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為80.9億元和14.69億元，同比分別增長(zhǎng)15.90%和39.84%。

總體上來看，無論是資產(chǎn)負(fù)債率，還是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，以及銷售規(guī)模和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)等方面，大型房企的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越中小開發(fā)商。

以存貨為例，招商地產(chǎn)與萬科2011年中期的存貨數(shù)據(jù)為444.70億元和1713.66億元，僅這兩家房企的存貨就占據(jù)了23家總和的67.92%。

由于房地產(chǎn)和其他的行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)除了現(xiàn)金基本上就是存貨，真正的庫存是現(xiàn)房庫存。截至6月末，萬科各類存貨中現(xiàn)房存貨比例僅為2.8%，不足一個(gè)月的銷量，而去年同期萬科的這一指標(biāo)為4.8%。

郁亮認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力和競(jìng)爭(zhēng)性比以前更大，但從上半年不同開發(fā)商的表現(xiàn)來看，做主流住宅的開發(fā)商做得更好，沒有說高端做得更好一些。