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以上海閘北區(qū)大寧板塊的新梅共和城為例。2010年，該樓盤的成交均價(jià)仍上漲了5%，達(dá)到每平方米2.8萬元左右，“去年底，一套100平米的三房以280萬元成交，但業(yè)主在2003年買進(jìn)的時(shí)候，總價(jià)還不到80萬。” 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新梅分行經(jīng)理劉珍德告訴《望東方周刊》。

新梅共和城主力房型租金約為每月4700元，按目前的成交價(jià)計(jì)算，年出租回報(bào)率約為2%。這都高于目前上海公布的房產(chǎn)稅稅率。也就是說，只要把房子租出去，租金就可以抵消房產(chǎn)稅的成本，而炒房者最看重的是房產(chǎn)的增值。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)的16個(gè)板塊標(biāo)桿樓盤中，上海2011年1月份大、中、小戶型房源的平均年出租回報(bào)率水平分別為2.07%、2.08%和2.25%。

為數(shù)不少的投資客打算“頑抗到底”，提高房租，將房地產(chǎn)調(diào)控帶來的成本，轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2011年1月，上海局部板塊的租賃價(jià)格較2010年12月上漲了5%到10%。

其中，寶山顧村板塊的租金，甚至出現(xiàn)了一次性加價(jià)700元的情況。顧村板塊位于外環(huán)以外，交通和配套并不便利，根據(jù)本刊記者查閱的信息，2010年底，位于地鐵7號(hào)線旁的文寶苑精裝修2室2廳租金也才1800元；東方帕堤歐的4室2廳的3層毛坯別墅的租金也只有3000元。另外，普陀長(zhǎng)壽等板塊租金上漲幅度也在600元到700元不等。

公開資料顯示，在松江、閘北、寶山等中低端物業(yè)集中的區(qū)域，月租上漲300元以上的情況已經(jīng)相當(dāng)普遍。

按照某網(wǎng)站發(fā)布的《2010租房白皮書》，2010年12月，上海二手房平均租賃價(jià)格上漲至2825元/月，比2009年同期增長(zhǎng)5.7%。兩居室平均租金為2857元/月，三居室平均租金為3881元/月。

未觸動(dòng)土地財(cái)政

遠(yuǎn)，不能改變土地財(cái)政的狀況；近，無法全面抑制投機(jī)。這讓外界在失望之余又多了一些質(zhì)疑。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建就曾公開表示，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，土地成本至少占房?jī)r(jià)的40%左右；建造成本約占30%；營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費(fèi)之和一般在15%左右。

以房款為100萬元計(jì)，拿地成本就是40萬，各項(xiàng)稅費(fèi)就是15萬，這兩項(xiàng)就已經(jīng)占了房款的大頭。而開發(fā)商除去30萬元建筑成本，能剩下15萬元。

言下之意，如果房產(chǎn)稅政策不能降低土地成本，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力也還是有限。

國泰君安的報(bào)告也認(rèn)為，“房產(chǎn)稅短期內(nèi)并不承載打壓基本面的使命，無法破解土地財(cái)政依賴??根據(jù)現(xiàn)有方案，房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)行業(yè)基本面產(chǎn)生較大影響，增加的持有成本較低，難以有效逼出存量供給。”

“國八條太猛，與之相較，力度較小的房產(chǎn)稅已不重要?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴《瞭望東方周刊》，雖然沒有明確提出更新的調(diào)控政策，但新國八條要求地方政府確定并公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，就意味著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控針對(duì)的對(duì)象，已經(jīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體，變成了房?jī)r(jià)。

“行政干預(yù)房?jī)r(jià)總體水平，史無前例?！睏罴t旭說，這也意味著，調(diào)控效果的評(píng)估將直接以房?jī)r(jià)漲跌為依據(jù)，“2011年全國樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下滑；70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，多個(gè)月份會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)?！?/p>

