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樓市深震

“終極武器”房產(chǎn)稅千呼萬喚始出來，但擔負著2011年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控核心重任的，還不是它

《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道

被視為房地產(chǎn)市場調(diào)控“終極武器”的房產(chǎn)稅，終于在2011年春節(jié)前初露真容。

靴子落地，時間很有講究。

“按以前的經(jīng)驗，房地產(chǎn)調(diào)控政策很少在春節(jié)前出臺，一般最快是在3月份。”對呂偉來說，2011年春節(jié)前的樓市新政和房產(chǎn)稅政策，最值得注意的并不是內(nèi)容，而是政策出臺的時間。

“這意味著中國的樓市調(diào)控，已經(jīng)不僅僅是中國的事情?！眳蝹ナ巧虾Ｒ患曳康禺a(chǎn)投資基金的總經(jīng)理，基金服務的對象主要是來自日本、美國、阿拉伯國家的熱錢。

呂偉告訴《瞭望東方周刊》，在房地產(chǎn)私募基金的圈子里，對此次調(diào)控有如下共識：2011年樓市調(diào)控將被納入全國防通脹的整體計劃中，房價的調(diào)整很可能在春節(jié)之后就會開始；趕在年前出臺政策，是因為歐美國家1月10日到20日都已經(jīng)開始了正常的工作，而海外熱錢，也會在春節(jié)之后，開始新一輪搶進中國樓市的高峰。

從這個角度看，中國的房價在政策的圍追堵截下，似乎沒有了翻身的機會。

但呂偉并不會因此放棄2011年的投資計劃，因為此輪調(diào)控仍有缺憾---房產(chǎn)稅政策沒有成為“終極武器”，而只是一顆小小的“子彈”，而且，“子彈”射向的目標不是房地產(chǎn)行業(yè)中存有混亂的結構和秩序，而僅僅是房價。

政策兇猛

1月22日，中科院預測科學研究中心發(fā)布《2011年中國經(jīng)濟預測報告》，預測今年房價將難以維持高速增長，預估商品房平均銷售價格增長12.77%。

1月26日，“新國八條”毫無征兆地出臺了。

新國八條的要點在于，首次提出“房價控制目標”，各地政府需制定“房價控制目標”并在一季度公布；限購范圍更廣且更加嚴厲，已有2套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，不得購房，而且?5個大中城市甚至更多城市都將限購。

此外，金融、稅收手段全面升級，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結合“房價控制目標”進一步提高)；個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應不得低于前兩年均值，大力推廣“限房價、競地價”方式出讓土地等。

最后，還明確“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責范圍，以確保相關政策嚴格執(zhí)行。

第二天，上海、重慶房產(chǎn)稅試點政策公布。

重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對獨棟商品住宅、新購高檔住房(交易單價為上兩年平均交易單價兩倍以上)和“三無人員”(無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購的第二套普通住房進行征稅，并設計了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%~1.2%不等，后一類為0.5%。應納房產(chǎn)稅稅額=應稅建筑面積×單價×稅率。

在上海，本市居民購買第二套和外地居民購買的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無免征)。稅基為交易價格的70%。稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均銷售價格2倍，稅率為0.4%。應納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應征稅的面積×單價×70%×稅率。

相比之下，上海針對新購住房有較多減免，稅率相對較低。

其中，房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，大大低于預期，業(yè)界人士大都認為，此舉是為了加強房產(chǎn)稅的“可操作性”，以繞過“最難解決”的房價評估問題。

不能承受之重

房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控中少有的，也受到開發(fā)商“歡迎”的政策。最重要的原因，就是開發(fā)商希望房產(chǎn)稅能夠補貼地方財政，從而降低地價，以緩解“面粉貴過面包”的惡性循環(huán)。

從目前的稅率來看，重慶和上海的房產(chǎn)稅政策都還不能承擔如此重任。

據(jù)中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)動態(tài)政策設計研究組的測算，即使在全國范圍內(nèi)針對所有住宅開征房產(chǎn)稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價約50萬億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預計每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元，遠低于2010年土地出讓金2.7萬億元。

據(jù)重慶媒體報道，重慶市市長黃奇帆說房產(chǎn)稅將在2011年為重慶新增2億元財政收入，并全部投入公共租賃房建設。重慶計劃自2010年起3年內(nèi)建成4000萬平方米公租房解決200萬人的住房困難問題，該項目所需資金則為1000億元。

從微觀上來說，房產(chǎn)稅的稅率偏低，也削弱了其對投機的抑制力。

抑制投機的根本，是讓炒房的成本大于收益。但和上海近年來房價上漲的幅度相比，目前的稅率還達不到這個要求。

若一個三口之家已經(jīng)擁有了150平方米的住房，現(xiàn)在又新買一套均價為3萬元的110平方米住房，那就有80平方米的面積需要繳稅，每年的稅款為6720元，即每月560元。