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7月26日，上海樓市出臺“滬四條”，上海樓市“限購”再度收緊，業(yè)內(nèi)人士對此比較擔憂，其中“滬四條”第三條中曾經(jīng)提到：“繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限售政策……非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合針對“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可?！边@一條款規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士做了這樣的測算：購房者當中大約有30%的比例是通過補繳納稅證明或社保證明來進行購房的，因此，此項規(guī)定將使未來市場成交量下降30%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“滬四條”中“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可。”的規(guī)定影響沒有那么大，并且在未來執(zhí)行層面也面臨眾多問題，具體而言：

第一、高速周轉(zhuǎn)市場策略將對沖“滬四條”的影響。

首先我們來做一個測算，按照目前的上海商品市場的平均銷售量，每周的成交量在15-20萬平方米，按照“滬四條”中叫停外地戶籍補稅購房等措施將使未來市場成交量下降30%的說法，上海市商品房市場的成交量將減少約4.5-6萬平方米/周（按照此數(shù)據(jù)推算，一個月成交量將減少20萬平方米左右）。其實這樣的成交量相當于一個樓盤成交50套左右100平方米左右的房源，這對于當前市場來講，其實，一些大型開發(fā)企業(yè)很容易就做到的。

比如，綠地松江名邸、萬科清林徑、中冶祥騰寶月花園、旭輝玫瑰灣近期開盤的銷售量都可以達到50左右，甚至更多的也有，比如旭輝玫瑰灣開盤熱銷306套。

也就是說一個月當中只要有4-5個樓盤能夠保持50套左右的銷售量，那么基本上就可以對沖“滬四條”中叫停外地戶籍補稅購房等措施給市場帶來的影響，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，每個月當中至少有4-5個樓盤能夠保持50套左右的銷售量在在今后市場銷售環(huán)境中應該是沒有問題的。

此外，從今年大型房企的上半年銷售業(yè)績來看，大型房企由于企業(yè)銷售業(yè)績指標、做上市財務報表、逆勢擴張等原因，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，在不同階段采取“策略性降價”或加大推盤力度并打折促銷導致今年上半年這些大型房企的銷售業(yè)績相對樂觀。事實已證明，一些大型開發(fā)商的通過高速周轉(zhuǎn)的市場策略，每個月保持個案的銷售速度在50套左右，在上半年的市場中已經(jīng)取得了勝利。那么在未來在一定時期內(nèi)，開發(fā)商同樣可以采取高速周轉(zhuǎn)市場策略來對沖“滬四條”的影響。

第二、“滬四條”中“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可?！边€存在執(zhí)行或操作層面的問題，這些執(zhí)行方面的問題有可能影響“滬四條”這項規(guī)定的實際效果。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，可以從以下幾方面分析，但不作為購房或操盤依據(jù)：

1、“滬四條”針對規(guī)避限購政策的措施也提出了具體要求。針對這一塊如果說執(zhí)行做不好的話，也會影響到樓市調(diào)控的效果。比如說關于補繳納稅證明這一塊，如果說是補繳就不能再買房，那么，購房者可以采取一些其他的規(guī)避措施，比如說和開發(fā)商商討先簽合同，先買房，后期等待兩年內(nèi)累計繳納稅款夠一年之后再進行網(wǎng)上備案交易，這樣的話通過變相交易的方式規(guī)避了現(xiàn)有的政策。

2、去“補繳”這兩個字是執(zhí)行層面的具體操作的問題，如果執(zhí)行層面由于種種原因，私下放開去“補繳”的扣子，那么這條規(guī)定也就是沒有起到作用。

3、購房者自身而言，“滬四條”出臺后，購房者本身會更加注重納稅和社保方面的繳納，也就是說，自“滬四條”出臺當月起，至多一年之后這項規(guī)定也會自動失效，不會對市場起到太大的作用。

第三、調(diào)控下半年繼續(xù)從嚴，上海樓市出臺“滬四條”，當中更多的調(diào)控細節(jié)主要是針對當前規(guī)避限購政策的市場行為，這也是“調(diào)控常態(tài)化”的具體表現(xiàn)。這是不爭的事實?！罢{(diào)控常態(tài)化”的市場背景下，開發(fā)企業(yè)將推出更多以自住、婚房等中小戶型房源，上海本地更多的以自住需求為主體購房者涌現(xiàn)將對沖滬四條中“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可?！钡挠绊憽?/p>

從成交量角度來講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，由于“滬四條”中叫停外地戶籍補稅購房等措施，其實就是針對之前規(guī)避限購措施而來，該條政策的實質(zhì)意義在于上海樓市“限購”再度收緊，也是為了限制豪宅及投資客過多進入市場。從這個意義上來講，上海下半年仍將是以自住需求為主的市場，這對于上海本地戶籍以自住、婚房為需求的購房者將是一件利好。

由于“滬四條”等措施繼續(xù)出臺，樓市調(diào)控導致房價漲幅相對平穩(wěn)，不僅為剛性自住需求購房者贏得了積累首付、積累資金的時間，而且他們也將有更多的時間和機會去挑選和甄別與自己居住價值相匹配的樓盤，因此，從這個角度來講，樓市調(diào)控為上海自住剛性需求購房者贏得了購房的時間和空間，這也一定程度上可以對沖“滬四條”中“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可?！钡挠绊?。