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行業(yè)分化加劇

受制于限貸、限購等多重政策影響，主要城市成交量明顯下降的同時，房地產企業(yè)的存貨周轉率也普遍下降，存貨量明顯上升。

根據Wind資訊統(tǒng)計，上半年包括萬科、招商地產、北京城建、濱江集團、深物業(yè)、榮盛發(fā)展、萊茵置業(yè)等在內的多數開發(fā)商，其存貨周轉率比去年同期均有所下降，其中萬科的存貨周轉率由去年上半年的0.1次降至0.07次。

房企總體存貨也因此快速增加，截至2011年6月30日，上述23家房企的存貨量達到3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長了46.30%，環(huán)比2011年一季度的2843.42億元也增長了11.75%。

在經營活動產生的現金流量凈額方面，23家房企中有14家較上年期末出現下降，下降開發(fā)商的比例高達61%，包括萊茵置業(yè)、嘉凱城、深振業(yè)、廣宇集團和濱江集團等。

但與行業(yè)整體走勢不同的是，大型開發(fā)商依然業(yè)績增長強勁，相比中小型開發(fā)商的頹勢堪稱大相徑庭。

萬科上半年實現銷售面積565.5萬平方米和銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，銷售金額占全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。持有現金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%。

房企盈利巨頭中海地產，上半年銷售金額同比增長85.9%至428億元人民幣，凈利潤則同比上升35%至58億元；招商地產實現營業(yè)收入和凈利潤分別為80.9億元和14.69億元，同比分別增長15.90%和39.84%。

總體上來看，無論是資產負債率，還是經營活動產生的現金流量凈額，以及銷售規(guī)模和凈利潤增長等方面，大型房企的表現遠遠超越中小開發(fā)商。

以存貨為例，招商地產與萬科2011年中期的存貨數據為444.70億元和1713.66億元，僅這兩家房企的存貨就占據了23家總和的67.92%。

由于房地產和其他的行業(yè)不同，房地產企業(yè)的資產除了現金基本上就是存貨，真正的庫存是現房庫存。截至6月末，萬科各類存貨中現房存貨比例僅為2.8%，不足一個月的銷量，而去年同期萬科的這一指標為4.8%。

郁亮認為，上半年房地產行業(yè)的經營壓力和競爭性比以前更大，但從上半年不同開發(fā)商的表現來看，做主流住宅的開發(fā)商做得更好，沒有說高端做得更好一些。