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房地產(chǎn)是否有新的投資進(jìn)入，不能光看現(xiàn)在的投資額，而要看新的土地成交情況。現(xiàn)在各地土地流拍很多，新購(gòu)?fù)恋夭糠衷谖s，地價(jià)增幅也在下降，現(xiàn)在不買(mǎi)地，將來(lái)就開(kāi)不了盤(pán)。另一方面，開(kāi)發(fā)商從銀行獲得貸款非常困難，特別是中小開(kāi)發(fā)商，尤其是單盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，它們有的雖能通過(guò)信托來(lái)融資，也只能救急，而不能解決整個(gè)房地產(chǎn)的饑渴，而且信托融資利率較高，財(cái)務(wù)成本占比約15%以上。綜上來(lái)看，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)投資的走向是下降的。

《21世紀(jì)》：住建部近期表示年底前不會(huì)取消限購(gòu)令，國(guó)務(wù)院也表態(tài)可能對(duì)二、三線城市實(shí)行限購(gòu)。您如何判斷未來(lái)房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)？

陸磊：現(xiàn)在看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)。2007年9月開(kāi)始的上一輪調(diào)控，效果是顯著的，人們預(yù)期到房?jī)r(jià)下跌，甚至出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)引起老業(yè)主不滿(mǎn)的事例；但本輪調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)并無(wú)明顯回落。

從房地產(chǎn)投資來(lái)看，今年上半年投資增幅依然偏高，房地產(chǎn)仍是中國(guó)的支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)了整個(gè)投資的增長(zhǎng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資的依賴(lài)，這種結(jié)構(gòu)畸形不但沒(méi)有緩解，反而更加嚴(yán)重，所以，調(diào)控還將持續(xù)。前期的調(diào)控使得投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，限購(gòu)令向二三線城市延伸，是對(duì)投機(jī)投資性需求的新一輪“圍剿”。

連平：目前一線城市房?jī)r(jià)總體呈“滯漲”狀態(tài)，但二三線城市還在繼續(xù)上漲，有的城市漲幅較大，投機(jī)苗頭出現(xiàn)，泡沫增速較快，削弱本輪調(diào)控效果，這是限購(gòu)令擴(kuò)大的背景之一。

目前一大批大中型房地產(chǎn)企業(yè)已從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。它們?cè)谝痪€城市賺取了可觀利潤(rùn)，一線城市限購(gòu)之后銷(xiāo)售低迷，而二三線城市房?jī)r(jià)偏低，需求較為旺盛，它們?cè)诙€城市取得較好業(yè)績(jī)、資金回籠后，在一線城市的樓盤(pán)就不必降價(jià)促銷(xiāo)。

若限購(gòu)令擴(kuò)大到二三線城市，尤其那些漲幅過(guò)大、投機(jī)需求和泡沫上升較快的城市，那么它們的資金回籠就會(huì)有一定困難，促使一線城市房?jī)r(jià)一定程度的回落。這表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，有助于鞏固并擴(kuò)大本輪樓市調(diào)控已取得的成果。

聶梅生：二三線城市是否實(shí)行限購(gòu)尚無(wú)定論?？梢钥隙?，一線城市的限購(gòu)效果是明顯的，若二三線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得不到控制，出臺(tái)限購(gòu)令就是必要的。但7月份數(shù)據(jù)顯示，二三線城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)急劇上漲的勢(shì)頭，資金也沒(méi)有大量流向二三線城市，根據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)(《2011年7月中國(guó)房地產(chǎn)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》)，7月中國(guó)100個(gè)主要城市住宅價(jià)格較6月上升0.21%，漲幅創(chuàng)過(guò)去11個(gè)月以來(lái)最低。在這個(gè)前提下還有必要限購(gòu)嗎？限購(gòu)不是目的，關(guān)鍵要看二三線城市房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)是否大幅上升，若二者都是平穩(wěn)的，就沒(méi)有限購(gòu)的必要。

根據(jù)7月份的月度數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅繼續(xù)下降或出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)是可預(yù)見(jiàn)到的，到最后，年初和年尾相比，如果不漲不跌是最理想的，也是可能性較大的。環(huán)比漲跌幅小于0.5%代表一個(gè)信號(hào)，也是大家的目標(biāo)值。當(dāng)然，如果控制不住，大幅下跌也不無(wú)可能，2008年就是如此，當(dāng)時(shí)是由于金融風(fēng)暴，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入了恐慌。當(dāng)前美國(guó)的狀況也不好，倘若國(guó)債問(wèn)題處理不好，出現(xiàn)類(lèi)似于華爾街那樣的恐慌，隱患也是存在的。

但按照客觀規(guī)律，若沒(méi)有特殊情況，經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)突然大幅下滑。在房?jī)r(jià)漲幅收窄甚至局部地區(qū)出現(xiàn)回調(diào)的情況下，我看不到調(diào)控政策繼續(xù)加壓的必要性。因此，當(dāng)前的外因和內(nèi)因我們都需注意，尤其是內(nèi)因，要審慎，調(diào)控要適度靈活，不能一味加壓，也不能輕易放松，要更多地觀察市場(chǎng)反應(yīng)。