但業(yè)內(nèi)也存在完全不同的看法。

“按照業(yè)內(nèi)對(duì)土地、建材、人工、融資等方面成本增長(zhǎng)的估算，再加上通貨膨脹等方面的因素，上海房?jī)r(jià)在2011年上漲10%，就相當(dāng)于沒漲?！毙录悠录t木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《望東方周刊》，因此，盡管2010年全年都處于樓市調(diào)控的影響下，但海外熱錢不僅沒有大量流出中國樓市，反而在2010年12月到2011年春節(jié)期間“大規(guī)模進(jìn)入樓市，至少2011年上半年還將保持流入的態(tài)勢(shì)”。

當(dāng)然，熱錢此時(shí)大規(guī)模流入樓市，并非是跟調(diào)控“對(duì)著干”。

“年底開發(fā)商有償還貸款、工程賬款結(jié)算甚至農(nóng)民工結(jié)賬等資金壓力。另外，隨著銀行貸款的收緊，以及政策調(diào)控對(duì)資金鏈的影響，年底到明年上半年，將會(huì)是開發(fā)商資金斷裂幾率最高的時(shí)期?！睆堄篮诱f，但不可否認(rèn)的是，海外熱錢對(duì)中國樓市的熱情依然沒有消退。

另外，安信證券的分析報(bào)告也認(rèn)為，新的調(diào)控政策“可能在非常短期內(nèi)對(duì)樓市造成有限影響，同時(shí)進(jìn)一步對(duì)地產(chǎn)股產(chǎn)生壓力。但不太可能改變兩者中期趨勢(shì)。我們維持房地產(chǎn)市場(chǎng)今年放量但價(jià)穩(wěn)的判斷?！?/p>

長(zhǎng)遠(yuǎn)的轉(zhuǎn)型

在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰看來，房產(chǎn)稅政策的效果雖未立竿見影，卻在悄悄地改變著房地產(chǎn)業(yè)的走向。

對(duì)開發(fā)商而言，房產(chǎn)稅政策的意義在于，開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將加速轉(zhuǎn)型。

“2010年，河北流傳著一句玩笑話，說開發(fā)商集體感染綜合體病毒。就是說，河北所有的開發(fā)商都在做綜合項(xiàng)目，都在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)?！标愒品甯嬖V《望東方周刊》，2010年雖然“有驚無險(xiǎn)”，但房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)已越來越明顯。

另外，住宅市場(chǎng)上，2010年，房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的開發(fā)量只占總量的16%，低于三線城市的水平。“省會(huì)城市，以及青島、大連等二線城市的開發(fā)量占62%，而北京周邊的，如廊坊、香河等城市，開發(fā)量也達(dá)到了20%?！标愒品逭f，開發(fā)商從一線城市進(jìn)入二三線城市，面臨的最大問題就是管理人員短缺，目前河北的項(xiàng)目總經(jīng)理底薪就達(dá)到了百萬元。房產(chǎn)稅政策，預(yù)示著房產(chǎn)的投資功能將不斷減弱，這又將加速房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型速度。

事實(shí)上，海外熱錢也在轉(zhuǎn)型，“介入的品種已經(jīng)調(diào)整為一、二線城市的市中心的住宅項(xiàng)目；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；三、四線城市的住宅項(xiàng)目?！睆堄篮诱f，海外熱錢在住宅市場(chǎng)投資上的重點(diǎn)，向內(nèi)地、小城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)非常明顯，“顯然，這就是房產(chǎn)稅政策帶來的長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。”

相比之下，個(gè)體投資客轉(zhuǎn)換得更快。多年來一直在上海炒房的溫州投資客向明告訴《望東方周刊》，2010年，溫州炒房客一方面堅(jiān)守一線城市的優(yōu)質(zhì)房源，另一方面，也將大批增量資金投入到了張永河所說的這些領(lǐng)域。

在溫州客投資最多的浙江，他們帶來的影響已很明顯。公開資料顯示，2010年，浙江房屋銷售價(jià)格同比上漲11.1%。杭州新建住宅銷售價(jià)格上漲了12.5%，而嘉興、紹興和臺(tái)州的漲幅卻分別達(dá)到25.4%、22.5%和18.5%。